近日，港資上市房企的一名行銷總監對其下屬説，9月、10月份誰膽敢請假，將會“剁掉他/她的手”。“剁手”是玩笑的説法，房地産的工作環境尚未差至如斯地步。但在“剁手”的玩笑之中，便透露出開發商對今年“黃金月”的重視程度。

　　“黃金月”歷來為兵家必爭之地，開發商一年的收成如何深受“黃金月”的影響，2008年和2011年最慘澹的“黃金月”就導致了最慘澹的全年業績。相比以往，今年9月、10月是最為特殊的“黃金月”，市場環境、政策環境、信貸環境都是樓市多年來從未曾面對之局面。

　　特殊“黃金月”並未減輕商家對其銷售的依賴，如何從中突圍，保證“金九銀十”成色不變，成為房企今年最為嚴峻的考驗。經過前8個月的低迷、唱衰、促銷、降價之後，市場信心並沒有被消磨殆盡，樂觀與悲觀同行：方正證券分析師肖肖在其最新分析報告中明確指出“9月之後銷售將好轉”；有香港上市房企行銷負責人説：“‘黃金月’銷售會比上半年更差。”

　　誰的預測成真？“黃金月”後見分曉。

　　特殊市場環境：

　　不看全局看個盤，“開門黑”下有例外

　　網易房産監控數據顯示，9月首周，廣州全市一手住宅網簽801套，環比下跌35%，同比下跌48.9%。“黃金月”來了一個“開門黑”。

　　“開門黑”並沒有擊潰所有商家的信心。增城景新國際副總經理胡紅軍日前接受羊城晚報記者採訪時表示，對“黃金月”市場很有信心；黃埔的中鼎君和名城有關負責人對“黃金月”市場同樣看好。合富輝煌(中國)市場研究部監測數據顯示，今年“黃金月”廣州市十區新貨將接近1.1萬套，與往年推貨量相當。開發商敢於在“黃金月”推出大量新貨，也是對市場有信心的表現。

　　商家信心猶存，和此前部分樓盤的試水市場反應良好密切相關。8月份，增城的景新國際推出50套單位試水“黃金月”，結果所推單位當天售完，給開發商在“黃金月”的推貨增添了信心。8月末，黃埔的中鼎君和名城一次性推出近500套單位，超過八成的消化率，不僅讓樓盤本身有信心，區域內的其他樓盤也因此收穫信心。同處黃埔的東城華庭有關負責人難得地為競爭樓盤叫好：中鼎君和名城的熱銷説明市場消費力仍在。

　　經過最近幾年市場的熏陶，商家重視個盤的銷售大於全局，畢竟，全局受到推貨量等眾多因素的影響。與之相比，個盤的銷售更能反映市場的真實情況。在個盤出現熱銷的情況下，全市銷售的“開門黑”仍未摧毀所有商家的信心。

　　特殊政策環境：

　　十年難見之鬆綁助力“黃金月”銷售

　　9月3日起，購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時，不再核查現有住房情況；9月6日，西寧市購房不再進行資格審查。

　　鬆綁限購的腳步仍在前進。剛踏進9月份，方正證券的報告説，目前僅有9個城市未鬆綁限購。幾天時間過去，未鬆綁限購的城市就從9個減少至7個(減少的城市為蘭州和西寧)，繼續堅守陣地的只有北上廣深四大一線城市以及珠海、三亞、南京。

　　自2005年樓市調控以來的十年時間，除了2008年，其餘的年份都是調控加碼的節奏，政策環境一年緊似一年，今年的鬆綁限購，是最近十年來“唯二”的年份。

　　雖然鬆綁限購尚未現身廣州，甚至佛山松綁限購帶走了部分廣州買家，但其他城市鬆綁限購依然有可能惠及廣州。因為隨著限購城市的陣地不斷被蠶食，市場預期廣州等一線城市也終將加入鬆綁限購的行列。預期的改變，肯定會導致部分買家心態發生改變，改變原先濃厚的觀望氛圍，助力“黃金月”銷售。正如廣發證券分析師樂加棟所言，當下樓市基本面已經出現較顯著的變化，“金九銀十”成交維持當前復蘇走勢成為大概率事情。

　　2010年“黃金月”，因為預期限購的到來買家紛紛出手，最終創下9月、10月份成交230多萬平方米的奇跡。不知今年“黃金月”的鬆綁預期，會帶來什麼樣的成交局面。

　　特殊信貸環境：

　　房貸偏緊，“黃金月”最大的“痛”

　　有廣州業內資深人士多次表示，無論政策環境如何，市場環境如何，沒有房貸的鬆綁，“黃金月”成色始終不會太足，因此如果“黃金月”房貸未見放鬆，會勸告開發商再度降價。

　　“整體感覺現在的房貸有所放鬆了，”廣州方圓地産顧問有限公司副總經理賴崢説，房貸放款時間沒有變化，幾家大銀行的利率也沒有變化，不過“還是有部分銀行的利率有所下調，首套房貸出現基準利率甚至在基準基礎上還有優惠。”

　　房貸利率的小小變化難以滿足市場的需求，廣州多個樓盤的行銷負責人在接受採訪時抱怨現在房貸放款時間太長，利率太高。據了解，目前商貸放款時間至少3個月以上，公積金貸款1年都有可能。至於房貸利率，每家銀行都不一樣，上浮還是最為普遍的現象，首套房貸在基準利率上浮5%已經是“良心銀行”，值得點讚，還有部分銀行利率上浮幅度達到10%，甚至15%。

　　亦正基於房貸依然偏緊，上述香港上市房企行銷負責人對今年“黃金月”期望較低，認為“黃金月”銷售甚至可能不如上半年。該負責人透露，現在一些客戶到場之後只是了解一下價格情況就走了，真正出手的不多。“很多客戶覺得現在房價高，房貸利率也高，當前買房很可能會虧。”今年樓市的低迷，和調控關係不大，和房貸收緊關係很大。一旦房貸情況在“黃金月”沒有改善，部分商家的信心、買家預期改變，都不足以催生成色十足的“黃金月”，房貸可能成為這個“黃金月”最大的“痛”。