“庫存”壓頂 去化成“十三五”主基調

　　2015年歲末，房地産市場“去庫存”成為高頻詞，多次出現在高規格中央會議中。在剛剛結束的中央經濟工作會議上，化解房地産庫存用了322個字加以強調，足見中央對房地産市場健康發展的重視程度，另一方面也反映了目前房地産市場的庫存壓力之大。

　　國家統計局發佈的數據顯示，截至2015年11月底，我國商品房待售面積69637萬平方米，相比10月底增加了1004萬平方米。來自社科院的統計表明，我國商品房期房庫存約35.7億平方米，這一“天量”庫存大概需要4.5年來消化。如果再加上新增開發量，這一期限可能會更長。由此可見，幾乎整個“十三五”期間，房地産市場將以去庫存為主基調。

　　不過，根據目前全國房地産市場的結構分析，各個類別的城市庫存差異較大。一線城市如北京、上海等庫存較小;去庫存的手段主要施以二、三、四線城市，特別是三、四線城市將成為去庫存的“主戰場”。

　　高庫存數年累積而成

　　高企的庫存並非短期形成，而是多年的各種因素所疊加之果。

　　1998年房改的開啟，激活了中國沉睡多年的房地産市場，之後一路突飛猛進，直到2008年受全球金融危機影響，出現短暫低迷。2009年，在政策強刺激下，房地産市場再度火熱直至2010年。期間，大量的投機客四處出擊，對房價的上漲起到推波助瀾的作用，房地産泡沫迅速放大。

　　在此背景之下，國家層面拉開了宏觀調控的序幕。

　　2011年，“十二五”開局之年，被稱為史上“最嚴調控政年”，有關房地産政策密集出臺。據《中國經營報》記者梳理髮現，2011年全年幾乎每月均有相關政策出籠，從“限購”“限貸”、房産稅試點、金融工具的應用到保障性住房的建設以及土地的嚴控等等，這一記“組合拳”擊中了房地産市場的痛點。

　　在嚴厲的政策調控之下，此前高速增長的房地産市場得到遏制，由野蠻生長逐漸趨向理性發展。

　　2011年12月份，國家統計局公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示，在房地産調控政策的持續作用下，全國房價繼續維持回落的趨勢，並且出現下跌的城市範圍不斷擴大，房價由升轉降的拐點由此確立。

　　這標誌著房地産市場“黃金十年”的結束。

　　由於一、二線城市的“限購”，從2011年開始，大型房地産開發企業開始紛紛佈局三、四線城市，當時，“土地財政”被各地政府所倚重，土地成交大量釋放，新區、新城不斷涌現，房企囤下了大量而待開發的土地，這為日後的高庫存埋下伏筆。

　　房地産市場延續2011年的下跌之勢進入2012年，在這個特殊的年份，中共十八大成功召開，中央提出“新型城鎮化”和“收入倍增計劃”，這被市場解讀為重大“利好”，並對房地産市場産生明顯的刺激作用。

　　世聯地産市場研究部撰文指出:“全國來看，在經歷了2011年10月份至2012年2月份的斷崖式下跌後，成交量從3月開始恢復，其後持續上揚，市場整體上呈現價穩量升的態勢。從城市來看，一、二線城市的成交表現跑贏全國，三、四線城市表現疲軟。從土地市場來看，全年整體表現冷清，但下半年主流開發商開始補庫存，土地成交溢價率也在下半年逐步上升。”

　　隨著上一階段調控政策影響力的弱化。2013年中國房地産市場再次陷入新一輪的爆發性增長，“泡沫論”“供需論”等觀點再次引起多方爭論。

　　對此，時任國土資源部副部長胡存智指出，投資性需求是我國房價上漲的主要原因。“投資性需求過於旺盛，在居住需求已經得到滿足的情況下，投資性需求覺得供不應求，因此表現為供不應求。”

　　即使在2013年6月由於金融機構期限錯配問題而引發的“錢荒”與信貸收緊，也並未實質性對房地産市場産生太大影響，反而是“搶地潮、地王頻現”不絕於耳，全國房地産市場仍漲聲一片。對此，國土部出面要求“切實穩定土地市場，嚴防高地價，抑制地王出現”。

　　不過，這一趨勢在2014年初便得到遏制。

　　克而瑞研究中心在總結2013年房地産市場的報告中提到，新一屆政府在經濟領域的執政思路相比之前有明顯區別，以市場化為導向在各個領域的改革中均有體現，房地産調控也不例外。2013年以來歷次政府重要會議中，均未提及“調控”二字，類似“高房價問題”這樣的提法也再未出現在任何公開場合，與上一屆政府形成極其鮮明的對比，釋放的信號即是以更加市場化的手段來解決房地産的問題，這符合本屆政府強調政府職能轉變的改革路線。

　　回顧2014年房地産市場的變化可以看到。隨著中國經濟進入新常態，提質增效成為經濟發展的主旋律，房地産市場也進入了新常態。房地産調控長效機制逐步完善，差異化的調控替代了之前“一刀切”的調控方式，樓市預期發生變化，房地産市場進入穩中有降的階段。

　　這一趨勢一直延續到2015年。2015年底，仲量聯行發佈《2015年中國房地産市場回顧》顯示，房地産住宅市場出現深度分化的趨勢，一線及熱點二線城市樓市熱力不減，而三、四線城市依然面臨較大的庫存壓力。

　　“去庫存”成“國家任務”

　　由此可見，三、四線城市的庫存積壓始終未能釋放。

　　2015年11月10日，中央財經領導小組第十一次工作會議上，中共中央總書記習近平明確提出:“要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。”12月14日，中央政治局召開會議，提出“要化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地産市場。”幾天后，中央經濟工作會議召開，再次提及“去庫存”。

　　房地産市場“去庫存”被高規格會議多次提及，反映出目前房地産市場庫存壓力之大。

　　2015年12月25日，人民日報發文指出，去庫存已成為“國家任務”。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛向媒體表示，截至2015年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現房庫存約4.26億平方米，去化週期23個月;期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

　　“十三五”開局之年，“去庫存”成為中國房地産市場面臨的首要問題，而這一趨勢或將貫穿整個“十三五”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前在接受媒體採訪時表示，“十三五”期間，房地産市場仍會保持總量大的特徵，整個行業將從擴張式、粗放式發展步入專業化、規模化、集約化發展，行業競爭進一步加劇，房地産市場將從以增量為主向存量與增量並重方向發展。

　　近日，中國指數研究院發佈的報告也指出，房地産行業競爭格局分化依舊，行業集中度也會穩步提升。預計2015年7家千億元房企格局不改，而500億～1000億元企業將達9家，到2020年將有7家兩千億元級企業、7家1000億～2000億元企業、16家500億～1000億元企業，而排名前十的企業，市場佔有率將超過20%。

　　秦虹認為，從需求方面來看，也將從以剛需為主轉變為以改善為主，“更加注重功能、環境和服務的提升，更加注重宜居性”是房地産開發投資的“指揮棒”。

　　高企的“庫存”，對於大型房企來説，壓力與機遇並存，前期轉型升級較快的房企如綠地、恒大、 華夏幸福 等更注重品質與服務的企業或許更具優勢，通過圍繞以人為本的不斷的創新，將更好地完成“去庫存”這項“國家任務”。