上海驚現全國第一天價豪宅 成交單價超過34萬元

　　幾年前，北京釣魚臺7號院曾拋出每平方米30萬元的銷售價，當時業內一片譁然，認為這只是行銷噱頭，市場成交價不可能達到這一高度。然而，近日，上海有樓盤以高達34.49萬元/平方米單價成交，創下中國內地樓市新房有史以來最高記錄。

　　易居研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，高端置業需求正在上升，目前上海中高端住宅項目的價格在15萬元－20萬元/平方米的成交價並不稀奇，上述項目位置優勢明顯，是高凈值人群首選物業。

　　值得一提的是，據中原地産研究部統計數據顯示，2016年上半年，全國均價每平方米超過10萬元的豪宅有36個。“2016年上半年是中國房地産歷史上第一個頂級豪宅年，一線城市豪宅售價每平方米動輒超過20萬元，甚至二線城市個別項目也躋身單價‘10萬元＋’陣營。”中原地産首席分析師張大偉如是表示。

　　天價豪宅成交單價超34萬元

　　據第一太平戴維斯7月12日公佈的數據顯示，華僑城亞洲開發的上海華僑城蘇河灣11號樓于4月19日成交的一聯排別墅單價高達34.49萬元/平方米。該套聯排別墅總面積為700平方米，總價2.42億元。

　　據稱，34.49萬元/平方米的單價創下上海新房市場有史以來最高單價記錄。有分析師表示，該單價應該是目前大陸地區最高的成交價。此外，據悉，位於上海黃浦區的綠城黃浦灣曾有房源報價38萬元/平方米，但未見成交。

　　事實上，《證券日報》記者曾實地走訪過上海華僑城蘇河灣項目，屆時該項目剛剛入市，聲稱將打造上海頂級豪宅。蘇河灣項目位於蘇河灣區域，即北蘇州路和曲阜路中間，從項目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，屬於上海內環中的心臟地帶。此外，項目周邊的 商圈、教育資源優質且豐富，確實處於黃金地段。此外，蘇河灣項目體量巨大，涉及公寓、濱河大宅、商業産品等多種産品業態，且有多套億元級別墅，而項目售價也一路高漲。

　　而該項目用地也曾是上海非常有名的地王地塊。2010 年2月11日，央企華僑城集團以70.2億元總價競得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價高達5.28萬元/平方米，成為當時新一輪的全國單價地王，且很長時間內都穩坐其地王寶座。隨後的7月23日，華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。彼時，華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項目連成一片，總建築面積約25.7萬平方米，粗略計算，蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。

　　不過，蘇河灣地王項目入市也經歷了一番波折。2010年末，蘇河灣地塊動工。此後，華僑城曾發佈公告稱，公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團申請委託借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

　　但直至2012年9月份，蘇河灣才入市預售，當年入市約250套房源，累計合同均價為5.3萬元/平方米，該期房源大部分已經售完；2013年，蘇河灣項目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米，最高報價突破19萬元/平方米，而當年預售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米，最高報價升至25萬元/平方米；2014年1月份，其住宅預售最高報價則飆升至28.04萬元/平方米，至7月份，其預售最高報價升至29.8萬元/平方米。直至今年7月份，該項目已經突破報價直逼30萬元/平方米的階段，而是成交價達到34萬元/平方米。

　　華僑城上海地王項目低開走高，成交單價一路漲至全國最高，其背後除了華僑城的資金支援外，核心地塊供應稀缺，致使蘇河灣項目趕上了中國頂級豪宅年的班車。

　　一線城市豪宅普遍化

　　事實上，一線城市已經進入城市化末端，核心區域土地供應幾乎停滯，新建住宅高端化趨勢越發明顯。

　　同策諮詢研究部數據顯示，2016年上半年，上海市單價10萬元/平方米豪宅累計成交682套，其中，公寓624套，別墅58套。相比起2015年195套的成交數量，2016年上海豪宅成交套數出現大幅上漲的現象。

　　而除了上海，在北京，以今年上半年來看，商品房住宅平均單套成交金額高達519萬元，環比上年的379萬元上漲了37%。此外，今年上半年，北京單價超過10萬元的豪宅成交額刷新歷史最高記錄，簽約209套，單價8萬元以上豪宅簽約571套，均同比大幅上漲。

　　值得一提的是，據中原地産研究部統計數據顯示，全國前100個頂級豪宅項目，今年上半年成交總額為1488.2億元，去年同期則只有800億元。而這100個項目基本集中在4個一線城市和二線城市杭州，其中，北京有34個，上海有50個，深圳有14個，廣州和杭州各1個。

　　對此，張大偉認為，一線城市和個別二線城市樓市進入高端年，成交價動輒突破每平方米10萬元，甚至每平方米20萬元，市場成交價普遍上漲。

　　“地王是催化劑。”某市場人士向本報記者直言，天價豪宅多出自國企、央企和上市公司，而這些項目多是當年的地王地塊，年輕人置業的需求將愈發難以實現。

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