國家統計局今日發佈了1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。70個大中城市住宅均價環同比繼續改善，一線城市繼續領跑。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹在接受中國經濟網記者採訪時表示，一線城市仍為供不應求所困的狀況可見一斑。但受凈流入人口數量遞減和政策透支需求的影響，今年房價漲勢可能較去年趨緩。

　　夏丹指出，春節前後三道政策相繼出臺，這是所有盛宴的開端，接下來將進入政策蜜月期，更多促進措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續推出。

　　大中城市房價環同比繼續改善

　　數據顯示，1月全國70個大中城市新建商品住宅價格環比和同比算術平均漲幅分別為0.28%和1.08%，較上月繼續提高。其中一線城市環比上漲2.15%，均價較去年同期則大漲了23.85%；二線城市環同比溫和提升0.40%和1.39%；僅三線城市房價繼續下跌，但跌幅收窄，環同比分別為-0.04%和-1.79%。

　　夏丹指出，在非限購城市普遍拉開去庫存帷幕、鼓勵大戶型和多套房的同時，上海卻出臺了增加中小戶型供應的政策，一線城市仍為供不應求所困的狀況可見一斑。然而在近兩年內，一線城市在經濟、資源、就業機會方面的相對吸引力不會褪色，房價在這個階段依然維持升勢；但受凈流入人口數量遞減和政策透支需求的影響，今年房價漲勢可能較去年趨緩。

　　房地産政策進入“蜜月期”

　　春節前後是樓市銷售的淡季，政策面卻很熱鬧。2月2日央行、銀監會發佈房貸新政，降低非限購城市首套房和二套房商貸最低首付比例；2月17日央行、住建部、財政部印發通知，將職工住房公積金賬戶存款利率上調至統一按一年期定期存款基準利率執行；2月19日財政部、稅務總局、住建部聯合發文，調整房屋交易契稅和營業稅徵收標準。除此以外，各地也緊鑼密鼓地出臺了落實標準或更大尺度的措施。

　　夏丹認為，這只是所有盛宴的開端，接下來將進入政策蜜月期，在去庫存任務下，更多促進措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續推出。在需求端，可供選擇的政策儲備主要有五個：降成本、加杠桿、調公積、輕稅負和增人口。可以將其分為三類。第一類是降成本和加杠桿，這兩者的可操作空間不大。第二類是調公積和輕稅負，屬於在需求端政策組合中效果或許更為明顯的措施。第三類是增人口，無論是推動全面二孩還是鼓勵農民工買房，相對前兩類實施時間較長，效果並不立竿見影。

　　不過夏丹也指出，單個刺激需求的政策效力越來越有限，尤其是去年非限購城市的需求已經過了一輪比較集中的放量。要達到去庫存的目的，單靠促需求還不夠，供給端也需要相應調整，最主要的是土地資源和存量住房的配置和管理。

　　去庫存展開“攻堅戰”

　　夏丹指出，一系列政策紛至遝來，其目的都旨在打好去庫存這一攻堅戰。

　　事實上，庫存問題並非近兩年才有，而在現階段把化解房地産庫存列為“四個殲滅戰”任務之一。夏丹認為，這意在緩解當前房地産投資低迷對經濟增長的拖累。要啟動房地産投資，提升拿地和開工熱情，一個重要的先決條件就是要清理歷史遺留的巨量庫存。

　　針對真實庫存有多少的問題，夏丹表示，由於統計資源的匱乏，國家統計局每月公佈的商品房“待售面積”通常被用來作為庫存變化的觀測指標。而這一指標僅反映了“竣工”的庫存，未包含未來將形成庫存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預售”的部分，商品房總體庫存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開工”的部分，這一數值則達上百億平方米。但其中有些庫存可能為永久性無效庫存，無法去化，三四線城市中的部分庫存即是如此。

　　夏丹預計，“十二五”期間年均銷售量為12億平方米，假設“十三五”期間年均銷售速度下降至10億平方米，則完成“竣工”和“在建”兩部分庫存的去化需要5-6年，而考慮所有可能的隱性庫存，即便完成50%的去化率也需要5年以上的時間。加之庫存總量還將慣性地增加，實際去化週期或比預計更長。