非正常房價項目調查

　　談房價色變已經成為時下一線城市的一個普遍現象，好點地段的房子動輒一開口就是10萬元/平方米起，讓許多人望房興嘆，不過北京商報記者卻發現，在高價房橫行的北京樓市中卻有一些特殊的項目，佔據黃金位置卻賣著白菜的價格，讓許多人趨之若鶩，但是在低價外衣的裏面，這些項目卻有著一些不為人知的故事。近期北京商報將推出“非正常房價調查”，去揭秘這些特殊項目。

　　在房價一路回暖的情況下，卻有一個單價僅1.5萬元公寓項目在悄然售賣。日前，通州區運喬嘉園業主張先生提供了一條新聞線索，“通州運河西大街有一個精裝公寓項目正對外出售，單價僅1.5萬元/平方米”。通州精裝修公寓為何售價如此之低，北京商報記者帶著疑問走訪後發現，該項目是由北京中華商科學校改建而成，學校停辦後以養老服務立項改建，卻又變成公寓出售。出售的公寓“無房本、無法貸款、無法抵押”，僅有52年的使用權。

　　單價僅1.5萬元

　　“通州精裝公寓，雙地鐵、多條公交到達，送全套傢具家電，即買即住，單價僅1.5萬元。”該項目銷售人員向張先生介紹，通州房價已超過4萬元/平方米，這個項目如此低的價格吸引了他的注意力。北京商報記者得到線索後，于4月5日來到了位於通州運河西大街的項目現場。

　　從項目推廣資訊看，項目處在通州地鐵沿線的黃金地段，區域內沒幾個大産權房，並且這些項目中住宅部分都已售罄，剩下的是商業，有的是商住公寓，但價格都在3萬-4.5萬元/平方米，單價1萬多元的房子僅此一家。

　　據銷售人員介紹，該項目案名為米拉公寓，實際為北京中華商科學校改建的精裝公寓。“現在在售的是三期8號樓，一二期開盤的5棟樓基本已售罄，戶型面積為25-60平方米，均價1.5萬元/平方米，總價最低的一套房子是北向25平方米的開間，僅31.8萬元，單價僅1.27萬元/平方米。”

　　北京商報記者發現，該項目與合生·濱江帝景隔街相望，分踞運河西大街南北兩側，而合生·濱江帝景的價格從去年的2.5萬元/平方米漲至目前的4.8萬元/平方米。據了解，該區域內新建商品房的價格基本都在4萬元/平方米以上，位於北運河西的通州富力中心均價在4.5萬元/平方米；旁邊的二手房小區運喬嘉園均價也在3.5萬元/平方米。

　　在這種情況下，米拉公寓如此低的銷售價格自然非常具有吸引力，儘管時值週二下午，但來該項目看房的也有十余組客戶。據銷售人員介紹，項目銷售情況非常好，前兩期開盤的5棟樓已售罄，這次開盤的8號樓共有100多套房源，開盤兩周後剩餘不到10套。

　　學校變公寓

　　事實上，該項目臨街的樓棟外側依然懸挂著北京中華商科學校的牌子，僅從外面看起來，很難想到這所學校正在進行內部改建裝修，並悄然售賣。對此，銷售人員坦言，該項目就是在原來北京中華商科學校的基礎上進行改建的，因學校經營狀況不佳，投資方決定以養老服務立項對校舍進行改建。

　　在看房的過程中，北京商報記者注意到，校園的痕跡隨處可見。在售的8號樓墻壁上有“2號教學樓”的字樣，整個項目的南側還可以看到校園開水房以及食堂，項目中間的校園籃球場依然清晰可見。

　　北京商報記者查詢資料顯示，北京中華商科學校是商科類寄宿制中澳合作民辦中等專業學校，學校于1994年9月創辦，具有頒發中專學歷的資格，有三年和四年兩種學制，高等職業教育有五年和六年一貫制兩種學制。學校分南北校區，北校設在北京物資學院內，南校設在通州區運喬嘉園，註冊員工人數為60人，註冊資本400萬元人民幣。

　　關於學校的相關情況，銷售人員介紹稱，“該學校所佔用土地年限為70年，2000年拿地，2009年左右學校開始正式運營，後來因招生等運營狀況不理想于2015年停辦，投資方響應政府加快推進養老産業發展的政策，決定以養老服務立項，對校舍進行改建”。

　　隨著老齡化的加劇，養老産業的發展已成為事關國計民生的重要問題，政府部門大力支援養老業的發展。該項目銷售人員稱，政府曾出臺相關文件支援將閒置校舍建成養老服務設施，這也是該項目改變立項的依據。2013年10月16日，北京市人民政府發佈《關於加快推進養老服務業發展的意見》，文中提到，“農村地區養老服務設施要納入農村公共服務設施統一規劃、優先建設，依託行政村、較大自然村，充分利用農家大院、閒置校舍等建設托老所、老年活動站等互助性養老服務設施”。

　　能不能買

　　價格如此之低，看似又有政策的支援，那麼該項目能不能買，背後是否存在一定的風險呢？

　　據銷售人員介紹，購房者並不用簽署購房合同，而是與開發公司簽訂一份“入會合同”，即購房者選擇加入該養老會所，並需提供一位50歲以上老人的資訊，購房者數十萬元的購房款是以入會費的名義繳納，購買的房屋以“親情陪護房”的名義供入會者使用52年。

　　值得注意的是，購買此房屋沒有房本，只能全款購房，同時該房産不能抵押、不能貸款，購房者實際上只是獲得了52年的使用權。一位不願透露姓名的律師在接受北京商報記者採訪時表示，沒有産權證的項目進行銷售屬於違規行為，而租賃房屋的最高年限為20年，購買此類房産存在較大風險，因此購房者在選擇時應仔細甄別。

　　從該項目提供的“入會合同”可以看出，該項目承諾簽訂的52年使用權到期後，可以按照國家補償標準退回拆遷補償款，在合同延續期間，購房者轉讓房産時，公司會給予配合，購房者需繳納2000元轉讓手續費。

　　業內人士分析認為，學校改成養老服務項目，而養老服務項目又以“親情陪護房”的名義分割出售資産，雖然名義上購房者是以入會的方式獲得房屋使用權，但實際上這屬於變相銷售的一種手段。

　　此外，這份入會合同的甲方為北京時代匯辰控股有限公司，成立於2011年3月2日，企業類型為法人獨資，法定代表人葉根金，葉根金也是北京金霖酒店管理有限公司的法定代表人。值得關注的是，北京金霖酒店也涉及將酒店分割成公寓進行銷售，這家公司在北京有兩個項目牽扯“使用權項目無房本出售”，這到底是一家什麼樣的企業？這類項目的內幕是什麼？北京商報記者將對此事跟蹤報道。

　　北京商報記者 賴大臣 彭耀廣/文 宋媛媛/製圖