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上半年房企凈利下滑明顯 去庫存成當務之急

  • 發佈時間:2014-08-21 17:26:00  來源:錢江晚報  作者:佚名  責任編輯:孫業文

  2014年上半年,備受“雙限”考驗的房企日子究竟過得怎樣?8月份,萬科、融創、旭輝等外來房産大腕及綠城、濱江等本地龍頭房企紛紛發佈了半年報。雖説在不景氣的大背景下,外來房企的表現依舊強勁,但本地房企如綠城、濱江的凈利潤下滑勢頭卻令人擔憂。

  據統計,截至目前,已有27家A股房地産上市公司發佈2014年半年報,20家企業上半年主營收入實現同比增長,但其中近半數的房企凈利潤同比都出現了下滑。像嘉凱城上半年的凈利潤同比大幅下滑716%,本地房企中,濱江的凈利潤也下降了51.7%。

  7月以來,隨著限購政策在多個城市正式放開,樓市宣佈進入下半場。但從房企半年報中透露的資訊顯示,在許多房企未完成公司全年度銷售任務一半的情況下,集中“火力”去化庫存依舊是下半年眾多房企的首要目標。

  半數房企凈利潤出現下滑,不少房企未完成半年任務

  剛剛出爐的房企半年報,凈利潤相比去年同期下滑,算是整個半年報中最令人關注的部分。

  兩周前,在香港上市的綠城中國控股有限公司發佈業績預警,今年上半年綠城凈利潤可能較去年同期減少超過65%;濱江集團上半年的業績和凈利潤也出現明顯下滑,其半年報指出,2014年上半年濱江集團實現簽約銷售金額60.2億元,同比減少11%,作為主戰場的杭州,上半年實現營業收入達41.54億元。此外,歸屬於母公司所有者凈利潤4.5億元,比上年同期下降51.7%。

  其他本土房企的凈利潤下降幅度也令人吃驚:宋都股份上半年營業收入為13.79億元, 由於東郡國際一期、印象西湖二期項目交付結轉,比上年同期增長441.46%;歸屬上市公司股東的凈利潤為1626.3萬元,比去年同期減少46.53%;嘉凱城集團,其2014年半年報指出,公司今年上半年營業收入26.91億元,較上年同期增長9.79%,但實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-1.27億元,較上年同期下降716.17%,凈利潤在公佈半年報的房企中下滑最為嚴重。

  在眾多房企的半年度報告中,對於利潤率下降原因的描述大多是:近期“以價換量”拉低了利潤空間,而融資成本過高、土地成本走高以及其他資金成本高企,也不同程度地壓縮了利潤。在宋都的半年報中,對於凈利潤下降的主要原因描述就是“本期交付的東郡國際為剛需樓盤,利潤空間較窄。”

  出爐的半年報中,與記者最初的預估有所不同,20家企業上半年主營收入實現同比增長,不過卻有不少房企仍然未能完成其半年的銷售任務。

  2014年旭輝中期業績報告顯示,公司上半年完成合同銷售金額102億元,同比增長42.5%,完成其2014年全年合同銷售目標220億元的46%;本土房企濱江,如果按照年初設定的目標——全年銷售130億元,目前其60.2億元仍然未能完成一半的量;宋都計劃實現營業收入50億元,上半年宋都股份營業收入為13.79億元,未到全年目標的三分之一。

  本地大佬難敵外來大鱷,萬科半年銷售額破千億

  萬科公佈的2014年半年報中,其上半年實現銷售金額達1009.1億元,同比去年增長20.6%,也是公佈半年報的房企中,唯一半年突破千億大關銷售額的。萬科總裁鬱亮表示,堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略,這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩定的業績表現。

  近期,入杭8年的萬科聯動旗下8盤同日開盤,推盤量高達800余套,可以説,這幾乎是杭州樓市史上單日推盤的最大手筆,也是為了萬科全年超百億的銷售目標奮力衝刺。同時,上半年杭州主城區無論是銷售金額還是銷售套數,萬科都有兩個盤排進前十,這無疑也印證了鬱亮所説的積極銷售的策略。

  今年上半年,本地房企表現平平。濱江集團實現簽約銷售金額60.2億元,同比去年減少11%;根據綠城集團官網公佈的相關數據,截至2014年7月31日止七個月裏,綠城集團累計合同銷售金額約人民幣318億元,除去7月銷售金額46億元,其上半年合同銷售金額為272億元,同比去年上半年325億元下降了19.5%。

  而從杭州主城區上半年的銷售情況來看,武林壹號成交金額達12.05億元,綠城西溪誠園也收穫6.09億元,都能排進銷售金額前十。“這兩大本地房企的産品相對比較高端,特別是綠城。相比外來房企主打的跑量剛需産品來説,銷售總額肯定相對處於劣勢。”一位開發商如此分析。

  濱江的公告稱,報告期內僅城市之星和湘湖壹號部分住宅交付,以及紹興金色家園、紹興星城大廈、衢州春江月等尾盤交付,因此2014年1~6月公司的營業收入比上年同期下降13.39%。而我們看到,除了萬家名城,其在杭州的大部分項目仍為中高端項目,項目拿地和資金成本也相對較高,其凈利潤下降也在情理之中。

  有專家估計,隨著主城區大戶型限購放開,二套房貸款認定上有所鬆動,濱江的中高端項目在下半年將獲得更多的去化空間。

  下半年去庫存成主基調,房企拿地變得謹慎

  7月29日零時起,杭州限購正式鬆綁。大家都在關心,下半年樓市成交會否有所起色?對此,各家房企在半年報中的預測較為謹慎。“加速去化庫存”的字眼多次被提及。業內人士分析,下半年一二線市場很可能會成為品牌房企降價的主戰場,隨著萬科、雅居樂等第一輪降價戰之後,目標完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營。

  萬科年中報顯示,由於上半年結算不多,導致營業收入下滑,預計今年將有超過七成的竣工量集中在下半年。對於未來的市場形勢,鬱亮認為,短期內,那些庫存量高、去化週期長的城市,仍然會延續去庫存的過程。但目前已經出現了一些積極的因素,預示著下半年的經營環境可能會好于上半年。

  而杭州經歷了去年土地市場狂飆之後,2014年上半年的市場行情直轉急下,高價拿地的外來大鱷被龐大的庫存壓力所束縛,謹慎拿地的土地策略也在半年報中頻頻出現。

  旭輝的半年報顯示,截至7月末,旭輝集團僅收購五塊土地,拿地總額為29.21億元,同比大降45%。北京、合肥及鎮江各一塊,蘇州兩塊,總應佔合同代價為人民幣19.5億元。旭輝集團將繼續在土地收購方面利用合營策略,以分散其財務承擔。“今年上半年房地産市場形勢逐漸轉弱,市場銷售弱化迫使企業的投資開發量大幅下降。旭輝今年上半年拿地比去年審慎,有節制地避免以過高的土地成本進行收購。”

  儘管現金流充裕,但萬科在拿地上仍然表現謹慎。中報顯示,上半年萬科新增項目的權益規劃建築面積約264.1萬平方米,低於去年同期。

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