“需求側”控制與“供給側”發力，對於解決因房價上漲而衝擊到的人才住房問題具有重要意義。

　　深圳樓市調控政策終於“落地”了。3月23日，深圳市經濟特區金融學會下發了《關於加強個人住房貸款風險控制措施的決議》（以下簡稱“決議”），對完善轄區內商業銀行未來個人住房貸款業務，提出九項要求。與之前口口相傳的調控版本（非戶籍社保繳納“1年改3年”、首套房貸首付成數“3改4”等）不同，此次以行業自律組織發佈文件，引導和規範住房貸款政策的形式出現。（詳見03版）

　　金融稅收政策向來是樓市調控的“利器”，有針對性且短期效果顯著。此次決議針對2015年以來，深圳住房市場杠桿比率較高、投資投機需求抬頭、房貸風險隱患顯現等突出問題，提出應對措施。首先，決議要求銀行適度控制房貸規模。2015年，深圳新增貸款規模的一半投向了住房貸款市場。截至2015年底，深圳個人住房貸款餘額超過7000億元，餘額比北京和上海還要大，而深圳的存量商品房和保障房不足北京和上海的一半。

　　房貸投放過多，或反映杠桿率高的問題。據統計，2015年深圳平均房貸成數6.3成，接近七成的杠桿高限，意味著多數房貸屬於首套房貸款，用足用盡杠桿是房貸的主基調。這中間，不能忽視通過“假離婚”突破“限貸”政策而獲得房貸資格，甚至是首套房貸（三成首付）資格，購房者實際杠桿水準提高了。因此，決議第4條明確規定，認真核實購房者婚姻狀況，防止突破“限貸”。

　　房貸杠桿提高，除了購房需求較大外，各大銀行“逐鹿”一線城市樓市優質資産，也是重要原因。在經濟下行、製造業“去産能”的大背景下，而一線城市樓市量價齊升，銀行紛紛將一線城市房貸作為優質資産來追逐。因此，決議要求各銀行不得打“價格戰”搶佔市場。

　　控制房貸規模，僅僅是防止場內“加杠桿”；除此之外，防止場外配資或“加杠桿”造成的過度負債，也是此次房貸政策調整的重要內容。決議第3條提出，嚴格控制P2P平臺和與房産仲介合作的小貸公司等第三方違規給購房者“加杠桿”，拒絕受理首付款來自第三方融資的房貸申請，這事實上是貫徹“兩會”上，人民銀行總行要求各地要嚴查以“首付貸”為主的場外配資。

　　杠桿過高的結果，就是償債能力下降，危及正常月供，出現房價回調、居民收入下降造成“斷供”的可能。因此，決議第5條提出，確保借款人月供/收入不超過50%這一國際通行的償債能力標準。同時，為預防仲介機構利用購房者首付款、定金建立“資金池”，違規發放首付貸、贖樓貸及可能造成資金挪用、卷款潛逃等問題，決議對於二手房資金監管再次明確。

　　為抑制投機炒房濫用信貸資金，將寶貴的信貸更多地投向剛需，決議第7條也提出，貸款申請日前兩年內有房貸記錄的應拒絕貸款。對在2015年房價上漲時期，通過“先還後貸”（獲得房貸資格或首套房貸資格）、頻繁利用銀行資金炒房和獲得短期收益的投資客來説無異於釜底抽薪。

　　總的來説，此次房貸所有政策，對於調控2015年以來的高杠桿和高房價來説，效果應該比較明顯。在控制投資投機需求的同時，近期深圳在樓市“供給側”上著力頗多，比如“十三五”籌建40萬套保障房，比“十二五”翻了近一倍；再比如，增加住宅用地供應規模，特別是特區外、軌道交通沿線空間利用等等。“需求側”控制與“供給側”發力，對於解決因房價上漲而衝擊到的人才住房問題具有重要意義。