房價腰斬 百強縣府谷新區開發亂象調查

　　以400億元GDP成為全國百強縣的陜西省府谷縣，在挖山興建新城十年後，數十平方公里的新區內，卻呈現出爛尾樓盤林立、入駐人口及單位不及原定規模的尷尬。

　　日前，《中國經營報》記者實地調查發現，號稱投資150億元、控制面積16萬平方公里的府谷新區內，由政府融資平臺公司籌資建設的政府及相關部門大樓，以及配套的教育、醫院等多個項目已停工多年，幾十億元的爛尾工程正引發當地居民的質疑。

　　更多的商品樓盤圈地補償存疑未開建，以及開工後資金鏈斷裂爛尾的事實，讓曾經被徵地的農戶亦開始陳情“討説法”。儘管府谷縣政府相關部門對新區建設的種種亂象諱莫如深，但即使百強縣也感受到日益緊張的籌資難題，讓“攤大餅”式的新區建設舉步維艱。

　　挖山建城部分政府部門“遷移”新區

　　從榆商高速府谷出口行車出來，一路沿著黃河向東北約5公里便是全國百強縣——陜西省府谷縣老城區。在高速公路出口與老城區間，沿黃河河堤而建的迎賓大道西側，新建成已入住的樓盤與未建完已停工爛尾的樓盤，鱗次分佈在一片山谷間。不時能看到圍著的圍墻內，已經圈佔的大片土地，據稱已經被人買走，卻圈而不建。

　　上述府谷縣迎賓路沿路，賈家灣、高家灣、陰塔等六個村莊的範圍內，已經營建起的一片新的城區，東部樓盤林立，卻少人居住。新城的西部，一個個工地中，有的樓盤主體已經封頂，但停工多時；有的樓盤還僅是挖坑狀態，卻已經不見施工的跡象。當地居民告訴本報記者，這個地方實際上是陜西省府谷縣十年前就開始啟動建設的新區。

　　據府谷縣政府網站資料顯示，于2006年開始興建的府谷新區，位於府谷縣城西部,規劃控制範圍為:北起高石崖石嘴頭、水地灣、廟洼等村一線，西至崇塔，南至黃河，東依孤山川，包括賈家灣、陰塔等六個行政村，總控制規劃面積16平方公里，總用地面積8平方公里，建築面積300萬平方米，建築間距為1：1.5，綠地率38%，主街道規劃寬為50米，次街道寬為36米。

　　府谷縣新區規劃方案顯示，在新區內環線以外，建築以多層為主，適量低層；在新區中心地帶，建築以中高層和高層為主；在新區週邊山坡地帶，建築以低層住宅為主。據新區規劃方案顯示，新區內規劃有行政辦公、醫院、學校、體育場、中心廣場、商業市場、公園、垃圾和污水處理等公用設施，可容納10萬人居住。

　　府谷新區有關規劃顯示，根據對城市現有功能的分析，新區共劃分了四個片區，啟動區位於中央大道兩側，綜合服務區位於新區中部，居住片區分別位於新區的西部、中部以及東北部，物流片區位於新區最西部；在功能結構和綠化景觀系統上將形成功能拓展軸、功能聯繫軸、城市景觀軸、防護綠軸和濱河景觀軸。

　　該資料宣稱，建成後的府谷新區將是一個具有穩定完整自我完善機制的社會服務體系，功能與老城區平行協調，並且輻射周邊，成為區域性中心的城市新區，是一個集商業、居住、綜合辦公、文化娛樂、物流功能為一體的現代化山水型新城。

　　當地居民告訴記者，在該新區內，最為氣派的樓盤多為當地政府及相關部門的大樓。目前，府谷縣財政、國土等部門目前已經搬至新區。更多的部門大樓疑似正在興修。在府谷新區本報記者也證實，已經由老縣城搬遷過來的部門，包括國土資源局、財政局、法院、檢察院等單位。這些單位基本都已經建成“氣派”的高層，且已經入駐辦公。當地知情人士向本報記者表示，部分政府及部門辦公大樓都被包裝成綜合服務中心，但實際辦公面積往往佔不到整個高層的兩三成。

　　有當地人士分析，政府及相關部門扎堆在新區建設大樓，原來是想改善老城區內擁擠的辦公條件，更重要的是，帶動新區建設，但此後，中央禁止新建樓堂會所及政府大樓的嚴令，讓部分部門大樓建設打起擦邊球。比如把財政局大樓叫財富中心，把政府大樓改成“綜合服務中心”。但當地政府部門人士並不認可這種説法。

　　府谷新區管委會辦公室劉姓主任在接受本報記者採訪時稱：被認為是縣政府大樓的項目實際上是“府谷新區金世紀綜合服務大樓”，是由府谷縣新區金世紀建設發展公司負責實施的項目，是用來出租給企業的，並不是給政府辦公用的。

　　爛尾樓盤不光有商業項目

　　本報記者發現，與資料宣傳不同的是，府谷新區目前堪稱一個“大工地”——東北部大批項目停工，西北部挖山建城項目多半已經停工。

　　5月6日，記者在該新區沿山區的西北部看到，大部分挖山騰地項目已經停工，僅有少數山體仍有零星的施工車輛在運作。而在沿黃河的迎賓道路西北側，多個被當地居民稱為政府辦公大樓的項目以及醫院、學校項目出現爛尾。

　　在陰塔村區域內，一個被當地人稱為“縣政府大樓”的18層氣勢宏偉的樓盤已經封頂卻停工多年。距該大樓約兩百米外，一處新建的府谷縣中醫醫院項目，也只見部分建成的主體群樓，被指停工多年。另一處佔地300余畝的縣職教中心的擬搬遷新址上，豎立著部分建成的項目。甚至連通往該職教中心的道路亦未修通。一份徵地協議顯示：職教中心佔地315畝，其中，陰塔村142畝土地以每畝140萬元、總價1.988億元的價格徵收。知情人士表示，職教中心及中醫西醫，原來擬共投入3.9億元，但目前已經投入6億多元，最終還是爛尾了。

　　據了解，2009年府谷新區金世紀開發公司與陰塔村協議約定，在合作開發的土地中，陰塔村佔有45%的土地，即在上述項目中該村佔地145畝。當地知情人士表示，府谷新區在挖山建城中，新區與當地村莊合作挖山平整土地，完成後雙方按照一定比例享有一定土地開發權。

　　值得關注的是，在府谷新區部分由當地政府融資平臺公司舉債興建的大樓，已經出現了爛尾跡象。當地政府部門人士坦言：“在煤炭市場低迷的現實下，靠能源支撐的這個百強縣，財政收入已經增長乏力，部分大興土木的項目亦陷入籌資泥潭之中。”

　　事實上，府谷縣新區金世紀建設發展公司是該縣的城投公司，也就是説是新區建設的融資平臺公司。上述府谷新區管委會辦公室劉主任表示，該大樓投資1.5億元左右，其封頂後，確實停工了一段時間，但目前正在進行裝修招標。

　　在府谷新區管委會所在的山道中，兩個樓盤項目已經建成半拉子工程，但目前已經停工。當地知情人士稱，樓盤老闆因陷入高利貸糾紛而無力繼續建設，只能爛尾。而在此地段，被圍墻圈起來的兩三百畝已經平整的待開發土地，目前尚未有施工跡象。另一處用於新區建設的開挖的山體工程亦進展緩慢，新區管委會人士稱：“目前已經不再開挖山體了。”

　　在相對開發較早的府谷新區東部，已經建成了部分樓盤，但5月5日晚間20時許，本報記者發現，這些建成的樓盤內亮燈率約佔不到三成。自東向西的一條主幹道邊，幾個已經停工的樓盤與圍而不建的樓盤依次分佈。

　　當地房地産業內人士告訴記者，停工的樓盤大部分因資金鏈條斷裂而爛尾；圈地未建的盤子，部分是過去被炒作的地皮。據上述府谷縣府谷鎮陰塔村村民稱，該村有116畝水澆地，曾因與新區金世紀公司合作，而被“白白”拿走，後該公司又將其以6億多元的高價，賣給府谷海富集團煤老闆楊某。但此後，楊老闆深陷債務危機，該塊土地又被圈而未建。

　　失地農民質疑土地被賤賣

　　事實上，在府谷新區建設的十年中，倒賣炒作地皮曾經是當地有錢人及部分官員的金錢“遊戲”；而新區所在地有關村民也因賣地而暴富，隨之又因炒房而被套。引人注目的是，有失地農民開始質疑其土地被賤賣，並舉報有開發商與官員合謀圈地套利，而部分村民卻聲稱未得到補償而陳情“鬧事”。

　　前述陰塔村村民曾質疑116畝“水澆地”被“套走”，而于2011年1月至3月三次阻擋相關工地施工。府谷縣也曾出動上百警力“維持”現場秩序。在村民們看來，新區金世紀建設公司與該村合作曾經簽訂的一份“綜合開發協議書”曾約定，村民與該公司合作開發相關土地，但村民們實際並未參與合作，也未參與分配相關合作産生的鉅額效益。不過，對這一説法，府谷新區管委會辦公室劉主任表示，那是村民們對於合作開發的理解有誤。他指出，合作指的是，先整理相關土地，然後就整理出來的土地按約定比例進行分配，村民們分得的土地最後又被徵收用於新區建設，公司分得的土地也在辦理相關手續後開發。

　　一個被當地人認為比較典型的樓盤故事是，一個佔用陰塔村土地約7畝，投資幾千萬元建成的約有144套商品房的兩棟高層樓盤，卻與村民們“沒有關係”，因為村民們沒有拿到這塊地的補償款。

　　府谷縣國土局人士告訴記者，府谷新區曾經在挖山整理土地時，採取了與荒山所在村子的合作。即上述先整理平整土地，後雙方按比例分配土地用於新區開發。部分村民對此種合作方式不理解，因此才發生了一些群眾的陳情、舉報行為。本報記者了解到，對於相關陳情及舉報，府谷縣政府於今年4月中旬曾組織多個部門進行了接訪。同時，建議陳情村民通過司法渠道來處理相關糾紛。作為參與接訪人員，前述府谷新區管委會辦公室劉主任對本報記者證實，確有少數村民對有關項目進行質疑與舉報。

　　值得關注的是，在府谷新區啟動“攤大餅”建設新區十年後，頻現的爛尾工程，讓開發商與政府都開始感到“頭疼”。一位當地開發商人士表示，府谷縣開發商多是涉煤老闆，如今煤炭市場連續三四年低迷，讓老闆們已經焦頭爛額，哪還有精力管這些半拉子樓盤？另一個問題是，原擬計劃容納10萬人口的新區，也被指目前僅有1萬餘人入住。其房價也由2010年高峰時期的每平方米近萬元，下跌到如今的四五千元。況且因政府融資平臺籌資艱難，配套的醫院、學校爛尾，不少人也不願來新區生活。