險資集團9個月投11個物流園項目 平安不動産在攪局?

　　從9個到20個項目，平安不動産用了9個月的時間增加了11個物流園區項目，如果從2013年在成都第一個項目算起，至今也不到三年時間。

　　不同於京東、阿裏等電商佈局物流産業是為了完善供應鏈和建立保障體系，背靠平安集團的平安不動産，近年在房地産、物流園區等領域動作頻頻，截至2016年第一季度，平安不動産在物流園區投入超過36億元。

　　在平安不動産一位中層看來，平安之所以大規模佈局物流園區，一方面是為了在未來物流産業爆發過程中分食一杯羹；另一方面是為以物流園為介面，植入平安集團旗下其他業務，加深與産業板塊的協同效應。

　　20個物流園項目基本覆蓋了華東、華北、東北、西北、西南等部分重點區域，未來還將繼續選擇有潛力的城市落子，完成全國佈局。對於物流園區相關方面情況，截稿前，平安不動産方面並未給出相應回復。

　　物流園的生意經

　　7月20日，整個華北地區被一場多年罕見的大雨籠罩，東北的瀋陽雨雖未至，但有關暴雨即將來臨的傳言已經被人們熱議。

　　從市區出發一路向西北，大約半個小時左右到達于洪區馬三家街道，在一片四週被玉米地包圍的空地上，橘紅色的平安瀋陽于洪國際物流港項目格外顯眼，多年來，這一顏色成為平安集團特有的色彩。

　　這個佔地183.1畝的物流園區似乎保持刻意的低調，公開資料鮮有介紹，物流園區外也沒有任何標識，甚至附近的居民也不清楚這個項目是平安集團所建設，幾公里外另一家物流園區的工作人員表示，只是聽説平安要建物流園，但具體在哪並不清楚。

　　平安於洪國際物流港主要由四個部分組成，中間被十字路隔開，形成4個獨立的倉儲空間，目前大部分工程已經完工，工人們正在做最後的完善，預計年內可投入運營。同樣，園區內頁沒有任何有關平安的字樣。

　　該項目由平安不動産和安必信合作開發，工商資料顯示，瀋陽安洪倉儲有限公司註冊資本為1.5億元，其中深圳平安不動産工業物流有限公司佔股90%，安必信（瀋陽）諮詢有限公司佔股10%。平安不動産旗下物流園區項目多數為收購而來和合作開發。

　　平安不動産財務報告顯示，平安瀋陽于洪國際物流港項目總投資為4.11億元，截至2016年3月底，已經累計投入2.97億元。其中2015年1月份時獲取土地價格為5781萬元，為底價成交。

　　于洪區被瀋陽市列為重點物流發展地區，目前已經有普洛斯、傳化、深國際等項目簽約，其中深國際一期項目已經建成並投入運營，其他兩個項目還未正式落地，平安瀋陽于洪國際物流港項目為當地較大的物流項目之一。

　　對於未來園區運營模式，上述人士表示，不同於其他物流園主要以租金和服務費為主，園區項目運營相對成熟後，平安集團會逐步把旗下銀行、保險、融資等服務植入園區，“這個優勢是其他園區所不具備的。”

　　他所謂的優勢，在相同服務的基礎上，平安旗下的物流園在價格和增值服務上更具有優勢，即便服務價格不足以填補運營成本，也可以通過保險、銀行等其他增值服務彌補整體收支平衡，達到利益最大化。“比如説，你把貨放到我們園區，可以上平安保險，還可以向平安銀行貸款，你所需要的大多數服務我們都能夠提供，而且可以做到最好的性價比。”上述人士看來，背後的金融、保險等業務優勢是其他園區不具備的。

　　此外，據其透露，未來物流園區運營進入軌道後，平安不動産可能會把物流園的所有權出售給集團或第三方企業持有，“這樣好處有兩個，第一個是可以溢價套現，收回投資成本；第二個是輕資産化可以做好轉業服務。”

　　全國佈局

　　2014年4月份，平安不動産向領盛基金收購位於成都新地空港物流園，正式殺入物流地産地産領域，短短兩年時間裏，平安不動産旗下物流園區項目達20個，總投資規模超過70億元，截至2016年第一季度，實現營收1042.09萬元，凈利潤虧損1748.96萬元。

　　平安瀋陽于洪國際物流港並非平安不動産在瀋陽的唯一項目，《平安不動産有限公司2016年度中期票據募集説明書》顯示，平安集團與深圳和平偉業投資發展有限公司在沈北新區合作開發平安瀋陽沈北物流園項目。

　　和平偉業與平安集團合作物流園區項目超過6個，在沈北新區，分別與平安不動産和平安金融合資成立瀋陽和安産業園有限公司和瀋陽和安物流園有限公司，此外雙方還在山西、湖北、江蘇等地合作建設物流園區。

　　平安不動産公開資料顯示，平安沈北物流園總投資為6.4億元，已經于2015年6月份開工，截至2016年3月底，已經累積投入2.85億元。不過，記者在項目現場並未發現有關該園區的蹤跡，目前狀態仍然為農田。

　　此外，在瀋陽市規劃和國土資源局也未查詢到有關該項目拍地、規劃等相關審批文件。平安不動産公開資料顯示，20個物流園區項目截至3月底，除了廊坊項目未開工外，其他項目均已經開工建設，包括天津在內的多個項目均未查詢到相關的土地出讓資訊。

　　平安不動産瀋陽公司辦公地點在瀋陽平安大廈9層，截稿前，記者數次聯繫對方進行採訪，均沒有獲得相關答案。

　　平安物流園項目還在進一步擴張中，上述平安不動産中層表示，除了目前已經確定的20個項目外，年內平安不動産還將在武漢、長沙、貴陽、柳州、石家莊、重慶、鎮江等地啟動10個左右新項目，利用三到五年時間在全國建立一個相對完善的物流網路。

　　上述人士表示，平安不動産內部已經建立起關於物流園區相對完善的構架，其中平安不動産工業物流有限公司和平安資本為主要投資者，此外，平安集團內部各個業務體系也建立與物流園相對應的部門或子公司，比如金融和銀行板塊有物流投資部門，不動産板塊有物流研究部門。

　　目前，平安集團在金融、保險領域基本構建起全業務體系，這一體系應用到物流領域，形成一個上下游為一體的全方位服務效應，“原來你貸款可能在建行，保險在平安，不同業務都不在不同單位做，現在在平安一家都能搞定。”

　　平安旗下20家物流園區中，成都新地物流園已經投入運營並産生收益，其他項目均處於在建或待建狀態。

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