受訪嘉賓：

　　中國農業銀行首席經濟學家 向松祚

　　中國銀行國際金融研究所副所長 宗 良

　　中國民生銀行首席研究員 溫 彬

　　採訪記者：

　　中國經濟網 李 婧

　　連日來，央行、財政部等多部門連續出臺政策，促進房地産市場平穩健康發展。房地産業是我國的重要産業之一，與上下游産業關聯度高，對經濟發展帶動力強。此次樓市新政影響幾何？“房貸七折利率”會否“重出江湖”？就這些問題，中國經濟網記者採訪了3位知名經濟學家。專家認為，這次“金融＋財稅”政策組合拳是“穩消費”、促房地産市場平穩健康發展的一劑“良藥”。

　　記者：此次樓市新政降低了二套房貸首付比例，投機性交易會不會增多？

　　向松祚：二套房首付比例下調，可能使得部分投資者會對投資房産興趣增加。但從數據看，房地産市場整體的回報前景並不樂觀。投資房地産的收益主要有兩方面，一是未來房價上漲，二是先買後租，以租養房。當前，房價逐漸平穩，而租金的收益因素也十分複雜，即便北上廣深這樣的一線城市，租金收益率也不高，投資性交易動力不足。

　　宗良：當前，不動産統一登記正在推進，市場普遍預期會出臺房地産稅。在這樣的背景之下，購買第二套房大多應是改善性住房需求。

　　溫彬：近年來，我國房地産市場發生了深刻變化，不少城市從過去的供不應求向供需平衡轉變。如此一來，二套房原來的首付比例就顯得過高了。此次將首付比例由60%下調至40%，有利於增加自住型和改善型需求的購房者的購買能力，也有利於在一定程度上防止過度炒作房地産市場。

　　記者：放鬆房貸後，銀行呆壞賬會不會增加？

　　溫彬：不管是一套房首付30%還是二套房首付40%，都是比較審慎的政策。在國際上，30%、40%首付的房貸資産品質是比較穩健的。

　　向松祚：過去雖然房地産市場經歷過很多週期，也經過了很多調整，但住房按揭貸款的壞賬率在銀行所有貸款類別裏是最低的。原因有二，一是政策對房貸首付比例的控制比較恰當，比較謹慎；二是我國消費者對銀行按揭負債還款比較在意，刻意通過信貸政策不還款或者惡意拖欠的有，但屬極少數。所以，政策的調整不會增加銀行的壞賬，個人住房按揭貸款依然是優質的。

　　宗良：總體看，銀行房貸是品質較好、不良預算較低的貸款。而從國際上看，個人貸款佔比在國際銀行業中都比中國高，國際上佔比達到一半，我國目前只有20%，仍有較大發展空間。

　　記者：如果金融政策對房地産的支援進一步加大，會不會有“房貸七折利率”？

　　溫彬：增加個人住房按揭貸款是大多數商業銀行今年的策略，但隨著投放額度的增加，利率也將有相應的打折，現在市場已經出現9折甚至更低的88折，但是到7折，銀行就會出現虧損。因此，“7折利率”不會是常態性的或大面積出現，當然對高端客戶和對銀行貢獻較大的客戶可能會差別對待，打折可能會多一些。

　　宗良：當下資金成本高，銀行利率要呈現市場化特點，如果利率過低，銀行就沒有盈利了，虧本賺吆喝，不會太長久。所以，按市場規律辦事，才能保證政策有效推進。

　　向松祚：銀行對房貸的優惠已經十分充足，還有待市場的進一步消化。可能個別地段和樓盤會有一些低折扣的優惠，但“房貸七折利率”似乎沒有必要。

　　記者：由於凈利潤增速放緩，銀行會不會出現刻意壓縮房貸額度的情況？

　　宗良：今年1、2月份的房貸量顯示，房地産市場的貸款增加了2.1萬億元左右，主要是個人按揭貸款增長。居民改善住房條件，銀行應該給予適當支援。

　　溫彬：事實上，很多銀行都將房貸作為今年一個主要的投向。房貸在銀行信貸中是比較安全的，首付至少有30%，所以風險比較低。當前，一些産能過剩行業本身信貸需求不旺盛、信貸風險上升。因此，銀行會繼續支援個人住房按揭貸款。

　　向松祚：商業銀行對個人按揭貸款非常歡迎。銀行收入和利潤的下調也是正常的，過去幾年增長過快，現在銀行利潤增長變慢是回歸常態和正常的增長。但這不會對按揭貸款額度産生影響。

　　記者：有人認為，二套房首付比例降低，但每月還貸額度增大，這項政策利好有限。這是否客觀、全面？

　　向松祚：實際上，降低首付比例不意味著必須按照這一比例執行。買房可以一次性付款，也可以首付50%、70%，政策只是給出了最低的界限。至於到底付多少，個人可以根據情況自主選擇，商業銀行也會自主選擇。

　　宗良：這是一個偽命題。首付40%是政策給出的一個選項，只要不低於這個比例，選擇的餘地還是很大的。如果有能力，一樣可以多付首付甚至是全額購房。這樣，還款額度增加的擔心也就顯得多餘了。

　　溫彬：不能靜態看首付比例降低後貸款總額增加，還應看到銀行前期下調房貸利率。央行在去年11月和今年2月底連續兩次降息，住房公積金利率也降低了。這些政策降低了購房者成本，對剛性需求是有利好的。