南京部分地區房價破4萬/平米 人行、地方政府緊急調研“過快增長區”

　　導讀

　　2016年3月，南京房價環比成長2.23%、同比增長3.16%，連續12個月呈現上揚趨勢。其中，河西地區和國家級江北新區更成為南京市場房價的“領漲者”。

　　僅僅用了2個多小時，4月12日晚22點45分左右，位於南京奧體板塊的仁恒江灣城推出的90套房就被一搶而光。當晚，吸引了超過1500組客戶前去搶購，開發商進賬10億元。

　　據了解，這些面積250平方米左右的大戶型，最終成交價為4.4922萬元/平方米，只有4套房源的總價低於1000萬元。

　　這是自2015年以來，南京房價連續上漲的又一個例證。另一個表現突出的江蘇旗下城市為蘇州。近幾個月來，南京與蘇州已成為了國內二線城市中房價猛漲的“領頭羊”。

　　房市一路看漲，再次影響到房地産的“民生特性”，給保障性住房等民生工程帶來挑戰。有銀行高管近日向記者透露，目前人民銀行南京分行正聯合地方政府調研，可能會出臺新一輪調控措施。

　　上述高管表示，已有同事被人民銀行南京分行邀去座談，回來透露的消息是“僅針對南京蘇州兩市房價上漲過快的地區”，但如何具體執行並不清楚。

　　火熱的河西地區、江北新區

　　自入駐南京河西地區奧體板塊開始，仁恒房價一直扮演著“風向標”的角色，連續打破南京房價紀錄。

　　“我們的産品有特殊性，你不能用我們代表南京市場水準。”4月13日下午，仁恒的銷售員説，“我們賣的是品牌，昨晚就有部分老業主，他們從一期買到現在。”

　　但是，南京房價的連續上漲已經是一個不爭的事實。2014年10月，南京房價一改之前的疲軟，開始升溫。2015年3月，房價更開始了新一輪走高，到當年第四季度，部分地區新開發商品房銷售價突破“4萬元/平方米”。數據顯示，2015年南京新房成交量115535套，同比增長56%。

　　2016年3月，南京房價環比增長2.23%、同比增長3.16%，連續12個月呈現上揚趨勢。

　　其中，南京河西地區和國家級江北新區更成為南京市場房價的“領漲者”。

　　從上個世紀九十年代中後期，江蘇暨南京決定開發主城以西的“河西地區”。2000年之後，這一地區得到了重點和快速發展，且其區域産業定位為“金融等服務業”。而奧體作為河西核心區，緊鄰長江，“風水好”，至今仍是商人們的居住首選地。

　　在4月初，就有多個房地産從業高管向記者透風：奧體板塊房價有可能將突破5萬/㎡。

　　同樣在南京主城區一江之隔的長江北岸——江北新區，是江蘇首個國家級新區，房價亦是高漲。南京房地産市場資深觀察人士田春告訴記者，一個樓盤已賣到了2.3-2.5萬元/平，“這還不在規劃中江北新區的核心區。”

　　毫無疑問，河西地區、江北新區已成為了本輪南京“房價增長過快區域”。

　　對地方政府而言，本輪房價上漲帶來的壓力也很明顯：既要適應市場屬性又要防止房價在全國排名“太靠前”——影響到人才的流動。

　　如此暴漲的房價，江蘇省也表達了擔憂。

　　2月29日，江蘇省物價局新聞發言人、副局長孔祥平在例行的新聞發佈會表示，近一段時間以來，南京部分地區，特別是河西以及江北新區，房地産價格上漲明顯，其漲價走勢令人擔憂，“雖説房地産發展是經濟成長的推動力量之一，但前提必須是理性、良性。”

　　他進一步表示，目前河西地區、江北新區的房價已超出了本區域的“理性判斷”，希望地方政府在土地供應、商品房銷售等方面，增加“理性”，要有對未來發展負責，對百姓購房負責的態度。

　　調研“增長過快區域”

　　據了解，在前幾輪的宏觀調控中，物價局成為了房價的核準者。

　　田春對記者解釋，目前奧體和江北新區的房價，先由開發商向物價局報一個開盤價格，然後物價局會根據開發商前批次房源的成交價格給出一個上浮基準，如果超出太多，則物價局就不核準，“所以漲幅其實是被限制的。”

　　據記者了解，某開發商在河西地區的上一批次的銷售價格在2.3-2.5萬/平之間，3月報告超過3萬的價格就被物價局“退回”。

　　多位開發商向記者表示，4月12日晚仁恒漲價銷罄後，“一切就改變了”，奧體地區特別是幾大豪宅的樓盤，如果再有新房源出來，每平方漲價可能要超過8000元。

　　但是，由於物價局的核準，導致很多開發商即使有房源也不推向市場。

　　最新數據顯示，經過之前的釋放，目前南京庫存量已低於3萬套，“並不是房源少，而是達不到開發商的預期。”田春表示。

　　“我們現在考慮的是，將銷售價格拔高到市場預期的最上限，多餘的錢用來改善産品，所以近期河西和江北新區的開發商推出的新概念較多。”一位開發商表示，江景、地段、高性價比房型、大戶型等概念很多。

　　一方面是開發商“惜售”，一方面是南京的土地拍賣不斷升溫。

　　3月18日，全國近40家房地産開發商爭奪南京5塊土地，共拍出92.72億元。按照江北新區新地王的樓面地價核算，房價有望超4萬元/平。至此，南京“準一線”城市定位明確。

　　4月13日，南京國土局公佈下一批次的土地拍賣資訊。記者發現，樓面價過2萬已成為事實。但與之前不同的是，出售地塊被切割成50畝的“小塊”。

　　為了調控南京房價，3月19日，南京市國土資源局發佈《南京市2016年經營性用地出讓計劃》：公開出讓經營性用地700公頃，其中商品住房用地佔500公頃，全年供應量同比增長30%。

　　調控南京房價最新一輪動作來自人民銀行。3月28日，人民銀行南京分行、江蘇銀監局等聯合下發《關於規範個人住房貸款業務促進住房金融健康發展的通知》在央行網站上刊登。

　　這一《通知》主要是針對“首付貸”，降低金融系統的風險。

　　人民銀行南京分行金融穩定處有關人士向記者解釋，《通知》的主要精神是要求江蘇地區金融機構加強對個人住房貸款“首付資”資金來源的審查，主動把控貸款中“首付貸”的風險。與之同時，密切關注南京、蘇州等部分城市因房價較快上漲可能帶來的金融風險。

　　此外，就有銀行人士向記者透露，人行南京分行正在南京和蘇州房價“增長過快區域”進行調研，新一輪調控措施可能蓄勢待發。

　　人民銀行有關人士透露，確實有處室在針對房價“增長過快區域”進行調研，但不願透露具體內容。

　　據記者了解，“二套房”可能是其中的一個焦點。

　　“據我所知，可能會要求二套房首付比例增加，但如何認定‘二套房’要由其他部門來解釋。”一位銀行的高管對記者説，“從城市經濟發展看，力度不會有北上深那麼大。”