央行又降存準率了！一線城市和少數二線城市的購房者以及全國想要投資房産的人，情緒又是一陣騷動：還能跟得上房價上漲的節奏嗎？

　　過罷春節，上海的迎春花剛露小臉，仍是乍暖還寒的時節。但是，上海各個房地産交易中心卻是人滿為患，有購房者感嘆：春運都沒這麼擠！

　　而這一現象，絕非上海獨此一家。南京、廣州、杭州、蘇州、北京、深圳、昆山、無錫等多個城市的售樓處，皆出現排隊購房、開盤日光的現象，而且還有人抱著被子淩晨排隊。

　　證據鑿鑿，樓市正在加速回暖。2015年，深圳、上海、南京、蘇州工業園區、東莞臨深圳區域、北京通州、河北燕郊、珠海等大概十個左右的城市或地區房價大漲，這已成為歷史。

　　然而，春節過後，這股房價上漲熱，出現擴散態勢。比如，過去幾年房價持續調整和陰跌的無錫與昆山花橋（緊鄰上海），也傳出了樓市熱銷與樓盤提價的消息。2月29日，一位開發商朋友告訴我，其花橋樓盤一次性提價10%；另一位開發商跟我説，其無錫樓盤過去兩天的銷售量，與過去兩個月相當。

　　關於上述現象背景後的原因，我總結為三個：其一，政策暖風，吹熱樓市。房地産是政策市，政策利好，則房價易漲。2014年3月兩會之後，房地産政策利好不斷，限購限外等行政手段減少或取消、房貸多次放鬆、稅收兩次減免、公積金政策史無前例的寬鬆、去庫存配套政策陸續出臺。每一次出利好，都會刺激購房者的神經，多次利好累積之後，70城房價于2015年5月止跌反彈，今年1月數據表明房價漲幅擴大。

　　其二，區域分化，虹吸效應。過去十多年，全國各地區樓市存在差異，但從未像2015年以來這麼大。部分二線城市和三四線城市庫存量大，市場低迷，房價下跌或不漲；一線和部分二線城市，庫存壓力不大，房價上漲。這其中，固然有城市面、經濟面、産業面、人口面、供求面的差異，但有一點不容忽視：最需要去庫存的三四線城市，卻最缺少需求，因為相當多的需求，被少數強勢城市吸走了，也即事實上存在地區之間的“虹吸效應”。強者愈強，弱者愈弱。

　　其三，資金寬裕，投資乏路。2月29日晚央行宣佈再次降準，毫無疑問，這是貨幣加碼放鬆的表現，這是2016年第一次降準，是2015年以來第五次降準，而且今年還將有1-2次的降準。降準含有對衝外匯儲備下滑的目的，但畢竟會加大貨幣寬鬆與流動性，今年1月份M1與M2增幅擴大，已昭示貨幣供應正在提速。社會上資金寬裕，利好資産市場，但股市走熊，已喪失了吸收資金的能力，那麼必定會有資金加速流向正在升溫中的樓市，於是少數城市中的投資性購房需求將越來越多。

　　顯而易見，這是中央政府所不願看到的！在最需要去庫存的地方，卻沒有去庫存的足夠需求，靠農民進城購房，效果能有幾何？在最不需要去庫存的地方，房價卻見風漲，樓市熱得如夏天。這也正説明瞭市場“無形之手”，從來就不是一隻“聽話之手”。

　　同時，也説明當前中國樓市已經出現“市場失靈”現象，如果任由當前這種樓市大分化、大扭曲繼續自由發展，則必定在越來越多的城市中出現“短暫性房價泡沫”。政府“有形之手”，應該在合適時點、以合理方式，為過熱的市場“潑點冷水”。

　　關於房地産調控，當前中央的方針很明確：因地制宜、分類指導、一城一策。中央政府只能著眼大局，全國樓市仍需去庫存，則政策只能繼續寬鬆。但少數樓市過熱城市的當地政府，必須行動起來了。

　　當前，最急需出招的是深圳，其次是上海。樓市發燒之病，防重於治，當前還來得及。千萬別等到病入膏肓，才匆忙下藥。

　　（作者為易居房地産研究院副院長）