人民幣持續貶值，使得一貫在海外大規模舉債的房企紛紛回歸國內資本市場的懷抱，定增、公司債成為其現下重要的融資途徑。數據顯示，2016年1月份，重點房企公司債規模攀升顯著，本月發債規模高達831億，預案募集規模則高達928億。

　　對此，業內人士表示2016年房企整個經營節奏依然會加快，也容易吸引險資繼續投資。房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標”。

　　人民幣貶值致海外融資渠道收緊

　　發債難度不高、成本較低的海外資本市場，一直是部分房企融資的重要途徑。然而，從2014年中期至今美元大約升值了23%，而人民幣兌美元大約貶值了6%。

　　以中國房企業A為例，此前在1美元=6.5元人民幣時，發行了1億美元的美元債，如今匯率為1美元=6.8元人民幣，企業A現在要多拿出3000萬元人民幣償還債務。人民幣兌美元進一步貶值，擁有大量美元債的中國企業現在面臨巨大的壓力。

　　原外管局國際收支司司長管濤近日在接受記者採訪時就表示，“本幣融資在過去人民幣升值預期下，境外借人民幣成本是低的。但最近一段時間人民幣境外融資成本上升，甚至高於在岸市場融資成本，這可能對房地産企業融資帶來一定衝擊。”

　　成本上升導致房企海外融資渠道收緊。據中原地産研究中心統計數據顯示，2015年，房企海外融資總額僅為243億美元，同比2014年暴跌61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資減少近2500億元。

　　“便宜的海外資金已經不再有了。海外投資者普遍不願意持有人民幣資産，而是想換成美元或者港幣，因此內房企很難發行人民幣債。美元債和港幣債亦 難以發行，一方面投資人擔心以人民幣為主要收入來源的房企會因外匯風險導致償還能力風險，另一方面內房企也擔心匯率風險。可以説海外債發行已是死水一潭， 有些投行做發行港元債和美元債的人都離職了。”國際資本市場和投行評論家黃立衝表示。

　　房企境內發債力度加大

　　海外融資減少，房企急需尋找新的低融資渠道“補血”，而日益寬鬆的國內貨幣政策環境讓一直熱捧境外融資的房企紛紛“倒戈”。自去年年中起，多家房企再次展開多渠道融資，貨幣寬鬆政策使在海外面臨融資困難的中國本土企業轉向國內發行債券，國內發債正大行其道。

　　據廣發證券監測數據顯示，2016年1月份，重點房企公司債規模攀升顯著，本月發債規模高達831億，預案募集規模則高達928億。值得注意的是，在香港上市的內房企集中在境內發行公司債，成功發行規模464億，同時擬發行規模高達723億。

　　與此同時，北辰實業、格力地産、雅戈爾、嘉凱城、新華聯、中珠控股等6家企業定增計劃獲發審委通過；保利地産、濱江集團、嘉寶集團、三湘股份等4家企業獲證監會審議通過。

　　實際上，境內發債衝高的趨勢自從去年開始便已出現。克爾瑞數據顯示，2015年，全國108家典型房企的融資總規模已達13600億元人民幣，融資規模為2014年同期兩倍。這108家房企的境內融資比例達87%，較2014年大幅增長39%。

　　不僅額度明顯增加，資金利率也持續走低。今年年初，保利地産發行公司債票面利率最低2.95%，不少發債的房企，其票面利率均創下新低。

　　險資加磅房地産

　　除了大聚發行公司債，險資對房地産企業的加磅，也使房企在資金層面有所緩解。

　　據Wind數據統計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，佔比達到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。

　　例如，遠洋地産已被安邦保險及中國人壽佔有59.02%的股份；最近炒得沸沸颺颺的萬科地産也已被“野蠻人”寶能係入主；安邦保險佔居金融街地産、金地集團的第二大股東之位。

　　戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵分析，整體來看，目前估值偏低的優質地産股，尤其是股權分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為 險資爭奪的對象。對保險公司來説，房地産的資産配置無論從安全性還是後續增長空間都優於其他資産。險資可以比較容易地通過直接投資上市房企的股權，或收購 整幢商業物業，或通過債權、股權投資的方式介入房地産。目前中國市場上不乏優質且估值仍在洼地的地産公司，因此，險資“圍獵”此類地産公司也可想而知。

　　險資不斷瘋狂舉牌房企的同時，部分房企也不甘落後逐漸增加入股險資股權。

　　地産公司長期處於資金流動性、資金成本高的壓力之下，而保險資金的低成本及規模因素，也引起地産公司的關注。如恒大公佈的最新發展規劃，未來三 年，擬實現恒大人壽保費過千億；除此之外，萬達集團、北京金昊房地産開發公司等地産公司也看到了綁定險資的幫助作用，並實際已經入股保險公司股權。

　　萬科被舉牌再“遇險”

　　大規模保險資金進入房地産行業，不僅推動資本和實業跨界融合，房地産市場格局也將發生深刻變化。雙方在合作中，矛盾也進一步顯現。

　　自去年年中起，寶能係頻頻加碼萬科A。去年12月18日，在寶能係兇猛突襲之時，萬科緊急停牌，籌劃股份發行，用於重大資産重組及收購資産。

　　萬科董事會主席王石表態，萬科不能接受寶能的控制，雙方有理念的根本分歧。王石和鬱亮是想做實業，打造一家長青的品牌企業。而寶能係實際控制人 姚振華，過往的履歷顯示他擅長“資本運作”；萬科崇尚“事業合夥人”，正在打破金字塔科層制，姚振華喜歡自己一個人説了算，職業經理人在他那裏得不到尊 重。

　　過去的兩個月裏，萬科管理層合縱連橫，意圖重組，下決心解決股權分散根本問題；而持股24.26%的寶能係，則因為股市下行、監管收緊，面臨越來越大的資金和政策風險。

　　2月19日晚間，萬科發佈最新的停牌進展稱，停牌期間，公司本次重大資産重組事項的相關工作正常推進，取得了一定進展。公司已與一名潛在交易對 手簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書。公司除與前述潛在交易對手繼續談判之外，還在與其他潛在對手方進行談判和協商。鋻於該事項仍存在不確定性，為 維護廣大投資者利益，避免公司A股股價異常波動，根據相關規定，公司A股股票將繼續停牌。

　　“沒有寶能，還有其他人(舉牌)，”接近萬科的人士表示，這次管理層不僅要擊退寶能這樣的“敵意收購”，更要借助重組這項工作，徹底解決萬科股權結構分散、易被收購的問題。

　　大房企更易成“野蠻人”目標

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，未來房企在境內融資基本上成本不會太高。而部分房企可能會從償債角度減緩境外融資模式，甚至提前償債。

　　嚴躍進同時認為，從房企境內融資的情況看，總體上會因為信貸政策的寬鬆而持續寬鬆。更為重要的是，相比其他實體經濟來説，房地産經濟的復蘇態勢總體比較明顯，也更容易吸引相應資金進入。

　　“從發行公司債的角度可以看出，房企的資金環境在不斷趨於寬鬆，同時説明房企對於2016年的戰略投資步伐在加快。2016年房企整個經營節奏 依然會加快，也容易吸引險資繼續投資，至少在各大産業裏面，房地産産業的發展會有一個更快的速度。” 嚴躍進表示，房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標”。

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　　網際網路金融或成開發商融資新選擇

　　近兩年，國內網際網路金融呈現爆髮式增長態勢，房地産企業也在迎合這股潮流。

　　據不完全統計，50強房地産企業中目前已有四成通過各種方式進入網際網路金融領域。2015年4月，綠地聯手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所發 布國內首款網際網路房地産金融産品——“綠地地産寶”，首期上線産品以綠地位於江西南昌的棚戶區改造項目為基礎資産，發行總規模為2億元，年化收益率 6.4%。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷認為，雖然網際網路金融為中小房企提供了一條新融資渠道，但社會資金依然傾向於優質企業和項目，盲目投入網際網路金融行業並不能改變中小房企的處境。

　　實際上，房企擁抱網際網路金融一直飽受爭議，業內還是有很多對網際網路金融讚許的聲音，不然不會有那麼多房企積極擁抱網際網路金融。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜則指出，目前“房地産+網際網路金融”的方式雖多，但帶來的新價值主要體現較低的房地産投資門檻，以及降低開發商的行銷和資金成本，購房者的個性需求還未得到充分滿足，大多是滿足階段性需求設計的商業模式，突破的創新還比較少。(北京晚報)