記者粗略統計發現，截至目前，宣佈進行轉型的上市房企多達50家以上，既有産業鏈上下游延伸，也有徹底摒棄地産主業的跨界轉型。

　　上市房企進入了批量轉型時期。

　　7月21日中午，萊茵置業(000558.SH)公告稱，鋻於公司自去年以來全面推進體育産業發展，同時將剝離非經營性地産，公司的經營發生了實質性的變化，因此擬將註冊名稱“萊茵達置業股份有限公司”變更為“萊茵達體育發展股份有限公司”。

　　今年以來，上市房企更名退出地産主業、加快轉型的步伐正在加快。此前，包括宜華地産、多倫股份、華業地産和運盛實業等的股票簡稱，已分別變更為宜華健康(000150.SZ)、匹凸匹(600696.SH)、華業資本(600240.SH)與運盛醫療(600767.SH)。

　　“公司目前沒有拿地計劃和新的地産項目，只是存量開發和銷售。”華業資本工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“相比之前，房地産項目的利潤率有一定幅度降低，公司未來將在醫療領域拓展。”

　　21世紀經濟報道記者粗略統計發現，截至目前，宣佈進行轉型的上市房企多達50家以上，既有産業鏈上下游延伸，也有徹底摒棄地産主業的跨界轉型。

　　轉型路徑大體相似

　　“轉型是未來房地産行業最重要的出路。”中信證券研報表示。

　　根據銀億股份(000981.SZ)公告，2015年房地産行業面臨的市場形勢仍然嚴峻，許多城市“去庫存”的壓力巨大，許多房地産公司積極尋找突圍的辦法，一些企業涉足跨界經營和多元化發展，也有一些企業進入養老地産、旅遊地産、物流和産業園區等領域，積極轉型升級。

　　“去庫存”在上市房企的相關公告中並不少見，據榮安地産(000517.SZ)業績預告，其今年上年業績將比上年同期下降89.81%至91.20 %，原因為本期無新樓盤交付，收入的主要來源為部分余房出售及交付。而其已于年初宣佈向大健康、金融領域戰略轉型。

　　事實上，從上市房企盈利能力看，其已經遭遇增長瓶頸。統計顯示，2014年，上市房企毛利率下滑1.4個百分點，凈利率下降1.7個百分點，已連續4年出現下行。

　　同花順iFinD統計數據顯示，截至7月21日，在已經發佈2015年上半年業績預告的69家上市房企中，首虧、續虧或預減的多達45家，其中有16家為首虧。

　　梳理髮現，上市房企轉型在2014年已經批量出現，大規模的多元化戰略嘗試在今年形成了熱潮，轉型主要涉及金融、網際網路、大醫療、影視文化、軍工機械、礦産和新能源等方面。

　　“現在龍頭房企都在積極延伸産業鏈謀變，中小房企轉型已經勢在必行。”福建一家房地産企業高管對21世紀經濟報道記者説。

　　今年6月以來，包括蘇寧環球(000718.SZ)、迪馬股份(600565.SH)、華聯控股(000036.SZ)、中天城投(000540.SZ)、銀億股份、大名城(600094.SH)、世榮兆業(002016.SZ)、天業股份(600807.SH)等在內，紛紛公告投資或加碼大金融、大健康等多元化領域。

　　“由於地産行業收入和利潤的規模均較大，為了避免轉型過程中利潤波動劇烈，在實際選擇過程中可替代的投資領域相對較少，企業的轉型集中在大金融和大健康領域。”平安證券研報認為。

　　尤其是金融領域，由於其具有較高的投資門檻和利潤規模，已成為上規模上市房企轉型的重要途徑，此前泛海控股(000046.SZ)、新湖中寶(600208.SH)在該領域的成功經驗，已被大量複製效倣。今年以來，泰禾集團(000732.SZ)、中天城投、大名城等皆在金控平臺方面進行加碼投資。

　　“現階段公司的主要收入還是房地産，轉型方向是大金融、大健康和特色地産。”中天城投工作人員向21世紀經濟報道記者稱，“未來大金融和大健康的收入要達到多少，是公司經營的秘密，不會對外説的。”

　　大健康則是更多區域性上市房企轉型的選擇途徑，目前，珠江實業(600684.SH)、萬方發展(000638.SZ)、中關村(000931.SZ)、深國商(000056.SZ) 、廣宇集團(002133.SZ)等皆已在這方面佈局，而計劃逐步退出地産主業並更名的宜華健康、運盛醫療、華業資本等，均決定在大健康領域進行二次創業。

　　“今年4月開始停牌進行的重組，重組項目是醫療服務方面。”宜華健康向21世紀經濟報道記者透露，“健康醫療服務收入將成為公司的主要業務發展方向和主要業務收入來源。”

　　分拆上市吸引力

　　轉型永遠是資本市場愛聽的故事，上市房企也是如此。

　　而與一些上市房企直接轉型不同，榮安地産則選擇與投資機構攜手。據7月20日公告，榮安地産與九鼎投資(430719.OC)擬在大健康投資、金融投資以及其他股權投資等領域開展廣泛合作，以加快戰略轉型。該公告一經披露，榮安地産股價隨即出現連續兩個漲停。

　　國海證券研報認為，隨著一線城市建設用地供應數量的減少，其二手房交易規模已經超過一手房，而二三線城市庫存高企現狀也決定了其中期仍處於庫存消化階段，“5-8年後中國將進入真正意義的地産存量時代”。

　　房地産銷售存量時代悄然來臨，上市房企對抗行業週期下行除了轉型，也已開始嘗試分拆上市。

　　“我們在調研中，也了解到一些上市房企存在這方面的想法。”一位私募人士表示，“分拆上市可以獲取更多資金。”

　　就在今年5月，中國海外發展(00688.HK)公告稱，以5000萬元向控股子公司中國海外宏洋集團(00081.HK)收購中海宏洋物業管理100%股權，並宣佈計劃將物業管理業務分拆到聯交所上市，但尚未就何時進行分拆作出最終決定。

　　今年2月和3月，碧桂園(02007.HK)與恒大地産(03333.HK)先後宣佈計劃分拆旗下業務獨立上市，前者籌劃分拆酒店業務，但未確定在內地還是香港上市;後者的礦泉水産業將與乳業、糧油和健康産業分拆，上市地點選擇在香港。

　　“體量大的上市房企將子業務分拆上市，將顯著提升母公司的估值水準。”上述私募人士認為，“雖然這種分拆目前主要在境外市場，但遲早也會在A股實現。”

　　而2014年6月，花樣年控股(01777.HK)通過分拆旗下物業業務並實現了彩生活(01778.HK)的獨立上市，不僅獲得了凈額約7.1億元的募資，還使其之前大幅折讓的資産得到了充分重估。

　　此外，分拆自方興地産(00817.HK)酒店業務的金茂投資(06139.HK)，也于2014年7月實現 H 股上市，融資額約35.31億港元，目前其總市值逾百億港元，同樣釋放了金茂投資酒店資産的價值。

　　A股上市房企分拆旗下業務上市也已經在進行中，泛海控股旗下的民生證券、新湖中寶控制的湘財證券，均被認為具備分拆上市潛質，後者曾借道大智慧(601519.SH)資産重組曲線上市，但因違規被證監會中止審查。

　　市場熱點換擋轉型帶來的估值分化，更是給上市房企分拆旗下業務上市增添了更多預期，典型如萬達院線(002739.SZ)和萬達商業(03699.HK)，雖然前者脫胎並依附於後者，並且2014年凈利潤僅為後者同期的3%，但目前萬達院線的總市值卻遠高於萬達商業。

　　“融資能力和估值水準是房企分拆子業務獨立上市的最大吸引力。”前述福建一家房地産企業高管認為。