熱點二線樓市上演做多行情 “黃金二線”崛起?

　　近來，以上海為代表的並未受到去庫存政策“恩惠”的一線城市房價出現了明顯上漲，而今正在向部分二線城市蔓延，但是僅僅是部分二線城市，本專題暫且稱之為“黃金二線”，這些城市去庫存壓力較小，在信貸放量、政策推動下，自去年下半年以來，房價已明顯上漲。

　　不過，僅僅靠一線和部分二線城市的樓市火爆，可能難以提振全國樓市。而且，調控出現了難題，一線城市的房價普遍非常高，決策層並不希望吹大這些城市的泡沫，但這些城市房價卻快速上漲。而三四線城市面臨的去庫存壓力，仍難化解。

　　正如本專題中記者觀察所指出的，房地産去庫存不能簡單靠購房補貼等短期政策維繫，需要一套系統性的長遠政策，推動城鎮化建設、培育地方有競爭力的産業，增加公共服務投入以吸引人口流入，這才是根本之道。

　　本報記者 張曉玲 實習記者 周智宇 深圳、廣州報道

　　導讀

　　包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內，一批位於核心經濟圈的二線城市，似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”;與此同時，樓市出現了分化中的分化，即二線城市陣營內部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。

　　伴隨深圳、上海一線樓市的瘋狂，部分二線樓市也已在漲價通道中奔跑。

　　直接原因是，包括非限購城市首付下調至20%，契稅、營業稅減免等在內的高強度去庫存政策不斷推出，在二三線城市的反應更為顯著。

　　諸多業內人士及開發商分析，利好政策讓市場“統一吃藥”的結果，激發了熱點二線城市的做多熱情，推動這些城市房價的上漲，甚至可能大漲。

　　包括南京、杭州、佛山、廈門、合肥等在內，一批位於核心經濟圈的二線城市，似乎正在迎來他們樓市的“黃金時代”;與此同時，樓市出現了分化中的分化，即二線城市陣營內部的分化，一些城市將淪為“垃圾二線”。

　　對比政策出臺的堅定和大手筆，眾多的房地産從業者在政策驅動中惶惶然前行。籠罩在房地産業內人士心頭的一個疑問是，這一輪政策放鬆帶來的效果會否持續?它將是中國經濟刺激房地産消費“最後的晚餐”嗎?

　　南京領頭的樓市“黃金二線”

　　剛出臺不久的契稅、營業稅減免政策，在第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可看來，其帶來的市場反應，或多體現于二線城市。

　　2015年中至今，二線城市表現最亮眼的非南京莫屬。

　　2015年南京全年商品住宅成交量1278.7萬平方米，成交金額達到1934億元，均創下歷史新高，超過了一線城市中的廣州。

　　成交火爆推動南京樓市價格連續20個月環比上漲，中指院百城價格指數數據顯示，2016年1月，南京新房均價已漲至15036元/平方米，環比上漲1.88%，同比上漲8.9%，在二線城市中僅次於廈門的22445元/平方米。

　　據了解，目前南京市場多個項目已在提價，其中有河西地塊樓板價突破4萬元/平方米的刺激因素。

　　另一個二線城市(就經濟實力而言)樣本佛山，1月均價8800元/平方米，環比上漲0.84%，同比上漲2.17%。

　　春節後，佛山多個項目醞釀漲價。繼恒大2月18日拿下廣佛交界地王后，該地塊周邊及廣佛交界各大項目紛紛調價，每平米漲價1000-3000元不等。

　　據佛山中原公佈的數據顯示，上周(2.15-2.21)佛山全市一手住宅成交1418套，成交面積達15.23萬平方米，成交均價為8198元/平米，環比上漲8%。

　　1月份，其他二線城市房價同比上漲超過10%的還有武漢、東莞、合肥等地。

　　與此同時，二線城市內部，卻出現了明顯的分化，百城價格數據顯示，1月份福州、長沙、重慶、成都、瀋陽新房均價環比、同比都是下跌狀態。其中，福州環比下跌1.89%，同比更下跌11.72%。

　　經濟學家馬光遠指出，2016年全年房地産政策將維持寬鬆刺激，以南京、合肥、蘇州、杭州、廈門、三亞等為代表的重點二線城市，房價大漲的概率極大。同時，福州、鄭州、成都、溫州、天津等城市並不具備大漲的條件。

　　一家在全國佈局廣泛的大型房企內部人士透露，其公司內部已經決定逐漸退出部分二三線城市，尤其是那些“會下大雪”的地方，如東北三省和內蒙的大部分城市。在這些區域只是“存地去化，存量銷售”。

　　馬光遠認為，2016年房價分化的走勢會持續，由於負利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價至少還有10%的漲幅。

　　信貸泡沫的溢出效應

　　面對2015年深圳暴漲、2016年開年的這一波一線二線共振的瘋狂行情，幾乎所有的參與方都沒有預料到，他們也都在思考，背後的驅動力是什麼?

　　在眾多房地産業內人士看來，這一波上漲行情，與一系列樓市去庫存政策有關，其中最重要的是貨幣和信貸因素。

　　李迅雷指出，在2011年之前，中國房價上漲是人口驅動，2000-2011年存款利率從2.25%提高到了2.75%，同時，存準率則從8%大幅攀升至18.5%。從貨幣政策的大方向看，這10年是收緊的。但貨幣政策的不斷收緊卻未能阻止房價的飆升，這10年全國平均房價上漲4倍左右，可見這一時期的上漲主要是人口紅利所致。

　　而到2011年之後，房價更多體現為貨幣現象，自2009年開始，廣義貨幣M2規模超常增長，超過美日成為全球最大。2010-2015年5年間，貨幣政策總體趨於寬鬆。如2010年的一年期利率為2.75%，存準率為18.5%，到2015年末，利率降至1.5%，存準率降至17%。

　　但統計數據顯示，2010年年末至2015年11月，一線城市房價累計上漲45.53%，深圳上漲77.2%。二線城市的漲幅僅為10.73%，三、四線城市房價同比則不斷遞減，這5年整體房價漲幅遠遠低於此前的10年。

　　其中，2015年分別有5次降息和降準，故房價表現大大好于2014年。深圳樓市的瘋狂，激增的信貸也是重要推動因素。深圳銀行界人士預計，2015年深圳住房貸款餘額超過了6000億，填平了深圳幾乎所有區域的房價洼地。

　　2016年1月，貨幣和信貸刺激繼續。根據央行發佈的數據，當月人民幣貸款增加2.51萬億元，規模創單月曆史新高。其中，住戶部門貸款增加6075億元，中長期貸款部分增加4783億元。這意味著，即便不算房地産開發貸款，1月新增貸款中，也有相當部分流入了房地産領域。

　　與此同時，伴隨深圳市場風險的上升，信貸泡沫開始溢出，來到了上海、南京等地，以及一線城市周邊，如北京附近的燕郊、深圳附近的東莞、惠州。

　　平安證券銀行業研究團隊(以下簡稱“平安證券”)研究指出，2月信貸仍可能一定程度上延續1月的強勁增長，但規模會有所收斂。

　　另一方面，客觀來看，部分二線城市確實也存在價值的上漲空間。

　　以南京為例，2015年南京産業結構中第三産業佔據57%，比重位列國內第五，僅次於北上廣深。

　　從樓市基本面來看，2015年南京樓市庫存、供求比均大幅回落，年底消化週期降至3.8個月，是全國去化壓力最輕城市;2015年南京市房地産投資同比增長27%，新開工面積同比大增32%，在全國商品房投資滯漲、新開工面積回落的大環境下很罕見。

　　易居中國聯席總裁丁祖昱指出，一方面受規劃利好帶動，另一方面受2015年土地價格快速上升影響，南京樓市走向依舊看好，二線城市領頭羊地位不可動搖，2016年房價還會繼續攀升。

　　下半年樓市整體或調整

　　今年年中之後，影響房價的最大因素信貸可能將出現緊縮。華融證券的調研顯示，1月貸款的大幅超預期也意味著只是原本“3322”的貸款投放向“4321”偏移(指“3322”和“4321”均是指季度投放佔比)。市場人士預期，雖然央行今年未給予具體貸款額度，但銀行已上報的2016年全年的信貸計劃應在央行的“合意”範圍之內，全年的貸款額度可能略超市場預期，但並不會很多。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，這麼多年，其實買房主要看信貸價格，從資金成本看，4.16是個黃金利率點，信貸價格下調的空間越來越小，即使在1月天量信貸的釋放下，實際進入房地産的比例依然不高，在美元走強的大趨勢下，多大的資金量才能支撐房地産市場繼續爆發?如果在下半年控制了資金量，對市場很可能出現負面影響。

　　這頗像是2009年的重演。從2009年的信貸節奏可以看到，在上半年天量放水後，下半年明顯萎縮，最終導致了整體市場的調整。

　　另外影響房價的一大因素是供求關係的變化。目前，多個城市實際上已經出現了需求透支。以深圳為例，在2011-2014年，深圳每年的成交面積在400多萬平方米，2012年甚至低至366.74萬平方米。但在2015年，深圳的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665.89萬平方米，漲幅高達65.2%。深圳中原分析師王飛指出，深圳樓市2015年已透支大量需求。

　　丁祖昱認為，另一熱點城市南京需求面也有出現變化的可能，在近兩年成交量快速放大之後，再加上房價的快速上升，下半年或許會出現需求斷層現象。

　　江蘇省房協房地産研究所所長李智也認為，南京今年“賣房”有量縮壓力。從2015-2016年看，南京樓市由快速增長轉入中慢速增長，“拐點可能出現在2016年第二季度”。

　　馬光遠表示，今年中國房地産的主題仍然是“去庫存”，而不是“漲價”，這一點，開發商一定要清醒。最清醒的開發商一定是在一線城市漲價，而在二線城市穩住，在三四線利用政策紅利加速消滅庫存。