18日，市場關注已久的上海“董家渡地王”出讓成功，248.5億元的天價也創下新的總價紀錄。近期，一些熱點城市的土地市場轉向復蘇，許多城市賣地收入超過往年，一些優質地塊仍受追捧。但從競拍情況、溢價率等因素看，土地市場並未“過火”，整體理性而平靜。倒是樓市進入市場化軌道運作的“新常態”之後，對地方政府的“錢袋子”和經濟發展方式都帶來了新的考驗。

　　18日，被稱為“董家渡地王”的黃浦區小東門街道616、735街坊商住地塊在此間的競拍中被中國民生投資股份有限公司聯合體，以248.5億元競得，折合樓板價35392元／平方米。

　　雖然創下了土地市場總價新高，但該地塊的現場競拍波瀾不驚，僅在248億元起始價的基礎上加價一輪。每平方米3.54萬元的樓板價，在南黃浦區域也是正常水準。數據顯示，2012年和2013年鄰近區域成交的三宗地塊，樓板價在每平方米3.41萬元至3.69萬元之間。

　　優質地塊仍受追捧，但市場整體趨於理性，是近期土地市場的特點。比如，11月10日，廣州市一口氣拍出9宗商住用地，“吸金”156.87億元，刷新今年以來單日賣地金額新高。但各地塊成交價格符合預期，在競爭最為激烈的華美牛奶廠7宗地塊中，最高溢價率也沒有超過50%。

　　再如，11月14日，濟南市一幅地塊以17.8億元的價格成交，樓板價6709元／平方米，兩者均為當地新高。但市場機構克爾瑞的數據顯示，2013年濟南的住宅用地成交101幅，平均溢價率為13.6%；而截至今年11月16日，當地住宅用地僅成交62幅，溢價率幾乎為零。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進分析認為，産生上述情況的原因主要有三點，一是房企資金面比較緊，所以拿地不再那麼“豪爽”；二是各地政府也不再“幻想”房企激進搶地，土地出讓以保證完成年度供地計劃為原則；三是部分城市的基準地價已經提高，地價成本實際上已經增加。

　　“尤其是10月份以來，一些熱點城市樓市有止跌跡象，所以地方政府在土地出讓方面會加快節奏。一些房企熬過了市場最冷的時期，資金面也得到了改善，所以拿地的積極性會提高。”一家港資房企駐上海的高管向記者表示。

　　不過，雖然樓市明顯降溫，今年多個城市尤其是一線城市的土地交易卻收穫頗豐。比如，市場機構數據顯示，進入11月，北京今年的土地出讓金收入已超過去年，據預測今年全年破2000億元也料無懸念；上海11月份還將迎來更多土地出讓，全年出讓金總額有望達到1700億元；截至目前，深圳“收成”也已超過了去年全年。

　　土地財政的居高不下，與産業結構調整和經濟發展方式轉變的大勢格格不入。一些業內人士認為，土地收入創新高，與今年不少地方政府急於緩解項目投資和債務壓力有關。隨著經濟轉入中高速增長、稅收收入增幅收窄，一些在民生保障、基礎設施建設等方面承受巨大開支的地區，也只好愈發緊抓房地産這只“錢袋子”。

　　但土地畢竟稀缺，對賣地收入的高度依賴，不可持續。經過多年調控，房地産市場也正在進入一種“新常態”。

　　比如，在房價方面，不再是全面普漲，也不再是只漲不跌；在地區差異方面，各地分化日益明顯，一些熱點城市的需求仍然比較旺盛，但不少二三四線城市將面對此前樓市過度擴張的苦果，去庫存化形勢嚴峻；在調控方式方面，在管住炒房投機需求的前提下，行政手段將逐步退出，房價將會回歸到由合理供求關係決定的軌道上來；在行業發展速度上，以往那種“狂飆突進”的態勢也將不再。許多業內人士稱，房地産將告別“黃金十年”，進入“白銀十年”。

　　“比如，房企高價拿地的動作會減少，擴張步伐會和房企自身的戰略擴張步伐相配合，而不是盲目認為房地産市場勢必會高速增長。”嚴躍進説。在地塊出讓中，地方政府也越來越堅持産業導向。比如，上海對此次出讓的“董家渡地王”就設置了苛刻的出讓方式，從而能夠確保土地開發按城市發展的意圖進行。

　　“房地産業發展進入新的階段、新的狀態之後，地方政府和房地産企業都面臨著新的考題。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟説。