瘋狂的房企公司債：發行很“狂”但並未“瘋”

　　隨著新《公司債發行與交易管理辦法》正式出臺，房地産公司債今年以來發行規模大幅放量。數據顯示，自2015年初至9月末，房地産企業共發行公司債1950億。今年前三季度，房企公開發行公司債分別為561億、482億和250億，這一輪公司債浪潮一覽無遺。

　　值得注意的是，今年以來，不少實體企業所發的公司債傳出了兌付危機，譬如近期的雨潤食品就自稱中票債務存在兌付風險。在此背景下，同樣是強調資金需求的房地産行業引發了業內的關注。針對火爆的房企債市，不少業內和媒體人士表示了擔憂，過快過多的債務發行是否引發房企的高杠杠債務風險？資金流動性的泡沫是否又可能誘發新一輪的房價暴漲？

　　三季度發債激增

　　10月12日，數家房企同日披露公司債發行情況，以補充流動資金及償還舊債。金地集團披露，擬公開發行不超過60億元公司債券，其中第一期發行規模為30億元，發行期限是7年，票面利率詢價區間為3.50%至4.50%。金隅股份稱，董事會建議發行總額不超過50億元的公司債，並擬在完成發行後於上交所上市。同一日，西藏城投亦公告，其擬發行的不超過9億元公司債券已獲證監會核準。北京城建的58億元公司債也在12日披露上市公告書，而華夏幸福則在同日宣佈10億元公司債發行完成。

　　不僅是A股市場房企扎堆發債，在港上市的內房股亦企圖在內地資本市場分一杯羹。10月12日，港股公司旭輝控股公告稱，早前計劃發行的40億元境內債券，目前第一期基礎發行規模為20億元，可超額配售不超過20億元，票面利率詢價區間為4.5%至5.9%。

　　事實上，房企發債井噴之勢從今年三季度開始。對此，深圳一家負責理財産品銷售的劉姓經理告訴記者：“往常房企都會選擇在年初通過銀行、信託來發債融資，因為年初的市場流動性較為充分；今年6月份以後頻繁發債，主要是因為今年市場流動性本身較為充分，很多機構的資金也在年底需要放量輸出。”

　　值得注意的是，房企公司債的利率水準在逐步下降，大有比肩國債利率的跡象。有關數據顯示，今年一季度房企公司債平均利率為6.43%，二季度則為5.55%，三季度由於發債房企暴增，資質差別相對較大，平均利率略有上升，為5.72%。但利率水準走低的趨勢並沒有改變，例如今年1月中弘股份發行的公司債利率高達9.9%，而自9月以來發行的房企公司債利率都沒有超過8%以上，萬科50億元公司債利率已低至3.5%。

　　債市資金流入樓市

　　這些資金流入到哪？通過數據比對，可以發現房企募集的大部分債務資金進入了土地交易市場。同策諮詢研究部數據顯示，2015年9月，一線城市房企拿地前10名拿地金額總計579億元，環比上漲52%，同比上漲41%；同月一線城市房企拿地前10名拿地面積總計292萬平方米，環比上漲10.7%，同比上漲18.9%。

　　近期拿地的典型案例當屬龍光地産。日前，龍光地産以112.5億元底價“秒殺”深圳龍華新區紅山片區商業地塊，雖未創下深圳新總價地王紀錄，但112.5億元總成交價仍然打破了歷年來深圳龍華新區地塊的成交水準。而1.95萬元/平方米的樓面價，也趕超深圳最熱區域前海已經拍賣的15宗地塊平均約1.8萬元/平方米的成交地價，成為深圳又一高價商業地塊的代表。

　　寶能集團的一位品牌經理認為：“去年以來，國家在政策層面不斷給房地産行業釋放流動性空間，比如放開中票融資範圍、降準降息、放開調控等，房企的發債動力提高，由於樓市的回暖，房企必然將大部分的現金流投入土地市場或項目開發中，預計這樣的情況會持續到明年。”

　　公司債並沒有“瘋”

　　對於近期房企公司債放量的市場擔憂，國泰君安研究所給出了比較樂觀的看法，該所認為，首先，從供給的品種結構來看，除受益於政策鬆綁的公司債外的其餘品種並未大幅上升。從凈融資層面，目前剔除公司債品種後月均1866億，仍然明顯低於2014年2183億的月均水準；其次，從期限結構來看，短期品種佔比上升，中長期供給仍然低迷，本身也反映出總體融資需求下降。

　　中原地産研究總監張大偉也認為房企公司債沒有到“瘋”的程度，他認為，短期來看，房地産債的信用風險並不比産能過剩行業更大，房地産行業拐點並不對應房地産企業的信用拐點，未來房地産企業更可能是以一種主動收縮的健康方式完成行業調整，對債權人來講系統性風險並不大。

　　房企內部人士則對公司債的兌付表示了一定的信心。寶能集團一位不願具名的高管分析，第一，目前公司債相對短融、中票和信用貸款都有明顯的利率差，定價並不瘋狂，這也將間接減輕房企的債務成本；第二，發行公司債有利於優化房企的債務結構，避免過多依賴銀行和信託，反倒對於償債是有利的；最後，公司債的收益率儘管比權益類資産收益率低，但隨著市場整體收益回報降低，公司債的認購吸引力將會很大，房企的債務募資將有持續增長。