距離2月底上海“鏈家事件”發生剛過一個月，鏈家又陷入了一場因房源問題引發的“糾紛”裏。

　　據《北京娛樂信報》報道，購房者周女士稱，2015年12月其通過鏈家在北京市朝陽區望京區域的門店定下一套97平方米的二手房，當天便與房主簽訂了購房協議。此前，周女士被鏈家方告知該房屬於抵押房，但在臨近房屋解押時間時，她卻被告知已經入手的房屋除有抵押之外還涉及一筆擔保，銀行暫時無法解押房屋，因此她無法完成過戶。

　　報道提及的這一事實，法治週末記者從鏈家地産的公關李先生處得到了確認。

　　一個多月前，在上海市消費者權益保護委員會召開的關於房産仲介消費者滿意度調查的發佈會上，上海市民黃先生曾痛陳鏈家欺瞞房産抵押和房東信譽的情況，引發輿論眾議。

　　鏈家為何頻頻出現房源問題？

　　鏈家稱問題出在銀行

　　據媒體報道，周女士最初認為，鏈家作為仲介，在接受了自己超過17萬元的仲介費後，並沒有提供讓人放心的服務。

　　周女士遇到的情況是鏈家有意為之，還是業主刻意隱瞞，抑或其他原因？

　　法治週末記者聯繫了鏈家地産的公關李先生，他對記者解釋，鏈家對此事沒有責任。

　　“是銀行設置了交易障礙。”李先生稱，賣房人除了將自住宅抵押給 民生銀行 外，還用自己擔任法定代表人的一家公司替他的朋友做了擔保，因賣房人的朋友曾向同一家民生銀行申請了200萬元貸款。

　　李先生對法治週末記者解釋稱，銀行方面表示如果賣房人朋友還不上貸款，賣房人存在一定責任，其用公司做擔保，倘若該公司裏全是壞賬，便會涉及到法定代表人本身的資金，“這只是該分行的內部規定，要求只有業主朋友的貸款還完之後，房屋才能解押”。

　　據李先生介紹，業主與鏈家溝通的時候，並沒有提及自己還有一筆公司擔保。在進行房源核查時，鏈家查詢了抵押情況及是否有查封、是否存在訴訟等可能影響交易的風險點。當業主陪同鏈家工作人員去北京市住建委查詢時，鏈家只查到了業主在銀行的貸款抵押情況。

　　通常情況下，鏈家能否查到業主以公司名義進行的擔保情況？法治週末記者致電民生銀行客服趙先生，他表示仲介無權從銀行獲取委託人的所有抵押和擔保資訊。

　　像周女士事件中涉及的賣房人公司為別人擔保借款等情況，李先生稱：“由於在法律上並不影響房屋交易，且涉及個人隱私，業主不一定如實説，我們也不會問。”

　　李先生説，周女士一事發酵兩天后，鏈家邀請業主、客戶和銀行協商，已于3月23日在銀行完成了單獨解押業務。鏈家後續將再協助業主和客戶進行房子交易、過戶等程式。

　　“這個案例太特殊了。”李先生在接受法治週末記者採訪時表示，此前周女士對鏈家的業務和權責不了解，經過後續深入溝通和協商，也消除了對鏈家的誤解。

　　鏈家是否存在審核失察

　　在周女士事件中，鏈家是否存在著審查疏漏？

　　中國房地産協會常務理事、北京李曉斌律師事務所主任李曉斌告訴法治週末記者，將周女士購房遇阻歸因為鏈家沒盡到審查義務欠妥，賣房人用其擔任法定代表人的公司給朋友貸款做擔保，已超出鏈家的審核範圍。

　　李曉斌律師解釋，這種擔保情況不屬於賣房人個人擔保，通常情況下，只要賣房人把自己的貸款還清，銀行就應該解押，銀行無權利要求將其個人房産繼續凍結。

　　“而且以公司的名義對外提供擔保，與房屋抵押必須進行不動産抵押登記備案不同，賣房人可能並沒有做登記備案，房産證上便沒有相應印章，如此鏈家更無從審核。”李曉斌説。

　　不過，李曉斌認為，如果賣房人在為朋友提供擔保時，又將房屋二次抵押，且沒有對鏈家説明，而鏈家在房源審核時僅發現了第一道自住宅抵押貸款，卻沒發現這第二道抵押擔保，那麼鏈家需承擔一定責任。

　　北京市東元律師事務所李松律師也表示，如果賣房人在用公司做擔保的同時也用其自住宅做了抵押擔保，那麼賣房人的房産證上就會顯示有兩筆抵押，仲介就應該能看到兩筆抵押權人是誰，然後順著這兩筆抵押去銀行審核，並應該明確告知購房者。

　　“但如果房産證上沒有更多的擔保抵押登記標識，且鏈家在住建委只查到了業主在銀行的貸款抵押情況，就應該不擔責。”李松律師對法治週末記者説。

　　鏈家此前多次被曝“隱瞞”房源資訊

　　雖然鏈家自認為對周女士的購房遭遇無責，但之前有關鏈家涉及房源審核失察或隱瞞房源關鍵資訊的案例也不少。

　　在之前上海市消費者權益保護委員會發佈會現場，上海市民黃先生介紹，鏈家欺瞞了房産的抵押情況和房東信譽情況，自己在支付了七成首付後，房子卻接連被三家法院查封。

　　法治週末記者通過中國裁判文書網還查詢到，2014年，鏈家曾因沒有告知購房者所購房屋存在違章搭建，存在被行政限制而不能過戶的可能，而被購房者起訴。最終的結果是鏈家敗訴。北京市第一中級人民法院認為，鏈家作為提供房屋買賣居間服務的專業機構，應當積極履行調查和告知義務。案件所涉房屋存在違章搭建，存在被行政限制而不能過戶的可能，鏈家應當知曉違章搭建可能導致房屋買賣合同目的無法實現，並應當將該事實如實全面的告知委託人，並對房屋無法過戶的風險進行明確提示。

　　那麼，鏈家作為仲介，其調查、審核的義務到底有哪些？

　　法治週末記者查閱《房地産經紀管理辦法》，其中第二十二條規定：房地産經紀機構應當查看委託出售、出租的房屋及房屋權屬證書，委託人的身份證明等有關資料，並應當編制房屋狀況説明書。

　　“仲介在審查房源時，除了自行審查，如核驗賣房人的身份證、房産證，若有擔保，必須審核其房産證，若是夫妻共有財産，則要審查結婚證等。同時，仲介一般也會讓賣方出具一份保證，承諾自己提供的房屋資訊（例如，是否有抵押、是否發生過非正常死亡等可能影響合同成立的事項）真實，並對虛假陳述承擔責任。”李松説。

　　鏈家公關李先生稱，鏈家內部有一套嚴格的房源審核制度，但因涉密，不方便對法治週末記者公開。對於在住建委查不到的資訊，李先生表示，只能靠業主誠信，否則仲介無從審核，例如，業主在高利貸公司做抵押的情況，前期審查不到，後期在交易過程中如果房子無法過戶，只能由仲介承擔賠償責任。

　　“鏈家今後會推動房源審核機制升級，完善交易流程，促進公司審核更加完整。”鏈家公關李先生表示。

　　不過，同處仲介行業的偉業我愛我家副總裁胡景暉對法治週末記者表示，從公司角度看沒有人願意造成這種局面，但在具體個案中不排除經紀人操作不當的情況，更因為現有法律環境下經紀公司仍然承擔較大的産權核驗風險。

　　“房産證上有多少抵押章，什麼時候抵押，抵押多少錢，還剩多少尾款沒還，是否在還款過程中有過違約，房産證是否和本人匹配，房屋是否被法院查封等，經紀公司都無從查起，只能讓業主配合，去銀行、相關抵押公司和政府相關部門窗口查詢，而且查詢週期較長，不能提供實時資訊。”胡景暉甚至反問法治週末記者，“如果通過産權核驗了，但在去窗口辦理過戶手續的這段空檔期，房屋又被抵押或查封，而你已經支付了大額預付款，怎麼辦？誰來負責？”

　　對於胡景暉反問記者的問題，李松律師認為這種情況下仲介將不承擔責任，“這是賣房人在重復做抵押”。他建議讓賣方的房屋核驗（有無抵押、有無查封）通過後，買方的購房資格審核通過後，才開始網簽，這樣會降低風險。

　　相關立法需升級細化

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這種審核疏漏現象的背後其實是行銷競爭，仲介機構本身並沒有太多動機去阻礙市場交易，所以對於一些購房資格造假等現象，仲介機構其實會睜一隻眼閉一隻眼地處理。

　　“從實際情況看，房源審核疏漏已經是一個行業問題。”嚴躍進對法治週末記者説。

　　中原地産首席分析師張大偉對此表示認可，他告訴法治週末記者，産權證核驗瑕疵、業務員違規承諾，這些事情在任何房地産仲介都有，鏈家相對而言肯定不是做得差的代表。

　　房源審核程式雖繁瑣，卻是保障購房者權益的重要前提，一旦仲介公司主動和被動對於相關房源資訊失察，就可能苦了購房者。是否有相關法律對此進行規範？

　　胡景暉認為，仲介公司應該加強對考核上崗、信用管理檔案、真實披露資訊等方面的管理，但同時需要政府監管部門、行業協會合力，共同保障購房者權益。

　　據胡景輝介紹，目前對於仲介公司的規定只有一部住建部出臺的《房地産經紀管理辦法》，“連行政法規都算不上，所以要儘快加強房地産經紀行為、經紀行業的立法，至少是一個行政法規，規定要盡可能詳盡、可參照、可執行，出了問題要怎麼判怎麼罰都要細化”。