中國房企並購暗藏寡頭競爭隱憂 走在吃與被吃的路上

　　天下大勢，分久必合。如今中國房企就走在“吃”與“被吃”的路上。

　　5月19日晚，融創中國和萊蒙國際集團有限公司(03688.HK，以下簡稱“萊蒙國際”)聯合發佈公告，雙方于當日簽訂框架協議。融創中國將以43.94億元收購萊蒙國際位於三河、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權。

　　今年以來，萬科、中海、恒大等行業龍頭企業紛紛踏入“並購”大潮，加大“跑馬圈地”的步伐，開啟了樓市新一輪“並購時代”。

　　5月25日，著名經濟學家宋清輝向長江商報記者表示，“當前，並購已經成為房企保持業績增長、增強核心競爭力和資源配置的重要手段，體現出房企對業績增長需求的急迫性；就大趨勢而言，接下來房企的並購潮不僅會繼續，還可能呈現加劇之勢。”他同時表示，另一方面來看，樓市並購或催生出寡頭隱患，並不利於整個行業的良性發展。

　　龍頭企業上演“並購大戲”

　　融創中國和萊蒙國際集團有限公司簽訂框架協議，也成為融創中國一個標誌性的節點——實現了其在北上廣深四大一線城市的排兵布陣。

　　早在今年初，融創中國董事長孫宏斌就曾公開表示，將加大廣深佈局；另一方面，收購萊蒙國際似乎彌補了融創多次交涉綠城、佳兆業、雨潤未果的創痛和遺憾；百般週折，孫宏斌此次終於在深圳順利“突圍”。

　　值得注意的是，不光是融創中國，眾多房企似乎早就嗅到了一致的商業信號，在2016年紛紛不約而同踏入了“並購”大潮。

　　1月17日，萬達集團公佈了董事長王健林的年度報告，其表示今年要完成3宗較大規模的國際並購和5宗國內並購；而一向出手大方的恒大也向 新世界 、華人置業、信和置地等港資巨頭收購15個大型項目，在2015年創下602億的斥資紀錄。

　　3月14日，中海和中信上演了一場“央企並購大戲”，中信股份以人民幣310億元作價中海。雙方宣佈，中信股份將若干在中國住宅地産項目中的權益售予中海，而中海將向中信買方增發股份，並以轉讓公司旗下資産作為對價。中海地産有關負責人也表示，中海地産未來仍將加速兼併重組步伐，重點是收購央企資産。

　　至於萬科、寶能、安邦三者的並購案也從去年歲末就拉開序幕，截至2015年12月24日，萬科和安邦已發出“在一起”的聲明。

　　恒大為回歸A股鋪路 融創借並購擴局

　　長江商報記者梳理公開資料發現，今年以來，包括萬科、萬達、恒大、碧桂園、九龍倉、融創中國、金科等20多家房企在內，通過各種形式的並購、合作達成包括土地、項目、公司等近百宗交易。

　　“萬科注資深圳地鐵600億元，一方面是看好地鐵業務，希望與其地産業務發揮協同效應，另一方面是有助於增強萬科團隊對公司的控制權；中海先與中建重組，後整合中信，企圖奪回市場老大；恒大近兩年動作不斷，僅去年上半年就斥資超過400億向港資收購了十來個項目；融創號稱並購王，並購足跡遍佈上海、廣州、杭州、蘇州、成都、武漢、東莞等地區。”中投顧問房地産行業研究員韓長吉向長江商報記者解釋。

　　“並購特點最為突出的可能非中海莫屬。2010年至2016年，中海地産三次並購整合的總資産價值超過2000億元，低調的中海成為中國房地産市場上當之無愧的並購王，為規模持續增長打下了堅實基礎。”宋清輝表示，“恒大和融創作為房地産並購領域的標誌性企業，最近的並購行為幾乎都登上了行業新聞的頭條；融創以收購方式擴大公司版圖的戰略意圖明顯，而恒大最新的大手筆並購或是為了回歸A股上市。”

　　小房企面臨“邊緣化”生存危機

　　5月26日，長江商報記者從明源地産研究院獲悉，明源地産研究院針對近100家上市房企過去5年業績表現進行了分析：從行業銷售收入增長率來看，2013年達到近五年來行業增速的頂峰，隨後高位回落出現拐點，增速逐年放緩，行業增長面臨天花板，銷售收入增速呈現倒U走勢。

　　與此同時，“龍頭企業的行業主導權進一步增強，強者恒強；小型房企在市場競爭處於弱勢地位，面臨被邊緣化的危險。”明源地産研究院副院長、房地産研究專家劉策告訴長江商報記者。

　　“行業中的並購趨勢將促使市場集中度提高，市場將向寡頭競爭轉變。在該種市場結構下，競爭程度有所緩和，利潤率有所上漲，行業將更加成熟與規範。”但韓長吉同時指出，“幾家大企業主導市場規則，有可能給市場準入者設置障礙，市場有可能失去活力。”

　　在宋清輝看來，近兩年眾多失敗的並購案例，都折射出突出隱患：一是相同的業務“整而不合”會出現多弊病；二是並購催生出寡頭隱患，不利於整個行業良性發展。

　　除此之外，韓長吉還從資金的存量與流量方面闡述了地産並購的隱憂，“無論是規模擴張還是多元化發展都需要資本做支撐，尤其是在土地資源日益稀缺與地價高漲的時代，房企需要充分利用各融資渠道，保障資金鏈安全。”

　　房産行業並購春天已到來

　　“並購融合是未來房産行業的一大趨勢，形成加速洗牌態勢，未來有可能將催生出一大批地産‘巨無霸’。”宋清輝分析。

　　劉策認為，“並購潮”的出現意味著房地産行業“天花板”效應已經顯現，以往誰都可以“吃飽飯”的天賜行情已經不在；冷酷的行情加劇了企業競爭，“大魚吃小魚”現象頻現，房地産行業的市場份額越來越往龍頭房企傾斜，“馬太效應”明顯。

　　“類似萬科、恒大等大型房企想要通過借助自身規模優勢、財務狀況、融資優勢，使自身實現逆勢持續增長的目的；與此同時，這也壓縮了小型房企的生存空間，資金、經營壓力上升，被迫出讓企業項目，或變賣股權引進戰略投資者以維繫企業正常運營等問題。”劉策説。

　　談及未來，劉策感嘆，“房地産行業並購的春天已經到來。”

　　“未來，房地産行業將迎來兼併重組高峰期。不管是強強聯手、弱弱聯合，還是以強並小，兼併重組都將促進資源向優勢房企集中，優化行業競爭格局；同時，房企通過並購，可以獲得優質土地資源，提升資金的週轉效率，以及降低項目的運營成本等。”劉策補充道。

　　韓長吉也持相同看法，“從産業生命週期來看，房地産行業正步入成熟期。這一過程中市場競爭十分激烈，行業將經歷一輪輪洗牌。大量中小型房企會退出市場，規模越大、競爭力越強的企業將得以存活；眾多房企為了增強抗風險能力紛紛開啟並購模式，行業步入並購時代，未來市場集中度會大大提高。”