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一線土地遇冷孫河地塊流拍 中糧落入地王陷阱

  • 發佈時間:2014-08-07 07:43:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  在不少業內人士看來,孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉冷的一個信號。

  本報記者 趙卓 發自北京

  7月29日,此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團,其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍,這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標後,三年來北京首次出現土地流拍。一年前,孫河地塊曾誕生過北京地王,此後該區域土地最高成交單價一直由奪得孫河HIJ地塊的中糧地産(集團)股份有限公司(以下簡稱“中糧地産”)保持,樓面地價為5.2萬元/平方米。而此次流拍的K地塊,樓面地價約為3.5萬元/平方米,兩宗宅地起始價就達到77.45億元。事實上,儘管全國樓市遇冷,但北京土地市場情況尚好,資料顯示,北京市今年1-7月經營性用地共成交61宗,成交總金額為1213億元,同比上漲44.6%,這也是實行招拍挂以來第三高的年份。

  “孫河土地流拍,算是一線城市土地市場遇冷的一個信號吧,北京在我們跟蹤的35個大中城市中風險排名中段靠後,已經是一個需要慎重進入的城市,”易居房産研究院研究員吳曉君對時代週報記者表示。

  孫河地塊流拍

  7月29日,北京土地市場推出了5塊土地,分別是位於房山區的三塊土地和朝陽區孫河的兩塊土地。由於今年上半年樓市成交持續低迷,北京土地市場長達兩個多月無一宗成交,因此7月份的拍賣格外引人關注。位於北京房山閻村鎮的3宗商業地塊吸引了諸多房企的關注,開拍前網上報價就達到28次,吸引了包括萬科、旭輝、世茂在內的多家房企參與競拍,最後由天洋基業競得,三宗地塊合計規劃建築面積為32.3萬平方米,成交總價為26.15億元,平均溢價率130%。

  而此前大熱的朝陽孫河兩宗優質居住類地塊卻意外流拍。孫河組團出讓的土地,容積率都在1.1左右,適合做低密度高端住宅尤其是別墅産品,加上便利的交通和配套,曾讓該地塊備受開發商的追捧。

  據出讓公告顯示,朝陽區孫河鄉土地儲備項目K地塊,建築面積8.99萬平方米,用途為R2二類居住用地,起始總價為31.45億元,粗略計算,該宗地塊起始樓面價高達3.5萬元/平方米,突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

  朝陽區孫河鄉土地儲備項目“BCDE地塊”建築面積為17.6萬平方米,用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區配套服務設施用地,起始總價為46億元,折合起始樓面價約2.6萬元/平方米。根據北京市國土局公開資訊,這兩個地塊,直到掛牌競價截止時間都沒有收到網路報價,此前報名參與BCDE地塊競拍的中糧地産和北京天恒置業集團最終沒有到拍地現場拿號。

  “原因有兩方面,一個是競爭壓力過大,該區域已經有龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企拿下五塊土地,開發的産品也類似,因此該區域內的競爭壓力會很大,從整個市場看,今年末到明年,會有大量的城市別墅類産品集中入市,因此整個市場的競爭壓力也會很大;另一方面是因為信貸的壓力,目前開發商依然很難從銀行獲得貸款,其他渠道融資成本更高,因此拿地時會更謹慎,”亞豪機構市場總監郭毅告訴時代週報記者。

  而底價和總價都過高被業內認為是孫河兩宗地塊流拍的直接原因。東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認為,流標的孫河兩宗地容積率1.1,要高於之前成交的地塊,同時地塊內部比較複雜,配建有學校等公共設施,因此地塊的品質要弱於此前成交的地塊。兩宗地塊刨除配建面積,樓面地價接近4萬元/平方米,與區域內在售的公寓類産品實際成交價格接近,麵粉貴過麵包。

  而北京華遠集團董事長任志強[微網志]隨即發表微網志稱:高價地流標只是開始。

  中糧地王拿地超一年仍挖地基

  流拍的孫河兩宗宅地是該板塊放出的第6、7宗地塊,過去兩年間,孫河組團先後出讓了5宗宅地,吸引了龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企進駐,那此次土地流拍,對已經拿地的這些企業又有什麼影響?

  “龍湖雙瓏原著目前去化已經超過80%,是今年上半年北京別墅項目成交面積第一名,銷售金額第二名,所以孫河土地流拍,對龍湖沒有什麼影響”,龍湖地産相關負責人告訴時代週報記者。龍湖地産發給時代週報記者的數據顯示:龍湖地産有限公司首七月實現合同銷售金額241.4億元,合同銷售面積222.9萬平方米。事實上,最早進駐孫河區域的正是龍湖地産,2012年9月,龍湖地産以14.7億元的價格首次拍下孫河地塊,折合樓面單價只有20158元/平方米,僅低於此前成交的東城區香河園和萬柳地塊,溢價率僅為8.7%,成交價格未達到地塊的最高限價。

  之後,孫河板塊價格一路走高,2013年1月24日,泰禾集團力挫保利、融創、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業,以18.5億元總價將孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中,折合樓面價2.94萬元/平方米。

  時隔一個月,首開集團于2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊,兩宗地塊總價合計27.2億元,樓面價約為2.62萬元/平方米。雖然樓面地價略高,但泰禾在孫河地塊的項目—泰禾?北京院子,拿下今年上半年北京別墅項目銷售金額的冠軍,成交金額為14.34億元。

  但此後拿地的中糧卻陷入“地王陷阱”,2013年7月23日,中糧地産以23.6億元,配建3.3萬平方米公租房的代價將北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房,商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米,刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/平方米左右。

  “龍湖雙瓏原著是龍湖第二個原著系列産品,現在已經在開發第三個長城原著項目,而且龍湖本身就是做別墅起家,泰禾之前也有運河岸上的院子和泰禾紅禦等千萬級豪宅項目的經驗,但中糧地産在北京幾乎沒有什麼豪宅開發經驗,”有不願具名的業內人士指出。是以,位於孫河地區的龍湖雙瓏原著從拿地到開盤,前後只用了9個月的時間,開盤一年去化高達80%以上;泰禾孫河項目北京院子從去年底拿地到今年初開盤,也只用了一年的時間,但中糧地産拿下孫河土地後已經超過一年,項目還處於地基剛開挖的階段,此前中糧地産人士對外透露,孫河項目正在進行前期準備,具體的定價、入市時間説不準。中糧地産官網顯示,在北京中糧地産旗下擁有北京祥雲國際生活區、北京長陽半島以及孫河三個項目,前兩個項目為2009年入市的老項目,換句話説,目前中糧地産在北京惟一的新項目只有孫河項目,但這個項目看起來有點前景不明。

  中糧地産的一季報顯示,中糧地産實現營業收入9.72億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤0.67億元,但扣除非經常性損益後的凈利潤只有0.61億元;2013年整年亦如此,全年營業收入101.79億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤5.35億元,但扣除非經常性損益後的凈利潤只有2.03億元,其中由萬科經營的中糧萬科合作項目貢獻了很大一部分。

  另一家拿地的首開集團,幾年前曾以“不擅經營豪宅”為由,以4.587億元將豪宅項目長安8號賣掉。據悉,其在孫河的項目首開?瑯樾將在今年下半年入市,主力産品為新法式院落別墅産品,並輔以中式元素,定位城市層峰人士。

  一線土地市場也遇冷

  在不少業內人士看來,孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉冷的一個信號。

  中國指數研究院[微網志]近日發佈報告稱:7月份,全國300個城市共成交土地1967宗,環比減少18%,同比減少40%;成交面積6666萬平方米,環比減少23%,同比減少44%。全國300個城市土地出讓金總額為1475億元,環比減少15%,同比減少49%。但據北京市土地整理儲備中心的數據顯示,今年前七個月,北京土地市場通過招拍挂公開出讓土地97宗,土地出讓金總額為1229.4億元。其中7月份成交土地8宗,土地出讓金總額114.2億元。

  但如今,這股寒流吹到了被認為還算安全的一線城市。8月4日,北京土地市場又成交了4宗土地項目,其中有兩宗位於海澱區的中關村翠湖科技園地塊,被綠地集團分別以11.02億元、11.3億元的底價競得,平均樓面價均為1.35萬元/平方米左右。令人驚心的是,兩宗翠湖科技園地塊由於一直未收到網路報價,一度被業內猜測將繼續孫河鄉地塊的流拍命運。另外兩個位於北京市通州區運河核心區的地塊,則由北京中聯置地房地産開發有限公司、上海新光齊天投資管理合夥企業(有限合夥)、北京遠洋新光商業管理有限公司聯合體分別以10.51億元和6.47億元的價格競得。成交過程被業內普遍用“過於冷清”來形容。

  中國指數研究院的報告稱:7月份北京雖然加速供地,出讓地塊中不乏優質宅地,但在樓市趨冷、庫存積壓的背景下,無論是報價企業數量,競拍次數及溢價率均跌至較低水準。而來自億翰智庫的統計數據顯示,截至7月28日,16家標桿上市房企購地金額為2202.09億元,相當於去年全年購地金額的35.9%,同比下降20%,且環比逐月下滑,可見房企對新增土地儲備的態度逐漸謹慎。

  吳曉君對記者表示:根據我們對全國典型城市土地成交的跟蹤研究,今年以來,10 個典型城市年初累計土地成交建築面積增幅持續處於負增長區間,7月同比下跌15.2%,降幅有繼續加劇之勢。受商品房市場持續低迷影響,土地市場愈加冷清,預計三季度10 個典型城市年初累計土地成交建築面積仍將弱于去年同期。

  郭毅也認為:“如果下半年商品房成交量依然低迷,政策也沒有放開的話,開發商拿地會更加謹慎。”

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