2014年上半年，備受“雙限”考驗的房企日子究竟過得怎樣？8月份，萬科、融創、旭輝等外來房産大腕及綠城、濱江等本地龍頭房企紛紛發佈了半年報。雖説在不景氣的大背景下，外來房企的表現依舊強勁，但本地房企如綠城、濱江的凈利潤下滑勢頭卻令人擔憂。

　　據統計，截至目前，已有27家A股房地産上市公司發佈2014年半年報，20家企業上半年主營收入實現同比增長，但其中近半數的房企凈利潤同比都出現了下滑。像嘉凱城上半年的凈利潤同比大幅下滑716%，本地房企中，濱江的凈利潤也下降了51.7%。

　　7月以來，隨著限購政策在多個城市正式放開，樓市宣佈進入下半場。但從房企半年報中透露的資訊顯示，在許多房企未完成公司全年度銷售任務一半的情況下，集中“火力”去化庫存依舊是下半年眾多房企的首要目標。

　　半數房企凈利潤出現下滑，不少房企未完成半年任務

　　剛剛出爐的房企半年報，凈利潤相比去年同期下滑，算是整個半年報中最令人關注的部分。

　　兩周前，在香港上市的綠城中國控股有限公司發佈業績預警，今年上半年綠城凈利潤可能較去年同期減少超過65%；濱江集團上半年的業績和凈利潤也出現明顯下滑，其半年報指出，2014年上半年濱江集團實現簽約銷售金額60.2億元，同比減少11%，作為主戰場的杭州，上半年實現營業收入達41.54億元。此外，歸屬於母公司所有者凈利潤4.5億元，比上年同期下降51.7%。

　　其他本土房企的凈利潤下降幅度也令人吃驚：宋都股份上半年營業收入為13.79億元， 由於東郡國際一期、印象西湖二期項目交付結轉，比上年同期增長441.46%；歸屬上市公司股東的凈利潤為1626.3萬元，比去年同期減少46.53%；嘉凱城集團，其2014年半年報指出，公司今年上半年營業收入26.91億元，較上年同期增長9.79%，但實現歸屬於上市公司股東的凈利潤-1.27億元，較上年同期下降716.17%，凈利潤在公佈半年報的房企中下滑最為嚴重。

　　在眾多房企的半年度報告中，對於利潤率下降原因的描述大多是：近期“以價換量”拉低了利潤空間，而融資成本過高、土地成本走高以及其他資金成本高企，也不同程度地壓縮了利潤。在宋都的半年報中，對於凈利潤下降的主要原因描述就是“本期交付的東郡國際為剛需樓盤，利潤空間較窄。”

　　出爐的半年報中，與記者最初的預估有所不同，20家企業上半年主營收入實現同比增長，不過卻有不少房企仍然未能完成其半年的銷售任務。

　　2014年旭輝中期業績報告顯示，公司上半年完成合同銷售金額102億元，同比增長42.5%，完成其2014年全年合同銷售目標220億元的46%；本土房企濱江，如果按照年初設定的目標——全年銷售130億元，目前其60.2億元仍然未能完成一半的量；宋都計劃實現營業收入50億元，上半年宋都股份營業收入為13.79億元，未到全年目標的三分之一。

　　本地大佬難敵外來大鱷，萬科半年銷售額破千億

　　萬科公佈的2014年半年報中，其上半年實現銷售金額達1009.1億元，同比去年增長20.6%，也是公佈半年報的房企中，唯一半年突破千億大關銷售額的。萬科總裁鬱亮表示，堅持主流定位和積極銷售是萬科一貫的策略，這使公司在波動的市場中仍然能取得相對穩定的業績表現。

　　近期，入杭8年的萬科聯動旗下8盤同日開盤，推盤量高達800余套，可以説，這幾乎是杭州樓市史上單日推盤的最大手筆，也是為了萬科全年超百億的銷售目標奮力衝刺。同時，上半年杭州主城區無論是銷售金額還是銷售套數，萬科都有兩個盤排進前十，這無疑也印證了鬱亮所説的積極銷售的策略。

　　今年上半年，本地房企表現平平。濱江集團實現簽約銷售金額60.2億元，同比去年減少11%；根據綠城集團官網公佈的相關數據，截至2014年7月31日止七個月裏，綠城集團累計合同銷售金額約人民幣318億元，除去7月銷售金額46億元，其上半年合同銷售金額為272億元，同比去年上半年325億元下降了19.5%。

　　而從杭州主城區上半年的銷售情況來看，武林壹號成交金額達12.05億元，綠城西溪誠園也收穫6.09億元，都能排進銷售金額前十。“這兩大本地房企的産品相對比較高端，特別是綠城。相比外來房企主打的跑量剛需産品來説，銷售總額肯定相對處於劣勢。”一位開發商如此分析。

　　濱江的公告稱，報告期內僅城市之星和湘湖壹號部分住宅交付，以及紹興金色家園、紹興星城大廈、衢州春江月等尾盤交付，因此2014年1~6月公司的營業收入比上年同期下降13.39%。而我們看到，除了萬家名城，其在杭州的大部分項目仍為中高端項目，項目拿地和資金成本也相對較高，其凈利潤下降也在情理之中。

　　有專家估計，隨著主城區大戶型限購放開，二套房貸款認定上有所鬆動，濱江的中高端項目在下半年將獲得更多的去化空間。

　　下半年去庫存成主基調，房企拿地變得謹慎

　　7月29日零時起，杭州限購正式鬆綁。大家都在關心，下半年樓市成交會否有所起色？對此，各家房企在半年報中的預測較為謹慎。“加速去化庫存”的字眼多次被提及。業內人士分析，下半年一二線市場很可能會成為品牌房企降價的主戰場，隨著萬科、雅居樂等第一輪降價戰之後，目標完成率低、貨量充足的房企很可能也將加入跑量陣營。

　　萬科年中報顯示，由於上半年結算不多，導致營業收入下滑，預計今年將有超過七成的竣工量集中在下半年。對於未來的市場形勢，鬱亮認為，短期內，那些庫存量高、去化週期長的城市，仍然會延續去庫存的過程。但目前已經出現了一些積極的因素，預示著下半年的經營環境可能會好于上半年。

　　而杭州經歷了去年土地市場狂飆之後，2014年上半年的市場行情直轉急下，高價拿地的外來大鱷被龐大的庫存壓力所束縛，謹慎拿地的土地策略也在半年報中頻頻出現。

　　旭輝的半年報顯示，截至7月末，旭輝集團僅收購五塊土地，拿地總額為29.21億元，同比大降45%。北京、合肥及鎮江各一塊，蘇州兩塊，總應佔合同代價為人民幣19.5億元。旭輝集團將繼續在土地收購方面利用合營策略，以分散其財務承擔。“今年上半年房地産市場形勢逐漸轉弱，市場銷售弱化迫使企業的投資開發量大幅下降。旭輝今年上半年拿地比去年審慎，有節制地避免以過高的土地成本進行收購。”

　　儘管現金流充裕，但萬科在拿地上仍然表現謹慎。中報顯示，上半年萬科新增項目的權益規劃建築面積約264.1萬平方米，低於去年同期。