濱江集團首進上海 “地王”追捧者風險潛存

　　8月初，杭州濱江房産集團股份有限公司(以下簡稱“濱江集團”)在上海的首個項目正式亮相。這也是繼去年9月以地王身份首進上海後濱江集團再一次高調現身。

　　1992年在杭州成立的濱江集團，是不折不扣的“地王追捧者”。旗下代表性項目武林壹號作為曾經的地王就經歷過十年解套的波折之路，命運同樣跌宕起伏的，還有濱江集團代建後續進入的錢江新城南星單元地塊。濱江集團總裁戚金興也曾在公開場合高調表示其賺錢最多的就是地王項目。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉在接受《中國經營報》記者採訪時提出，“對於熱點城市來講，一旦樓市進入調整的階段時，整個市場有可能會出現齊齊下跌，批量的‘地王’項目有可能因此而陷入困局，系統性的金融風險極有可能會爆發。”

　　而回顧濱江集團以往地王的發展歷程，也是跌宕起伏、一波三折。針對濱江集團多個地王項目的發展以及對上海市場的規劃等問題，《中國經營報》記者致電致函該公司董秘辦，8月11日，該公司董秘辦相關人士回復記者稱：“由於這個月要出定期報告，現在是窗口期，暫不方便接受採訪。”

　　首進上海 “地王”承壓

　　8月10日，記者在濱江集團官網上看到，在企業新聞的最新一則報道中，濱江集團透露，該集團在2015年9月25日一舉拿下寶山大場鎮地塊，以“地王”身份進駐上海。同時，經過一年的發展，通過土地拍賣及合作以及收購等形式，已經有濱江公園壹號、崇明和古北3項目，總值達200多億元。

　　另外，濱江集團還有4個在談項目，如果在談4個項目能成2個，最起碼增加300億到400億元。未來兩到三年，該集團預計把上海銷售量達到100億元以上，三到五年200億元以上，能夠和杭州銷售量匹配。

　　而據《東方早報》報道，繼在上海成功落子後，濱江集團還會考慮南京和蘇州等長三角城市。“以杭州為根據地，把上海作為主戰場，在長三角其他地區打遊擊戰。”戚金興稱。

　　不僅如此，戚金興還在公共場合稱對於有實力的企業，進駐上海永遠不會遲。

　　然而，在土地“金貴”的上海市場增加佔有率也非易事，高溢價拿地的地王項目，並不是每個都能順利解套，賺個盆滿缽滿。

　　對此，上海中原地産市場分析師盧文曦舉例稱，當年的嘉定新城雙料地王(溢價地王和嘉定地王)，樓板價為12076元/平方米，溢價率高達435%。“賣了4年之後，今年上半年成交均價為19591元/平方米，讓人掬一把辛酸淚。”與此同時，昔日的“長風地王”，樓板價22409元/ 平方米，當前整個項目成交均價為44377元/平方米，賺錢幾無希望。

　　“品牌房企聚焦北上廣深等一二線核心城市，競爭激烈導致風險加大。”同策諮詢研究部總監張宏偉稱，以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城、莘莊板塊等這些“剛需”板塊也出現“麵粉貴過麵包”的現象。

　　同時，他認為，針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造産品差異化的機會，然而大多數營造産品差異化的背後其實就是“被改善”“被豪宅”的過程，如此一來再加上未來在媒體上的行銷炒作，區域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”“被豪宅”的産品還真是值得擔心。

　　杭州地王十年解套一波三折

　　回顧濱江集團的發展史，“地王”項目成為其成長的助推器，而戚金興也毫不隱晦地透露，“賺錢最多的就是地王項目”。在杭州，濱江的標桿項目武林壹號單盤銷售過50億元，錢塘印象總銷售額超過30億元，包攬杭州銷售金額排行榜冠亞軍。不過，在一定週期內，“地王”項目也曾因解套難讓其頗為頭疼。

　　業內人士認為，大部分開發企業因為資金成本原因，不願囤地，而是實行“滾動開發”模式，希望能夠儘快回籠資金。然而，仍有少數項目多年遲遲不肯動工。2006年，濱江、綠城兩大房企聯手以36.3億元總價拿下的武林正中央杭汽發地塊刷新地王紀錄，拿地後，兩家房企並未以快週轉的模式開發，其打造期更是延長至6年之久。

　　據《時代週報》報道，該項目實際開工時間是2011年4月，比之前預計的開工時間晚了半年。而直到2012年年底，該地塊才終於以案名“武林壹號”低調開盤，首批開盤均價為每平方米75600元，創下“杭州最貴豪宅”記錄。

　　拿地以來，武林壹號在長達近十年的開發、銷售時間裏，接連遭遇限購政策、市場大環境低迷等不利因素，項目本身高額的開發成本也讓企業面臨巨大資金壓力，傳聞與質疑如影隨形。

　　據稱，開盤的第二年，武林壹號就遭遇了杭州市場一次較大的週期調整，房企開始降價，土地也逐漸遇冷。武林壹號被迫採取降價銷售，售價一度下跌兩成。在此期間，濱江集團一方面面臨著去化壓力，一方面還需要通過信託等融資渠道進行資金輸血。

　　經過杭州較長的去化週期之後，隨著2015年以來市場的復蘇，位於市中心黃金地段的武林壹號率先復活，這一年，武林壹號以近50億元的銷售額，登頂杭州樓市年度銷冠。

　　命運同樣跌宕起伏的還有濱江集團代建後續進入的錢江新城南星單元地塊。

　　2009年7月23日，義烏小商品城豪擲18.9億元，拿下錢江新城南星單元地塊，成交樓面價高達20650元/平方米，刷新地王紀錄。這塊地的出讓，也拉開了時隔多年未出現的杭州宅地市場樓面價超2萬元的序幕。

　　然而，直到2014年9月，該盤不僅拖了5年遲遲未見開盤，現場更連售樓處都難覓蹤影。同年10月，濱江集團聯袂義烏小商品城，正式對外宣佈接手錢塘印象，由其代建以及操盤該項目。隨後的11月，濱江錢塘印象啟動認籌，4個小時認籌金高達10億元。

　　隨著市場迎來新一波利好行情，濱江集團多個項目入市，2015年，濱江集團銷售額第一次突破200億元大關，達到233億元，較上年增長48.41%。同時，該年度公司營業收入126.18億元，比上年上漲7.31%，歸屬於母公司的凈利潤10.03億元，比上年上漲20.97%。

　　據人民網報道，在濱江集團武林壹號項目長達近10年的開發歷程來看，不僅經歷了杭州樓市的動蕩，也牽扯進入大量資金。其間，濱江集團不惜多次依靠信託貸款的方式為項目融資，據不完全統計，其融資規模達到40億元以上。

　　“房企熱衷於地王項目開發，本質上是因為後續此類物業有較大的增值空間。”易居研究院專家稱，但是盲目信奉地王，容易被套牢。更為重要的是，對於部分地王項目來説，還需要對資金成本和後續的行銷市場等有前瞻性的預判。

　　上述專家認為，對於地王項目來説，通過滾動開發的模式固然不錯，但杭州市場的週期波動大，這會使得地王項目總體上面臨較大風險。“很多策略會因為週期調整而失效，部分項目的開發週期也會因此延長。”

　　“拿地時樓面地價過高，如果按照正常進度上市，房價也將隨之提升，可能陷入‘降價即虧本、保價則滯銷’的兩難境地，需要等房價總體達到高位後方可入市。”業內人士稱，降低資金成本，提高銷售均價和匹配區域價值提升，在考慮成本與售價適配的前提下，打造項目亮點，才能實現競爭突圍。

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