“以房養老”社會認同度較低 五成老人不贊同

　　“以房養老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們？記者昨日從上海市人大代表、臺盟上海市委副主委吳敏處獲悉，她此前提出的“建議出臺政策支援以房養老 ”的意見得到了上海銀監局和市民政局等部門的答覆，有關部門透露，雖然調查顯示有50%的上海老年人明確不贊同“以房養老”，但上海還是會支援試點，積極探索和研究“以房養老”工作。

　　受房價波動和稅費制約

　　自2015年4月初至2015年9月初的5個月中，以房養老項目全國僅12戶22人簽約。在吳敏看來，最主要的是政府將 “以房養老”這一本該定性“公益”的行為，定位為市場行為，使得老人要享受“以房養老”，必須直接去與銀行、保險公司接洽，對“以房養老”模式的推廣産生了不少負面影響。

　　吳敏指出，首先，“以房養老”不應該是“純市場”行為。按目前 “純市場”規則，老人去世後房屋由銀行、保險公司處置，雙方對標的房産的變現時間(即老人去世的時間)預期不一，銀行、保險公司希望老人“早點走”，老人及家人則希望“長命百歲”，這種目標的不一致甚至背道而馳，不符合市場行為推崇的“雙贏”法則。吳敏表示，“以房養老”既代表了大多數老人擁有住房客觀背景下的市場化方向，值得推廣，但也不能偏離公益的軌道太遠，亟須加入社會主義核心價值觀的公益性內涵。

　　此外，吳敏分析稱，“以房養老”也面臨市場風險。近年來上海等一線城市房價變化幅度大，無法較準確地保證雙方的預期利益。在目前房價不斷變化的情況下，如果簡單地以當前市場價格評估往往會讓居民吃虧，可能損失今後升值的潛在利益，“而銀行、保險公司則會考慮可能出現的風險，以及承辦人可能承擔的責任，希望房價評估低一點。”吳敏説。

　　另外，“以房養老”因其“純市場”地位受到較高稅費的制約。吳敏指出，按目前方案變現時，實際上是一種個人向企業的“房産銷售”行為，會産生比個人之間的捐贈、交易還要大的大量稅費，與親人間的遺産繼承相比，既少了親情、也少了利益，制約了“以房養老”模式的發展。

　　為此，吳敏代表建議，可以先明確一兩家銀行、保險公司作為“以房養老”實施主體；同時，動態地確定房價以確保老年人利益；另外，政府制定稅費政策鼓勵“以房養老”，在標的房産轉移時比照遺産給予財稅支援。

　　還有很多障礙需要克服

　　“上海加緊研究以房養老很有現實意義。”上海市民政局在答覆吳敏代表時表示，從發展的角度來看，“以房養老”有一定的市場空間，最大的好處是既可以迅速提高老年人的生活水準，又能使老年人不遠離自己熟悉的環境生活，符合“在地老化”的理念。“以房養老”是商業養老模式的一種有益補充，是適應上海人口老齡化社會發展，滿足老年人多層次、多樣化養老需求，供有條件的老年人自由選擇的一種金融創新産品。

　　不過，上海市民政局也指出，從現實的角度來看，目前還有很多障礙需要克服。首先，是觀念的轉變。由子孫養老送終，而將財産留給子孫一直是中國的傳統。即使在上海這樣的大都市中，持這種傳統的觀念仍然佔大多數。上海市民政局透露，據上海市老齡科研中心開展的針對“以房養老”相關內容的調查，約有50%的上海老年人明確不贊同“以房養老”，約22%的老年人表示根本不知道“以房養老”。“由此可見，一種傳統觀念的轉變並不是一朝一夕可以實現的。”

　　上海市民政局表示，目前“以房養老”作為市場化運作的一個組成部分，是一種自願、自主選擇的行為，還面臨著諸如制度保障缺位、社會配套不健全、監管機制不完善等突出問題，但對於上海深度老齡化、社會觀念相對比較開放、市場條件相對成熟的大城市，應積極而科學地研究和探索。在先行試點、總結經驗、逐步成熟的基礎上，穩步推開。為此，市民政局將配合有關金融管理部門對國家有關政策進行密切跟蹤，結合上海實際做好“以房養老”的探索和研究工作。

　　對於吳敏的代表意見，上海銀監局透露，目前轄內商業銀行尚未參與實施老年人住房反向抵押養老保險試點相關工作，也未開展“以房養老”相關業務。在房價評估方面，遵照審慎經營原則，轄內商業銀行定期對個人抵押住房貸款開展估值，定期開展房地産貸款風險壓力測試。

　　上海銀監局表示，為進一步支援上海老人提升生活品質，該局在將吳敏代表的意見向銀監會反映的同時，也將指導轄內商業銀行，積極參與支援老年人住房反向抵押養老保險試點相關工作，為老年人住房反向抵押養老保險業務的進一步完善發展提供優質的銀行業服務。

　　上海社科院部門經濟所研究員葛偉民認為，“以房養老”各種情況中的房子如果漲價，其收益如何分配以及老人過早過世，子女怎樣繼承部分産權這兩個問題是容易解決的，但是也面臨“房産跌價了怎麼辦”的難題。