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鄭州取消限購後樓市波瀾不驚 房貸未現鬆動

  • 發佈時間:2014-09-04 06:21:00  來源:中國青年報  作者:佚名  責任編輯:王斌

  鄭州市取消住房限購政策已過去20多天了,樓市依然波瀾不驚。

  取消限購,政府刺激樓市的意圖明顯。但是,中國青年報記者調查發現,在樓市庫存高企以及部分地區出現房貸斷供的背景下,一些銀行惜貸現象嚴重,政府的刺激政策並未立見成效。

  國字頭地産商成新地王

  鄭州取消限購後,不論是本地人還是外地人,買房都不需要再開房産套數證明。這意味著,在鄭州執行長達3年半的限購政策,正式結束。據搜房網統計數據顯示,過去3年半,鄭州市區商品房住宅均價從2011年1月限購時的6559元/平方米,一路上揚至2014年7月的8160元/平方米。

  “2011年1月鄭州市實施限購政策以來,較好地實現了遏制投資投機性需求、緩解住房供需矛盾、穩定住房價格的目的,但與此同時,部分剛需和改善性需求也受到了明顯的影響。”鄭州市房管局有關負責人在接受媒體採訪時説。

  然而,在部分地區樓市價格出現下滑時,鄭州市卻在限購解禁的8月連續兩次刷新地王紀錄。

  8月6日,河南鄭州市網上掛牌出讓鄭東新區龍湖地區的一塊普通商住房用地,佔地面積32.48畝。經過29輪競價,最終被鄭州國投置業有限公司以總價5.24億元、樓面價1.61萬元/平方米競得,溢價率128.82%,成為鄭州單價新“地王”。8月20日,河南豫農置業有限公司再次刷新紀錄,以11.5億元的價格購買鄭東新區67.73畝地,成為鄭州市新地王。

  “鄭州國投置業有限公司和河南豫農置業有限公司,都是具有國資背景的房地産開發企業。”鄭州蟻族房産仲介的工作人員説,一個月內連續出現兩個地王,説明房價降下來的可能性也不大。

  市民對取消限購並不看好

  取消限購政策出臺前後,接連兩次地王均具有國有企業的背景,不禁引來業界人士的猜疑,土地競拍,政府頻頻出手參與是否有自導自演之嫌?

  分析人士説,地方國企托市,理論上市場不會大滑坡。

  更有網友為將來在鄭州國投置業有限公司置業的成本算了一筆賬,“樓面價1.6萬元/平方米,容積率小于1.5,限高18米,這樣的條件只能建別墅和豪宅。最後的建築成本價不會低於2.2萬元/平方米,售價要到3萬元/平方米才能保本。”

  “鄭州市區的房價,好一點的位置突破1萬元,8月份均價8000多元。對於剛需來説,這個價格已經很高了。”市民楊先生説,即使取消限購,意義也不大。

  近日,記者走訪了鄭州市一些樓盤,在大學南路的德潤黃金海岸項目行銷中心,銷售人員經理李明(化名)直言不諱:“取消不取消限購效果都一樣,限購時,不符合條件也能想出辦法買房。”

  “這裡均價每平方米9000元,小戶型比較暢銷。限購取消後,該樓盤銷量並沒有明顯上升。”李明稱。

  “對剛性需求來説,鄭州的房價已經很高了,現在基本上還是處於膠著狀態,取消限購後,確實有助於走量,但要一下子反彈,可能性不是很大。”李明坦言,“取消限購,也不是多大的事,但是這兩天來諮詢的人,有所增加。”

  在本報記者走訪的近十個樓盤項目中,所有的項目銷售中心都沒有針對“取消限購”一事大做文章,他們關心的是銀行何時放鬆限貸,畢竟全款買房的人是少數。

  在剛需一族王小姐看來,取消限購反而會帶來更大的負面影響,“全國的房價都在跌,鄭州卻一直不斷往上漲。現在取消限購了,對我們來説,首選的學區房,不被抬得更高才怪。”

  王小姐的觀點,得到了在鄭州從事室內設計裝潢的黃燕的認同,“取消限購可能會加劇投資性的購房需求,導致房價還是逐步上升。對剛需人群來説,限購取消的確不是一個好消息。”

  在採訪中,大部分工薪階層則無奈表示,取消房屋限購令對自己沒有太大影響。“外地人想在鄭州買房,一輩子的收入也買不到。一個月收入幾千元,夠幹啥,吃飯穿衣交房租就沒了。”工薪族周平説。

  “即使政府取消了限購政策,創造性地推出了組合貸的模式,但是個人住房銀行貸款得等三個月甚至更長時間。”周平説。

  房貸未現鬆動

  鄭州“組合貸”政策實行近兩個月,鄭州市民翟小姐成為首個吃螃蟹者,“中國銀行正在走最後一道程式,貸款還沒放。”

  另據了解,政策實施至今,鄭州已有15人獲批組合貸,“客戶再著急,銀行也有自己的程式,其實算下來,客戶等的時間不算太長,去掉兩頭的審批和復審時間,中間只有一個多月,從市場大環境來看,這個速度不算太慢。”中國銀行有關負責人告訴記者。

  “公積金和商業貸款是相互配合的,公積金的審批速度很快,但銀行個人房貸都是要一步一步地走程式,速度相對來説,慢一點。”鄭州住房公積金管理中心信貸處處長陳建功説。

  近日,全國多地再傳信貸緊張,北京、上海部分銀行甚至直接叫停二手房貸款。記者走訪鄭州多家銀行發現,鄭州尚沒有銀行叫停個人房貸業務,“房貸利率全線上浮,放款週期也延長了。”

  交通銀行長江路支行一位工作人員在接受客戶諮詢時説:“目前首套房貸利率上浮5%、二套房上浮10%。”

  “目前對首套房的貸款利率實行基準利率上浮15%,二手房房貸利率較基準利率上浮25%。具體什麼時間放款,説不準,只能按照申請的先後順序慢慢排。”浦發銀行嵩山路支行司新平告訴記者。

  “雖然鄭州取消限購,但是限貸仍未放開。中農工建四大行及光大、浦發等商業銀行仍嚴格執行限貸政策,家庭首套房首付三成,二套房首付六成,三套房基本不發貸款。”河南卓連房地産孫林剛告訴記者,“首套房貸款利率也居高不下,多是在基準利率基礎上上浮20%左右,需要等兩三個月。”

  “很多客戶都在等待放款,最長的已等了兩個月。”金融仲介劉先生説。

  “已經申請房貸1個多月了,貸款還沒批下來,房産不能過戶。”準備買房的韓先生接受記者採訪時表示了擔憂,“守著個學區房,孩子還是只能在老家上學。”

  “銀行出於當前房地産市場風險和資金收益的考慮,對於個人住房貸款業務仍較謹慎,即使受益於定向降準,仍有近三成農商行停貸或不涉房貸。”一位不願意透露姓名的房産仲介人士表示。

  記者調查發現,銀行方面還沒有接到關於調整房貸利率及申請門檻的通知。部分銀行甚至因為額度有限暫停辦理房貸業務,即使辦理,對於放貸的時間,銀行方面也多含糊其辭。

  鄭州樓市何去何從

  鄭州取消限購的消息,鄭州市房管局在其官方微網志上披露後,網友紛紛表示了自己的觀點,網友“@逐浪投機”認為,地方政府被房地産綁架了,經濟數據指望房地産帶動,少數人的利益,多數人的傷痛,經濟應該平穩多元化發展,而不是單一發展進行房地産。網友“@我愛盼盼企鵝”認為,這只是針對限購區域的解除限購政策。對於本來就不限購的區域,一點影響都沒有,比如高新區。倘若政府想挽救市場,應該解除限貸。

  “銀行信貸限制不取消,取消限購對鄭州樓市的影響不會太大。”在河南省商業經濟學會秘書長宋向清看來,取消限購對於樓市進一步回暖雖然可能産生積極影響,但是現在影響樓市發展、影響購房者買房的主要因素還是銀行信貸。

  CRIC研究中心近日對全國33個城市的101家銀行分支機構做的電話調研結果顯示,全國各城市銀行貸款環境仍然偏緊。

  鄭州銀行張姓信貸員向記者透露,“銀行信貸品質跟房地産信貸品質高度正相關,商業銀行今後可能不再把房貸當作優質貸款了。”

  “當前房地産市場不穩定,銀行對於房地産風險持謹慎態度,這對寄望于‘松貸’救市的地方政府,是一個打擊,同時也可能誤傷剛需購房者。”河南財經政法大學工程管理與房地産學院劉教授認為,最有可能出現的是,在庫存居高不下,土地市場低迷、相關産業鏈頻頻告急的情況下,管理層出臺專門關於支援剛需購房抵押貸款的政策,如降準備金、降契稅、買房送戶口等,才會真正解決銀行限貸等問題。

  降價和地王齊飛,鄭州樓市到底怎麼了?知名財經評論人余豐慧接受記者採訪時表示,並不能簡單地把取消限購與銀行房貸收緊聯繫起來理解成配合政策共同抑制房價,此輪房貸收緊的一個重要原因是銀行業流動性吃緊。

  上海易居房地産研究院副院長楊紅旭分析,2014年上半年,銀行業新增不良貸款1023億元,已超2013全年。房地産貸款及以房地産為抵押的貸款,在各項貸款中佔比為38%,不良貸款率上升,將制約銀行放貸積極性,包括房地産貸款。

  “取消限購與鼓勵剛需,讓樓市抓住救命稻草。然而對於中低端投機者來説,他們‘追漲殺跌’,年內難入場。對於剛需來説,取消限購並不是從根本上解決問題,關鍵還看房貸。因此鄭州全面取消限購,對樓市的影響也十分有限。”楊紅旭認為。

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