政策尚未落地，各地方銀行需根據風險情況等因素綜合考慮新政的執行與否，購房者的觀望情緒或將增加。第四季度，銀行的放貸額度普遍偏緊，即使新政執行了也可能出現放不出貸款的情況。

　　國慶前一天，房貸新政猶如“重磅炸彈”，打破了沉寂已久的樓市，此前熱議的“認貸不認房”終成現實。9月30日，央行、銀監會聯合發文稱，首套房的貸款結清後，再次購房仍視為首套房，同時重申了首套房貸首付最低3成、利率最低7折的“下限”。

　　新政出臺將帶來怎樣的影響?假期裏，記者走訪發現，不少樓盤推出多種形式促銷活動，有住房需求的購房者抓緊看房，樓盤到訪量大增。

　　此次房貸新政，最吸引人的就是利率“7折”，而目前大多是“基準”，最多也就95折。那麼，“7折”大禮能否收入囊中?農業銀行首席經濟學家向松祚解釋，7折下限並非強制執行，銀行會根據風險自主確定房貸利率優惠。

　　記者走訪發現，“十一”期間，房貸利率也大多是“基準”，個別樓盤也有95折。某樓盤銷售人員薛女士表示，此次房貸新政7折利率優惠可能性不大。此外，對於新政中貸款購買的第二套房必須是“普通商品房”(同時滿足建築面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低於市場指導價三個條件)，不同樓盤的銷售人員一致表示，只要首套房貸還清，以上要求均不是問題。

　　利率 7折優惠實現難

　　10月1日一大早，設在河西區平山道上的中海項目售樓處，就迎來了陸陸續續的看房者。這是新八大里地塊首個開放樣板間的項目，在1層規劃沙盤旁，不少購房者認真地諮詢、選房，在2層不足100平方米的樣板間裏，每個房間都有銷售人員帶領購房者在仔細觀摩。同一時間看房、選房的購房者不下百人。

　　房貸政策鬆綁的消息傳來，改善型需求的購房者更加敏感。10月5日下午，在河東區一個中高端樓盤售樓處，市民諸女士和家人看中了一套137平方米的房子。她表示，目前住在一套兩室一廳90平方米房子，隨著孩子長大，房子變得很擠。去年底就看中了一些大戶型房源，但被貸款卡住。隨著房貸政策鬆綁，她又開始動心，打算把第一套房的房貸提前還清，申請新的房貸。“如果再實行了首套房7折利率，又能節省不少。”

　　“假期這幾天的諮詢量比平時增長了兩三倍。”該樓盤銷售負責人告訴記者，“房貸政策放鬆後，估計10月份會迎來銷售高峰。”

　　據搜房網數據監控中心統計，今年“十一”黃金週期間天津開盤項目為11個，其中3個新項目開盤，特惠項目22個，同時各樓盤推出多重優惠形式，打折、特惠房源、折上折等活動豐富。記者粗略了解發現，到樓盤看房、選房的，不少是等著結婚、動遷換房、外地落戶等需求的購房者。

　　 買方 看房熱情出現高漲

　　從政策出臺當晚的“今晚慶祝喝酒去”，到假期最後一天的“半夜醒來皆因樓市迷局”，某項目銷售總監張先生在微信朋友圈的“感慨”，也從側面驗證了其7天的銷售“成果”。

　　不僅如此，以推出“國慶放價”優惠活動的某樓盤為例，銷售人員江女士告訴記者，新政出臺當晚，他們也是連夜開會，最後結論是不改變“十一”銷售策略，依舊優惠跑量，先出貨再説，這時候漲價是自不量力。從這7天效果來看，看房客戶不少，最終成交不多。

　　在梅江片區某樓盤，銷售人員張先生告訴記者，由於“十一”有價格優惠，平均每天售出近10套。但節後是否上調價格，目前尚未確定。

　　開發商 漲價是自不量力

　　市場 “金九”成交無明顯起色

　　進入三季度以來，雖然全國多地放鬆限購，但樓市整體成交仍無明顯起色，“金九”市場並不理想。

　　鏈家地産根據天津房管局網站顯示數據統計，9月本市新建商品住宅共成交6194套，環比下降1.7%;成交面積67.6萬平方米，環比上漲1.4%;成交均價11447元/平方米，環比上漲10.6%。具體來看，9月新房成交量與8月相比有所下降，特別是高端盤，下降較為明顯，下降幅度超過35%。在成交量方面，市內六區中9月新建商品住宅成交量以漲為主，其中南開區成交量為233套，環比上漲482.5%，為市內六區中漲幅最大的區域;河東區以67套成交量，環比下降5.6%，為市內六區唯一下降的區域。環城四區中，新建商品住宅成交量以降為主。在價格方面，市內六區新建商品住宅成交均價僅南開區下降，南開區成交均價23376元/平方米，下降4.8%，河東區以25021元/平方米成交均價環比上漲10.7%，為價格漲幅最大的區域。環城四區中成交均價均上漲，其中北辰區成交均價9664元/平方米，環比上漲7.2%，為環城四區漲幅最大的區域。

　　目前多數企業銷售不及預期，資金壓力較大，會積極採取以價換量的促銷政策。

　　 房貸利率還款比較

　　以貸款100萬元按揭20年

　　“等額本息”還款為例

　　貸款利率

　　基準利率(6.55%)

　　1.1倍(7.21%)

　　7折(4.59%)

　　月供

　　7500元

　　7900元

　　6400元

　　總利息款

　　80萬元

　　89萬元

　　53萬元

　　貸款買房

　　首套房

　　第二套房

　　(前提:首套房貸結清)

　　第三套及以上

　　(未限購或取消限購城市)

　　(前提:結清此前房貸)

　　調整前

　　首付30%

　　房貸利率大多為“基準”

　　首付60%

　　貸款基準利率1.1倍

　　暫停

　　調整後

　　首付30%

　　房貸利率“下限”7折

　　首付30%

　　房貸利率“下限”7折

　　銀行根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎確定首付比例和貸款利率

　　房貸政策調整前後比較

　　 影響 新政效果仍需觀望

　　不少業內人士表示，新政無疑將對樓市升溫起到促進作用，但要真正消除市場觀望情緒，還得看政策落地的效果如何。

　　“您現在具備購房條件嗎?”不少樓盤銷售人員在推介中都會問這樣一句話。“雖然在國家層面的限貸政策已經調整，但各地具體執行細則還在制定中。”某樓盤的行銷主管表示，從央行發通知到各家銀行具體落地執行還需要一段時間，天津的執行情況還需要等待。

　　業內分析認為，此次房貸新政更多是瞄準剛需、自住型需求“被擠出”現階段市場成交這一現象所做的調整，是對自住型置業群體的支援和保障。但是，短期內各地方銀行需根據風險情況等因素綜合考慮新政的執行與否，因此政策尚未落地的期間內，購房者的觀望情緒或將增加;而且第四季度，銀行的放貸額度普遍偏緊，即使新政執行了也可能出現放不出貸款的情況。

　　此外，房貸新政對投資、投機型需求仍保持較為嚴格的限制。政策指出:“對擁有兩套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。”因此，新政落地將有利於樓市交易量的復蘇，並對房價止跌企穩形成利好，但難以導致由於購房需求的增加而引發房價的暴漲。