本週三，購房人在燕郊某樓盤看房。據悉，該項目3月新一期的開盤價格將比之前上漲2000元/平方米。

　　由於毗鄰首都北京的特殊性，長期以來環北京區域樓市吸納了不少北京外溢的剛需客群，同時也有大批看好這些區域發展的投資性客戶時刻關注著這裡。而近日來，隨著降首付、降稅等利好政策的連續釋放，以及環北京區域將實行積分落戶制度的明確，環京區域樓市再度成為市場焦點。

　　多重政策利好落地

　　春節前後，影響環北京地區樓市的政策接連見諸報端。

　　2月2日，央行發文，在不實施“限購”措施的城市，居民首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地向下浮動5個百分點。上周，國家又推出了契稅稅率下調和營業稅“5改2”的政策，以加快去庫存的步伐。同時，河北省明確了環京地區將實行積分落戶制度，使得購房者和業內人士對此也出現了不少猜測和解讀。有人認為，這或許是環京區域未來同北京一體化的前奏、還有人則猜測環京區域未來有可能會出現限購。

　　業內人士大多表示，總體上看，這些連續出臺的政策對環京地區的樓市來説是利好的。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，現在一二線城市、一二線城市周邊房價都在上漲，北京周邊的樓盤房價上升也是大的趨勢。另外，持續的寬鬆政策，以及“兩會”前後不斷刺激樓市的措施，也造成了現在看漲的行情。“當然，還有一些人為因素，比如燕郊完全依賴於房地産，所以一有利好政策就會炒作，把房價越炒越高。”

　　多個項目封盤惜售

　　不過，本週，記者連續詢問了多個位於燕郊、大廠等地的在售樓盤，均得到銷售人員諸如“我們現在處於蓄客階段，請您排號”、“住宅現在沒有，預計下月開盤”之類的回復。而在實地探訪過程中記者也發現，在燕郊聚集了大量樓盤售樓處的102國道兩側，攔車帶客戶看房的“銷使”也比去年下半年時少了不少。看起來，環京樓市似乎仍然沒有走出春節帶來的市場靜默期。

　　市場真的沒有熱起來嗎？

　　“香河、固安那邊我不清楚，不過燕郊、大廠這一帶，大部分開發商在節後都是一個捂盤惜售的狀態。現在我們從開發商那邊都拿不到在售房源。”在燕郊，從事房地産代理銷售的王女士告訴記者，燕郊大多數樓盤在年後都還處於蓄客階段，“未來開盤肯定是比年前有一定的漲幅”。

　　又在醞釀漲價

　　記者實地探訪也發現，目前雖然燕郊大多數樓盤的確沒有進入開盤銷售的節奏，但是卻都已開放蓄客。比如，在匯福·悅榕灣的銷售現場，記者就看到，雖然銷售人員表示目前開售樓盤均已售罄，需要等待新盤開售，但是前來看房的客戶卻不少。項目售樓處的坐椅已經基本坐滿，沙盤前也圍繞有三十余人詢問購買事宜。一位銷售人員向記者透露，3月新一期開盤價格將達到1.8萬元/平方米，比之前上漲2000元/平方米左右。對此，匯福悅榕灣副總經理兼行銷總監劉振剛對記者表示：“我們的樓盤現在價格比較平穩，漲價也是依據市場形勢。”

　　劉振剛認為，北京地王頻出和豪宅化不斷加強的趨勢會給環京地帶的樓市帶來上升態勢，同時外地的剛需人群不斷向北京周邊涌入，而開發用地緊縮，住房的供應量也會越來越少，勢必會造成北京周邊房價的上升。

　　而位於大廠的世茂·薩拉曼卡的一位行銷負責人也向記者透露：“今年燕郊、大廠樓盤的整體形勢不錯。受到通州成為北京行政副中心以及環北京區域路網成熟的影響，這片區域從現在來看也會是穩中有漲，但不會暴漲。”據悉，目前世茂·薩拉曼卡也沒有新房源在售。

　　- 分析

　　業內：捂盤與利好政策有關

　　針對節後環北京區域多數樓盤捂盤惜售的狀況，亞豪機構市場總監郭毅分析：“開發商選擇捂盤主要是因為看好未來的市場。先收縮面向市場的供應量，然後結合利好政策調整價格。”郭毅表示，“現在主要的利好有通州成為北京行政副中心的輻射效應以及地鐵等交通設施的規劃建設。”而在近來發佈的政策中，降低首付對於環京地帶房價的影響要更大。

　　“二手房價格較低，降低營業稅所減免的金額有限，而契稅至多能得到1.5個點的優惠，這並不足以促使消費者的購房決策改變。但是，燕郊區域樓盤主要是靠投資拉動的，降低首付之後杠桿率就會放大，可能原先投資者首付能買一套，現在添一些就能買兩套，這對於投資客有著不小的吸引力。”郭毅如是説。

　　除去利好政策的影響，中原地産首席分析師張大偉表示，開發商捂盤也和時間有關係，2月份北京、環北京沒有太多的樓盤開售，進入3月份，才是銷售的旺季。

　　- 觀點

　　機構：積分落戶對開發商是利空

　　近日，河北省公佈居住證實施方法，明確了燕郊、大廠、香河等地的積分落戶條件，這對環京地帶的樓市産生了一定的影響，也引發了對於環京區域樓市走向的爭論。有業內人士分析認為，該政策主要是在心理層面上使購房者對環北京帶的預期變好，從長遠來看，這可能意味著基礎建設、基礎設施配備都要改善，也可能帶動一些産業，實現協同發展。但是這個政策具體的效果如何現在還不好説，起碼要在3年左右時間後才能顯現出來。

　　不過如果從短期影響來看，最直接受到衝擊的就是不少環京區域的樓盤將無法保證買房即能落戶。比如，匯福悅榕灣副總經理兼行銷總監劉振剛就表示：“我們的樓盤之前一直以買房贈戶口作為宣傳熱點，但是現在要按照新的規定來。不過，積分落戶政策對燕郊等地房價的影響不大，主要影響的是人口的輸入。”

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，環北京地區的積分落戶政策對開發商來説是利空政策，“積分落戶政策要求綜合考慮合法穩定職業、合法穩定住所、繳納社會保險年限等因素，但是在燕郊買房的主要是在北京上班的人，購房者中可能有95%都不能滿足積分落戶的要求。那麼他們就不能享受當地的公共服務，包括就醫、養老方面的優惠政策，這樣樓盤對購房者的吸引力就下降了。原先有意向的人可能會在別的區域購房，或是在北京買一套面積小的房子。隨著自住購房客群的減少，投資客會成為市場的主力，但是投資需求是逐利而動的，市場的穩定性會大大降低，總體而言積分落戶政策對開發商是不利的。”