從北京開往燕郊的公交車站經常排長隊。

大廠的房價吸引著一些人，但其教育、醫療等配套不足。

　　從北京通州沿通燕高速一路向東、跨過潮白河，就能進入河北的燕郊、大廠、香河。這是對北京人來説最不陌生的環北京樓市板塊。由於這三個區域並不與其所屬的廊坊市相接壤，更像是“飛地”，因此被稱為“北三縣”。

　　隨著京津冀協同發展各種利好的進一步落地，北京購房需求的逐漸外溢，輻射京郊，首當其衝受益的便是緊鄰京東的“北三縣”。本版采寫/攝影 新京報記者 陳禹銘 見習記者 孔炩傑

　　利好未到，價格先漲

　　京津冀協同發展的利好，讓“北三縣”樓市的房價已經領先廊坊市區，再一次進入又一輪上升通道。

　　近日，記者走訪的燕郊、大廠、香河三個區域，其市場升溫表現尤為明顯——整體價格的上漲和看房者的增長已成為普遍現象。

　　據了解，由於受到多重利好的影響，燕郊房價已重回“萬元時代”。在距離通燕高速入口較近的樓盤，已經賣到13000元/平方米；北部一些成熟地帶的項目，如富地廣場，售價也已高達1.3萬元/平方米。這一價格也超出了其希望在燕郊置業的人們的承受能力，一位看房者説：“燕郊賣到1萬元/平方米左右還能接受，要是到了14000元/平方米，那真是有點高了。”

　　“現在的樓市比前幾個月確實火了不少，集團通知我們7月1日封盤，結果今天就有客戶直簽了8套。”在大廠，世茂·薩拉曼卡的一位銷售經理人透露，由於相對燕郊來説，大廠的人口密度沒有那麼大，房價也更低一些，因此最近大廠的很多項目也吸引了大量來自北京的客戶。

　　一位開發商也表示，京津冀協同發展規劃綱要即將出臺，對區域房價的拉升作用是比較明顯的。“環北京地區的産業如果能借此發展起來，會增加很多購房需求的。”上述人士進一步解釋，“去年是只見概念，今年已經有政策會落地。現在香河的主流房價為6000多元/平方米。在這一輪京津冀熱潮中，開發商也在醞釀漲價。”

　　交通、配套成瓶頸

　　不過記者也注意到，伴隨著“北三縣”房地産開發規模的不斷擴大，城市配套的滯後正在制約著其進一步發展。其中又尤以燕郊、大廠出現的問題最為明顯。

　　燕郊，被稱為京東“睡城”，吸引了數十萬“北漂”人群。有媒體曾經報道，燕郊的人口密度是北京的兩倍，基礎設施和公共服務尤為緊缺。去年下旬搬進燕郊天洋城居住的王先生對此深有感觸：“通勤特別不便，迎賓路和102國道兩條幹道在高峰時段的擁堵程度堪比北京。而這麼多年，周圍的大型商業也只有一個天洋廣場。”

　　緊鄰燕郊的大廠雖然人口密度遠不及燕郊，但目前從北京出發並沒有一條能夠直通大廠的高速公路或城市快速路，前往大廠往往需要從燕郊繞行。交通的不便也大大制約了這一區域的發展。一名在大廠、香河兩地深耕多年的開發商表示：“制約燕郊和大廠發展很重要的一點在於缺少軌道交通，緊靠公路是難以解決大量人口的通勤需求，隨著燕郊、大廠對北京外溢人口的持續吸附，這一問題在未來會更加突出。”

　　- 區域小檔案

　　燕郊

　　面積：105.2平方公里，建成區面積50平方公里

　　位置：河北省中北部，北京市東邊 人口：60萬人

　　主要産業：房地産業、生物醫藥産業、汽車配件産業

　　大廠

　　面積：176.29平方公里

　　位置：河北省中北部，燕郊東南邊 人口：12萬人

　　主要産業：房地産業、農林牧漁業、影視創意産業

　　燕郊

　　“睡城”未來將如何？

　　燕郊分為北城和南城，按照當地房地産圈內較認同的説法是：“北城基本是先建樓，後規劃，所以樓盤擁擠，交通不方便；南城屬於開發區，吸取了北城的經驗教訓，先規劃，後建樓，但是配套的完善需要時間。”

　　一條102國道貫穿燕郊東西，北城和南城也由其分界。北城燕順路兩側的樓盤約達30個之多，包括上上城、匯福·悅榕灣、富地廣場等。南城則分佈著港中旅海泉灣、天洋城四代、夏威夷藍灣等。絕大多數樓盤的售價在11000元-13000元/平方米之間。這已超出了一些購房者的承受能力。看房者孫小姐就説：“單價超過11000元我是絕對不會考慮的。各種利好説得很多、很好，但是目前的配套太不完善了。”

　　亞豪機構市場總監郭毅認為：“燕郊地域不大，核心住宅片區小，人口密度高。燕郊現在不是飽和的，已經是超負荷了。再修路也趕不上居住人口增加的速度。而且燕郊不光存在交通問題，教育、醫療配套也都無法根本滿足目前的需求。”

　　一位從2010年就居住在燕郊的業主對此深有同感。他説：“燕郊人口太多，本地解決就業能力差，基礎設施跟不上，道路少且窄。燕郊的輕軌説了這麼多年，還沒開建，而公交車有時還擠不上。平時出來都費勁兒，一到下雨更是出不來。這些年這裡有點像是野蠻生長，真有點想逃離這兒了。”

　　對於燕郊樓市的投資回報，不少業內人士也不看好。郭毅就指出：燕郊的樓市是由投資需求拉動的，市場震蕩空間要比北京大得多。而且由於住宅開發量大，二手房市場並沒有同步上漲。郭毅還告訴記者：“若是現在買房，拿到産權證是在兩年之後，而北京樓市大約是三年一個週期，到時候燕郊樓市可能就遇上市場的低谷了。”

　　大廠

　　“北漂”涌入 下一個燕郊？

　　位於燕郊東南方向的大廠，樓市版圖也可以分為兩個板塊。一個是102國道沿線，自西向東分佈著力寶國際、燕郊孔雀城等。另一個是位於燕郊南、緊挨潮白河的區域，分佈著早安北京、潮白河孔雀城等項目。

　　相對於燕郊此時的房價，大廠的樓盤更符合許多“北漂”的承受力，近期迎來了很多看房者。記者走訪時發現，大廠最貴的項目售價達到9000元-10000元/平方米。

　　據當地開發商介紹，102國道板塊的優勢是交通便捷，但也存在公路、鐵路噪音的問題。但有潮白河板塊的開發商則認為，未來這裡的交通更便捷。“開車到通州潞城地鐵站比從燕郊去通州更方便。”

　　一位住在大廠，工作在通州的業主表示：“像很多小縣市一樣，大廠街道臟亂差，小街小販隨街擺攤叫賣，教育、醫療各種配套設施不足。當初在這裡買房就是圖便宜、離著通州近。”

　　對於區域的前景，大廠一位開發商信心滿滿：“燕郊發展到現在10來年了，雖然配套比大廠完善，但人多交通又堵，燕郊再漲還能漲多少？我們近幾年才開始發展，升值潛力比燕郊大得多。”

　　亞豪機構市場總監郭毅則認為：“燕郊房價漲起來了，買不起的人就只能往外擠，比如大廠、香河。大廠和燕郊一樣，都是靠賣地支撐經濟發展。如果還是以發展房地産為支柱産業，不豐富更多的産業，那大廠就是下一個燕郊。”