全國土地單宗總價前十深圳佔兩 房企拍地熱情高漲

廣佛交界處仍是佛山熱點板塊。

東莞鳳崗臨深片區樓盤。

　　今年以來，珠三角部分城市出現了地價走高的現象。日前，有房地産研究機構公佈統計數據顯示，今年上半年全國前十名總價“地王”中，珠三角佔了三席，其中深圳兩個，佛山一個。在地價的影響下，房價也水漲船高，深圳房價進入“6萬字頭”，佛山、東莞也紛紛向“萬元”、“2萬元”邁進。記者通過對比發現，一線城市地價高漲，品牌房企紛紛往二三線城市“圈地”，助推二三線城市區域“地王”的出現。不過，業內人士提醒，雖然“地王”支撐著房價上漲，但是房企不宜貿然定高價賣房，以免嚇跑購房者。

　　珠三角3宗土地出讓總價擠進全國前十

　　根據房地産諮詢企業億翰智庫發佈的資料，今年上半年，深圳光明新區一宗地塊以140.6億元成交總價排名全國第一，深圳龍華“地王”以82.9億元總價排名第四，珠三角上榜的還有佛山南海區大瀝鎮桃花地“地王”，總價達64.056億元。在今年上半年溢價率排行榜TOP10當中，珠三角同樣有三宗地塊入榜，分別是位於珠海的橫琴新區地塊，溢價率達700%，珠海富山工業園地塊，溢價率達542%，東莞橫瀝鎮半仙山村地塊，溢價率達423%。而廣州的地價和房價是珠三角區域最平穩的，沒有地塊進入相關排名當中。

　　土地少、地價高，是今年上半年土地市場、樓市異常火熱由深圳蔓延至珠三角其他城市的重要原因。而近日深圳市土地房産交易中心的最新公告顯示，8月深圳土地供應多達15宗，幾近上半年成交總和，且14宗是商業用地。深圳增加土地供應，是否會暫時改變深圳樓市現狀，甚至影響到整個珠三角樓市的局勢，引起許多人關注。

　　對比

　　土地成交總金額：深圳高於佛山東莞之和

　　據深圳中原地産研究中心的數據顯示，今年上半年深圳土地招拍挂市場共成交18宗地塊，土地出讓金額高達364.15億元，樓面價高達24024元/平方米，是2015年平均樓面地價的近3倍。

　　今年上半年佛山也是珠三角土地供應大戶，使出渾身解數吸引開發商。上半年佛山成功出讓土地71宗，總金額達312.71億元，同比大漲216%。其中，上半年佛山商住用地成功出讓39宗，收入金額302.42億元，與去年同期相比，今年上半年商住地塊量價齊升。

　　相比之下，忙著産業轉型升級的東莞就低調得多，土地供應以工業用地為主。據合富輝煌東莞市場研究部統計數據顯示，2016年東莞上半年地塊成交46宗，成交金額約47.5億元，同比上漲了10%。其中商住地僅成交8宗，成交總金額23.6億元；樓面地價創近幾年來最高，約3347元/平方米，同比上漲8%。

　　雖然深圳土地成交僅18宗，但以土地成交總金額來看，深圳土地成交總金額相當於佛山加上東莞土地成交金額總數還多。

　　最高地價都出現在熱點區域

　　説到“地王”單價，佛山、東莞和深圳相比，就不是一個重量級別的了。深圳今年共誕生兩塊“地王”，一塊被中國電建集團以及廣州方榮房地産有限公司聯合體以82.9億元拿下，樓面價高達56781元/平方米，成為龍華新“地王”，僅次於去年泰禾集團拍下的尖崗山深圳單價“地王”。6月8日下午，深圳市凱豐實業有限公司(龍光地産馬甲)以140.6億元摘得光明(A646-0059)商住地使用權，樓面地價達27623元/平方米，成為深圳總價“地王”，也是今年上半年全國總價“地王”。

　　佛山和東莞也在今年上半年拍出多宗區域“地王”。今年上半年佛山連續3宗地塊單價破萬，把佛山土地市場推向了新高度。其中一塊是時代地産拿下的金沙洲桃花地，另兩塊則是6月28日美的和合景泰富分別拿下的北滘新城地塊。這3宗地塊都具備突出的廣佛同城概念。記者統計發現，上半年佛山成交單價超過7000元/平方米的地塊一共有7宗，無一例外都屬於廣佛熱點區域。其中有4宗都位於傳統的廣佛置業熱點區域——南海大瀝，另外3宗則位於順德的北部片區，就是時下炙手可熱的北部一體化區域——樂從和北滘。

　　今年上半年，東莞拍出四宗區域“地王”，分別位於清溪、麻涌、南城、橫瀝，上半年最高的樓面地價為8135元/平方米，7月8日，東莞莞城又拍出一宗新“地王”，樓面地價達12661元/平方米，是東莞史上第二高樓面地價。

　　如果分別用今年上半年深圳、佛山、東莞三地拍出“地王”的最高單價對比，深圳點(佛山+東莞)2，一線城市與二三線城市地價存在著巨大的價差，這也令得開發商紛紛轉到二三線城市“圈地”。

　　現象

　　品牌開發商在二三線城市“圈地”

　　面對一線城市動輒三四十億元的土地成本，即使是大型品牌開發商“吃”下去都相當吃力。因此，品牌開發商轉戰二三線城市排兵布陣，成為今年上半年土地市場的顯著特點，從而推動了二三線城市土地市場的不斷高漲。佛山、東莞等二三線城市迎來“地王年”。

　　自去年11月開始，東莞截至目前拍出了9宗區域“地王”，而佛山在今年上半年就拍出了3宗超萬元/平方米單價地塊。上半年，約有14家品牌房企在佛山拿地。其中不乏許多新面孔，如融創中國首次進入佛山，一舉拿下2地塊，其以佛山為據點，佈局華南的意圖明顯。陽光城也在大瀝鹽步拿地，單價7533元/平方米的地價，顯然瞄準的也是廣州客源。碧桂園今年上半年在佛山一共取得了5宗地塊，分別位於南海丹灶、南海西樵、順德龍江和順德倫教，總計面積達到了27.52萬平方米，耗資16.48億元。

　　東莞“地王”熱潮由去年11月份開啟，至今為止東莞共産生9宗單價區域“地王”，僅一宗麻涌“地王”為東莞開發商智宇實業拍下外，其他8宗由外來品牌開發商拍下。碧桂園同樣在東莞大刀闊斧地開拓疆土，共拍下三宗“地王”，其他區域“地王”分別由萬科地産、天麟地産、融創地産、陽光城、廣州時代地産拍下，分別位於東莞的大嶺山、大朗、清溪、南城和橫瀝。

　　受到一線城市地價高漲的影響，品牌房企紛紛在二三線城市“圈地”。合富輝煌東莞市場研究部介紹，除了拍地進入東莞的品牌開發商，通過合作或收購方式曲線進駐東莞還有中海地産、泰禾、星河集團等。

　　專家

　　樓盤價格趨於穩定

　　後市需防金融風險

　　有業內人士認為，開發商拍“地王”是出於整體市場策略的考慮，拍高價地來抬高整體市場房價，多拍地以獲得對市場價格的話語權，在“地王”影響下，房價快速下降有點難。

　　不過，也有項目因“地王”出爐貿然高價開盤而受挫，部分項目則借“地王”反其道而行，特價促銷並獲得成功。合富輝煌東莞發展研究部副總經理李興旺認為，“地王”能否賣出高價，還需要看上市時的市場情況。深圳鏈家市場研究中心在6月月報中分析認為，後市價格預計維持穩定。

　　深圳中原地産公司總經理鄭叔倫也表示，客戶對價格的敏感度仍非常高，新盤的定價尤為重要，開發商也不可因“地王”效應在定價上貿然激進，否則只會打擊客戶入市的積極性，市場回暖之路將更加漫長。但值得注意的是，目前信貸仍保持在歷史最寬鬆的水準內，樓市仍要防範背後潛在的金融風險。

　　連結

　　7月23日，財政部部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上談及稅制改革，表示將義無反顧推進房地産稅制改革。他稱，解決收入分配問題，是推進房地産稅制改革的關鍵，這是一個難題，並且需要付出長期的努力。

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