在不少業內人士看來，孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉冷的一個信號。

　　本報記者 趙卓 發自北京

　　7月29日，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標後，三年來北京首次出現土地流拍。一年前，孫河地塊曾誕生過北京地王，此後該區域土地最高成交單價一直由奪得孫河HIJ地塊的中糧地産(集團)股份有限公司(以下簡稱“中糧地産”)保持，樓面地價為5.2萬元/平方米。而此次流拍的K地塊，樓面地價約為3.5萬元/平方米，兩宗宅地起始價就達到77.45億元。事實上，儘管全國樓市遇冷，但北京土地市場情況尚好，資料顯示，北京市今年1-7月經營性用地共成交61宗，成交總金額為1213億元，同比上漲44.6%，這也是實行招拍挂以來第三高的年份。

　　“孫河土地流拍，算是一線城市土地市場遇冷的一個信號吧，北京在我們跟蹤的35個大中城市中風險排名中段靠後，已經是一個需要慎重進入的城市，”易居房産研究院研究員吳曉君對時代週報記者表示。

　　孫河地塊流拍

　　7月29日，北京土地市場推出了5塊土地，分別是位於房山區的三塊土地和朝陽區孫河的兩塊土地。由於今年上半年樓市成交持續低迷，北京土地市場長達兩個多月無一宗成交，因此7月份的拍賣格外引人關注。位於北京房山閻村鎮的3宗商業地塊吸引了諸多房企的關注，開拍前網上報價就達到28次，吸引了包括萬科、旭輝、世茂在內的多家房企參與競拍，最後由天洋基業競得，三宗地塊合計規劃建築面積為32.3萬平方米，成交總價為26.15億元，平均溢價率130%。

　　而此前大熱的朝陽孫河兩宗優質居住類地塊卻意外流拍。孫河組團出讓的土地，容積率都在1.1左右，適合做低密度高端住宅尤其是別墅産品，加上便利的交通和配套，曾讓該地塊備受開發商的追捧。

　　據出讓公告顯示，朝陽區孫河鄉土地儲備項目K地塊，建築面積8.99萬平方米，用途為R2二類居住用地，起始總價為31.45億元，粗略計算，該宗地塊起始樓面價高達3.5萬元/平方米，突破了北京宅地起始樓面價最高紀錄。

　　朝陽區孫河鄉土地儲備項目“BCDE地塊”建築面積為17.6萬平方米，用途為F1住宅混合公建用地、R2二類居住用地、R54中小學合校用地、R22社區配套服務設施用地，起始總價為46億元，折合起始樓面價約2.6萬元/平方米。根據北京市國土局公開資訊，這兩個地塊，直到掛牌競價截止時間都沒有收到網路報價，此前報名參與BCDE地塊競拍的中糧地産和北京天恒置業集團最終沒有到拍地現場拿號。

　　“原因有兩方面，一個是競爭壓力過大，該區域已經有龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企拿下五塊土地，開發的産品也類似，因此該區域內的競爭壓力會很大，從整個市場看，今年末到明年，會有大量的城市別墅類産品集中入市，因此整個市場的競爭壓力也會很大；另一方面是因為信貸的壓力，目前開發商依然很難從銀行獲得貸款，其他渠道融資成本更高，因此拿地時會更謹慎，”亞豪機構市場總監郭毅告訴時代週報記者。

　　而底價和總價都過高被業內認為是孫河兩宗地塊流拍的直接原因。東匯置地投資管理有限公司總裁劉東認為，流標的孫河兩宗地容積率1.1，要高於之前成交的地塊，同時地塊內部比較複雜，配建有學校等公共設施，因此地塊的品質要弱於此前成交的地塊。兩宗地塊刨除配建面積，樓面地價接近4萬元/平方米，與區域內在售的公寓類産品實際成交價格接近，麵粉貴過麵包。

　　而北京華遠集團董事長任志強[微網志]隨即發表微網志稱：高價地流標只是開始。

　　中糧地王拿地超一年仍挖地基

　　流拍的孫河兩宗宅地是該板塊放出的第6、7宗地塊，過去兩年間，孫河組團先後出讓了5宗宅地，吸引了龍湖、泰禾、首開和中糧四家房企進駐，那此次土地流拍，對已經拿地的這些企業又有什麼影響？

　　“龍湖雙瓏原著目前去化已經超過80%，是今年上半年北京別墅項目成交面積第一名，銷售金額第二名，所以孫河土地流拍，對龍湖沒有什麼影響”，龍湖地産相關負責人告訴時代週報記者。龍湖地産發給時代週報記者的數據顯示：龍湖地産有限公司首七月實現合同銷售金額241.4億元，合同銷售面積222.9萬平方米。事實上，最早進駐孫河區域的正是龍湖地産，2012年9月，龍湖地産以14.7億元的價格首次拍下孫河地塊，折合樓面單價只有20158元/平方米，僅低於此前成交的東城區香河園和萬柳地塊，溢價率僅為8.7%，成交價格未達到地塊的最高限價。

　　之後，孫河板塊價格一路走高，2013年1月24日，泰禾集團力挫保利、融創、懋源、招商、九龍倉、綠地等12家企業，以18.5億元總價將孫河鄉北甸西村W地塊二類居住用地收入囊中，折合樓面價2.94萬元/平方米。

　　時隔一個月，首開集團于2013年2月28日一舉斬獲孫河鄉西甸村F地塊、G地塊二類居住用地兩宗地塊，兩宗地塊總價合計27.2億元，樓面價約為2.62萬元/平方米。雖然樓面地價略高，但泰禾在孫河地塊的項目—泰禾？北京院子，拿下今年上半年北京別墅項目銷售金額的冠軍，成交金額為14.34億元。

　　但此後拿地的中糧卻陷入“地王陷阱”，2013年7月23日，中糧地産以23.6億元，配建3.3萬平方米公租房的代價將北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊收入囊中。剔除保障房，商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/平方米左右。

　　“龍湖雙瓏原著是龍湖第二個原著系列産品，現在已經在開發第三個長城原著項目，而且龍湖本身就是做別墅起家，泰禾之前也有運河岸上的院子和泰禾紅禦等千萬級豪宅項目的經驗，但中糧地産在北京幾乎沒有什麼豪宅開發經驗，”有不願具名的業內人士指出。是以，位於孫河地區的龍湖雙瓏原著從拿地到開盤，前後只用了9個月的時間，開盤一年去化高達80%以上；泰禾孫河項目北京院子從去年底拿地到今年初開盤，也只用了一年的時間，但中糧地産拿下孫河土地後已經超過一年，項目還處於地基剛開挖的階段，此前中糧地産人士對外透露，孫河項目正在進行前期準備，具體的定價、入市時間説不準。中糧地産官網顯示，在北京中糧地産旗下擁有北京祥雲國際生活區、北京長陽半島以及孫河三個項目，前兩個項目為2009年入市的老項目，換句話説，目前中糧地産在北京惟一的新項目只有孫河項目，但這個項目看起來有點前景不明。

　　中糧地産的一季報顯示，中糧地産實現營業收入9.72億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤0.67億元，但扣除非經常性損益後的凈利潤只有0.61億元；2013年整年亦如此，全年營業收入101.79億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤5.35億元，但扣除非經常性損益後的凈利潤只有2.03億元，其中由萬科經營的中糧萬科合作項目貢獻了很大一部分。

　　另一家拿地的首開集團，幾年前曾以“不擅經營豪宅”為由，以4.587億元將豪宅項目長安8號賣掉。據悉，其在孫河的項目首開？瑯樾將在今年下半年入市，主力産品為新法式院落別墅産品，並輔以中式元素，定位城市層峰人士。

　　一線土地市場也遇冷

　　在不少業內人士看來，孫河的土地流拍成為一線城市土地市場轉冷的一個信號。

　　中國指數研究院[微網志]近日發佈報告稱：7月份，全國300個城市共成交土地1967宗，環比減少18%，同比減少40%；成交面積6666萬平方米，環比減少23%，同比減少44%。全國300個城市土地出讓金總額為1475億元，環比減少15%，同比減少49%。但據北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年前七個月，北京土地市場通過招拍挂公開出讓土地97宗，土地出讓金總額為1229.4億元。其中7月份成交土地8宗，土地出讓金總額114.2億元。

　　但如今，這股寒流吹到了被認為還算安全的一線城市。8月4日，北京土地市場又成交了4宗土地項目，其中有兩宗位於海澱區的中關村翠湖科技園地塊，被綠地集團分別以11.02億元、11.3億元的底價競得，平均樓面價均為1.35萬元/平方米左右。令人驚心的是，兩宗翠湖科技園地塊由於一直未收到網路報價，一度被業內猜測將繼續孫河鄉地塊的流拍命運。另外兩個位於北京市通州區運河核心區的地塊，則由北京中聯置地房地産開發有限公司、上海新光齊天投資管理合夥企業(有限合夥)、北京遠洋新光商業管理有限公司聯合體分別以10.51億元和6.47億元的價格競得。成交過程被業內普遍用“過於冷清”來形容。

　　中國指數研究院的報告稱：7月份北京雖然加速供地，出讓地塊中不乏優質宅地，但在樓市趨冷、庫存積壓的背景下，無論是報價企業數量，競拍次數及溢價率均跌至較低水準。而來自億翰智庫的統計數據顯示，截至7月28日，16家標桿上市房企購地金額為2202.09億元，相當於去年全年購地金額的35.9%，同比下降20%，且環比逐月下滑，可見房企對新增土地儲備的態度逐漸謹慎。

　　吳曉君對記者表示：根據我們對全國典型城市土地成交的跟蹤研究，今年以來，10 個典型城市年初累計土地成交建築面積增幅持續處於負增長區間，7月同比下跌15.2%，降幅有繼續加劇之勢。受商品房市場持續低迷影響，土地市場愈加冷清，預計三季度10 個典型城市年初累計土地成交建築面積仍將弱于去年同期。

　　郭毅也認為：“如果下半年商品房成交量依然低迷，政策也沒有放開的話，開發商拿地會更加謹慎。”