看點

　　國慶長假期間，北京等一線城市樓市的成交小幅回升，好于市場預期。這主要是節前出臺的信貸新政刺激所致。隨著該項政策持續發酵，未來幾個月，樓市有可能逐步回暖。在信貸新政出臺後，部分樓盤醞釀上調價格，開發商的漲價衝動或再次抬頭。

　　部分機構認為，儘管信貸新政力度超出預期，但市場尚需一段時間“消化”。從當前的市場走勢來看，傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始，市場有望顯露出真正的回暖跡象。

　　樓市成交好于預期

　　據《中國證券報》報道，國慶長假向來不是樓市成交的旺季，但由於處在“金九銀十”期間，其市場狀況頗具參考價值。綜合各地的數據來看，今年國慶長假的前六天，多數城市的房地産市場成交量較為平穩，並未因節前出臺的房貸新政而出現成交量陡增的局面。

　　其中，供需關係較為緊張的北京等城市，市場成交小幅回升。來自北京市住建委的數據顯示，今年國慶長假前六天，北京新建住宅網簽472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。雖然相比2013年同期有著明顯下調，但仍優於2012年同期的水準。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認為，黃金週期間的網簽數據並不反映市場的當下情況，但也説明整體市場延續了9月份以來繼續復蘇的變化。之所以稱之為“復蘇的延續”，是因為從一線城市來看，國慶長假期間的成交量比之前的預期水準上漲了一到兩成，且網簽的統計存在滯後性，因此國慶期間的實際成交量要好于預期。

　　從去年年末以來，樓市陷入“量價齊跌”的通道中，房地産市場的月度成交量不斷走低。自今年5月以來，全國70個大中城市的平均房價連續4個月出現環比下跌。但進入下半年，供應方開始做出“以價換量”的努力，使得整體成交量出現小幅回升。

　　據了解，國慶長假期間，各地新開盤的項目並不多，但多數在售項目均延續了此前的價格策略，即在定價基礎上做出一定的優惠。其中，部分城市的新房項目優惠幅度達到30%之多。

　　二手房方面，據北京中原地産的統計，與年初最高點時相比，目前北京市場在售的二手房源均價已下跌超過15%，部分房源甚至超過20%。

　　分析人士指出，經過多年來的房地産投資高增長，當前整體樓市處於“供大於求”的狀態。今年以來，隨著越來越多的城市鬆綁“限購令”，使得市場需求逐步釋放。這是市場成交逐漸回暖的大背景。

　　新政顯效仍需時間

　　從刺激需求的角度看，9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上，提出“既不認房又不認貸”的標準。其力度被市場認為“超預期”。

　　北京中原地産指出，該項政策的力度“5倍于”放鬆限購，“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為，改善性需求一般佔到市場需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復。

　　10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現貨幣信貸及社會融資規模合理增長”。

　　兩項政策綜合來看，總體基調明顯利好樓市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，由於央行已經對合理的自住型購房需求提出了信貸支援，隨著各大商業銀行對央行差別化信貸政策的進一步落實，對於部分合理的自住型和改善型購房人群來説，四季度和春節前這段時間都將是不錯的置業時機。

　　但值得注意的是，政策利好真正落實尚需時日。據中國證券報記者調查，按照央行新政，當前多數銀行都已經推行最新的二套房認定標準。但對於貸款利率，大部分銀行仍然維持在此前的執行標準，目前尚無實質性的優惠。

　　胡景暉認為，國慶樓市回升幅度仍然有限，這表明在未確定商業銀行具體執行力度的情況下，市場已出現了較為明顯的短期觀望情緒。對於“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場來説，短期觀望的特徵表現得更加顯著。

　　對於信貸政策執行的力度，央行發佈的通知明確了商業銀行可以依據自身情況進行把控和執行。多數分析人士指出，按照銀行的決策週期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。即便後期市場回暖，但由於前期大部分時間交易低迷，傳統的“金九銀十”還是會面臨成色不足的窘境。

　　漲價傳聞風聲四起

　　信貸新政的出臺，不僅會促進樓市成交量回升，也可能使得房價重新“抬頭”。多數業內人士認為，如果信貸新政力度夠大，在個別供需關係緊張、房價下跌時間較長的區域，一些房地産項目漲價並不意外。除此之外，國慶長假期間，另有數家大型房企也傳出即將做出價格調整的消息，但未得到證實。

　　鏈家地産認為，按照新的認定標準，符合條件的二套房購房者，不僅首付可以降低，且利息成本相當於下降了40%。由於實際購房成本明顯降低，房地産項目可以通過價格調整來彌補此前的利潤損失。

　　截至目前，整體市場尚未出現明顯漲價的項目。但分析人士認為，不排除未來房地産項目通過減少優惠、降低折扣力度等形式變相漲價。