此外，利率較基準上浮三成至8%是很多民營上市房企去年為銀行貸款付出的融資成本，可以説是“小微的定價，大企業的品質”

　　“與房地産土豪做朋友”，商業銀行顯然也是有所圖的。

　　從價格與資産品質的“性價比”來看，對公業務中的開發貸確實頗為誘人；而個人業務中的按揭貸款雖然定價偏低，但是對於資金成本較低的銀行來説，以量補價還是一個划算的買賣。

　　《證券日報》記者注意到，8%(利率上浮30%左右)是很多民營上市房企去年在銀行貸款付出的融資成本(幾乎與普通的小微貸款利率持平)，如果是未上市的二線房企，其貸款成本肯定還要略高；從銀行的財務數據來看，開發貸的不良貸款率整體仍保持比較低的水準。

　　四大行不良開發貸

　　合計172億元

　　2014年年報顯示，中國銀行去年年底的房地産業不良貸款為21.49億元，佔比為2.15%，不良貸款率由2013年的0.57%下降至0.46%；工商銀行去年年底的房地産業不良貸款為37.13億元，不良貸款率由2013年的0.87%下降至0.84%；建設銀行去年年底的房地産業不良貸款為57.37億元，不良貸款率由2013年的0.76%上升至1.1%；農業銀行去年年底的房地産業不良貸款為55.8億元，不良貸款率由2013年的0.66%上升至0.96%。

　　綜合上述數據可以發現，四大行合計的對公房地産行業貸款中，不良貸款合計171.79億元，相對於四大行合計24079億元的開發貸規模來説，不良貸款率約為0.71%。

　　具體的資産品質方面，四家銀行兩升兩降。不過從細節來看，不良貸款率上升的勢頭相對更為明顯，這也或許是國有大行主動收縮開發貸的重要原因之一。

　　不過，去年開發貸激增的股份制銀行方面，資産品質還是比較穩定的。興業銀行截至去年年底的開發貸仍保持“零不良”的記錄，而開發貸佔比最高(超過13%)的民生銀行，此類業務的不良貸款佔比僅為2.3%。

　　從價格來看，開發貸的性價比確實比較高。《證券日報》記者查閱多家上市房企年報發現，民營企業的銀行融資成本要高出很多。上市房企榮豐控股的2014年年報顯示，該公司去年多筆貸款的利率都是在基準利率基礎上上浮30%，實際利率接近8%；而大型房企金地集團的借款利率上限也達到了8%。

　　事實上，即便是上浮30%的利率，也不是所有房企都能獲得的。對於二、三線房企來説，價格翻倍並非聳人聽聞。資金仲介李女士(化名)去年下半年以來一直在尋找房企融資的項目。她曾對暗訪的《證券日報》記者表示，“全國一、二、三線城市的大型房地産開發項目，項目‘四證齊全’，房地産公司具有二級以上資質，就可以協助辦理某國有大行的開發貸，45天放款，且為基準利率”。不過，銀行會在放款前一次性扣款15%，而其所在的仲介也要收取兩個百分點的仲介費。記者計算發現，客戶如果貸款一年，其對應的資金實際成本超過25%；即便按照上限進行三年期貸款，借款人的年化資金成本也達到了13.5%。

　　住房按揭貸款

　　逼近“價格倒挂”邊緣

　　對於涉房貸款中的個人按揭貸款，銀行在定價上則比較“手下留情”，去年年末更是響應監管號召和迎合市場需求實施優惠利率。

　　從資産品質來看，按揭貸款還是比較可控的。例如，中國銀行2014年年報顯示，住房抵押業務産生不良貸款50.45億元，佔比為5.06%，不良貸款率保持0.35%未變。

　　對於絕大多數商業銀行來説，房貸業務中住房個人按揭的不良貸款率一直以來遠低於信用卡貸款、個人經營類貸款等其他種類的個貸業務。再加上不高於70%的抵押率的保證，即使按揭貸款出現違約並進入不良貸款，商業銀行發生實際損失的概率還是比較低的。

　　此外，也有銀行啟動了隱性的名單制管理，個人申請住房按揭時購買的樓盤甚至也成為了銀行放貸與否的關鍵。一家城商行有關人士對《證券日報》記者表示，該行儘量與大型開發商的品牌地産項目進行合作發放個人貸款，對於一些風險較高的項目則會要求提高首付比例甚至拒貸。

　　不過，目前商業銀行優惠後的按揭利率往往不足6%，對於銀行而言，利率空間確實十分有限。

　　融360調查結果顯示，今年4月份，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等熱點城市首套房平均利率明顯下降，受此影響，全國首套房平均利率在3月份的基礎上繼續下行，由5.76%下調至5.74%。這也是全國首套房平均利率自2014年6月以來的第10次下調。

　　另一方面，銀行發行理財産品(也是銀行吸納資金的重要途徑)的預期收益率大多超過5%，部分中小銀行理財産品的收益率甚至超過6%。也就是説，銀行的住房按揭貸款利率已經逼近“倒挂”邊緣。

　　不過，從體量上來看，上市銀行按揭貸款的增速保持在20%以上，這對於銀行“以量補價”無疑是一個比較好的契機。另外，部分銀行在設定房貸利率時，對於貢獻度較高的客戶給與較高優惠，而貢獻度的背後往往與銀行攬儲或代銷相關。

　　“在目前存款成本較高、增長失速的背景下，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力，雖然銀監會要求禁止存貸掛鉤，但是這種通過綜合貢獻度給客戶打分再決定優惠力度的‘擦邊球’處於灰色地帶，沒有被明令禁止”，業內人士表示。