6月26日，一款名為鵬華前海萬科的REITs發行，這是國內首只公募REITs産品。

　　去年以來，包括中信的專項資産管理計劃、蘇寧雲創私募REITs兩款私募REITs的誕生，但嚴格來説，這兩款産品並非真正的REITs，按照業內人士的説法是“準REITs”，而公募REITs的誕生可以説又將中國REITs向前推進了一步。

　　一個問題在於，目前國內尚無REITs的相關政策法規，這也為後續公募REITs批量推出蒙上了一絲不確定性。“在沒有大制度框架的前提下，我們推出的這些産品可以説是漸進式的突破，目標是更加靠近真正的REITs。”近日，中國REITs聯盟秘書長王剛在前海公募REITs金融創新高峰論壇上説。

　　REITs漸進之路

　　東方證券資産管理公司副總經理周代希曾就職于深交所，曾專注于資産證券化和REITs的産品業務創新工作，當回憶REITs在國內的發展之路時深有感觸。

　　“從2003年起，深交所就開始了專門針對REITs相關交易結構層面的梳理和研究，並形成了研究報告，2006年，深交所已準備了相關項目，但此後並沒有落地。2008、2009年，證監會組織REITs的相關規則起草工作。”他説，但制度先行在當時確實遇到了一些障礙，所以，産品先行的思路就提上日程。

　　其實，REITs説白了就是把中小投資人的資金匯集到一塊兒去投資優質的物業産品。

　　在美國，REITs基礎資産的類別五彩繽紛，有酒店、寫字樓、公寓、政府大樓、自助式倉儲等，甚至連監獄都能做成REITs，原則上來説，可以産生現金流的物業都可以拿來做REITs。

　　與此同時，一線城市核心地段的商業物業往往控制在一家REITs的手中，由此，REITs在商業物業的租金上具有較大的話語權，從而對當地的房地産業帶來重構，在中國，這會帶來何種影響還不得而知。

　　可以看到的是，目前國內對於REITs的探路是漸進式的，即使此次推出的公募REITs産品也曾經歷諸多波折，該REITs産品的基礎資産是位於深圳前海的萬科企業公館的資金收益權，該物業在前海具有先發優勢，目前出租率達到100%。

　　另外，該REITs讓渡給投資人的是萬科企業公館的整個租金收入，但是作為一個持有型物業的運營方來説，在實際運營過程中必然産生運營成本。這就意味著所有為了提升租金、提升整個項目的經營品質所發生的成本，甚至附著在租金上稅費的增加都必須由萬科承擔。

　　“在這款産品中，我們和萬科做了一個約定，我們不承擔稅收，因為我們不是納稅主體，又不能幫投資人代收代繳。”鵬華基金國際業務部總經理助理尤柏年接受本報採訪時説。

　　“這在我們內部也有很多的爭議。”深圳萬科財務總監劉波説，還是希望未來REITs能向不動産的凈收益延伸，從而形成經營收入和投入的良性互動，“這樣我們運營團隊會更有動力做好這個項目的收益提升。”他説。

　　四大難題待解

　　事實上，這也是此款産品並非真正REITs的一個體現，試點無法成為此後的常態。

　　在美國，REITs結構的關鍵優勢在於可以避免雙重納稅，即REITs能夠從其稅前凈收益中減去其支付給持有人的所有股息，因此，如果REITs將應稅收入全部支付給份額持有人的話，將無須繳納公司稅。

　　“REITs主要是用來投資商業地産的，商業地産大的來源就是開發商，但是開發商要把他的商業物業打包做REITs，實際上是先要經過重組的巨大的一筆稅收。”王剛説。

　　除了能夠體現REITs優勢的稅收政策以外，上升到整個REITs的制度框架設計，必將是REITs在國內能否大規模鋪開的關鍵。

　　相比于私募REITs，公募REITs的一個重要特徵在於，個人投資者進場了，儘管這會為場內交易的REITs帶來更高的流動性，但也帶來了更多的訴求，比如投資收益、風險控制以及投資者利益保護等。

　　投資者傾向的是何種投資標的，當然是高收益又安全的。投資收益也是中國版REITs的另一大挑戰。據了解，鵬華前海萬科REITs的預期收益率在8%左右，這其中，稅的問題萬科自己克服了，鵬華基金降低管理費，浦發銀行(600000)也做了讓步，使得該基金成本降低。

　　通過壓低管理費來提高收益絕不是REITs常態，“希望後續産品能夠適度向外部發展，撬動一些低成本的資金。”中信金石基金管理有限公司執行總經理羅霄鳴説。

　　另外，商業地産很重要的一個步驟是孵化，商業項目剛開始投入運營的時候不是最佳的狀態，必須在運營兩三年之後才能進入一個成熟期，這樣才能更適合REITs。王剛認為，真正好的REITs，必須讓REITs具有外部擴張能力和內部擴張能力，説白了你得把租金做上去。