樓市顯現回調跡象。據中指院監測，28個主要城市樓市新房成交量上周環比平均下降23.2%，這是今年以來第一次周環比全部下滑。其中，一線城市平均降幅27.4%，北京下降30.0%、上海下降17.2%、深圳下降31.1%、廣州下降37.8%；二線城市降幅20.9%；三線城市下降35.1%。中原地産數據顯示，4月上旬54個城市合計簽約住宅9.76萬套，環比3月11.28萬套下降了13.5%，其中一線城市回落顯著，跌幅18%。

　　易居研究院比較了“滬9條”實施前後四週上海的樓市變化，新房成交面積和價格降幅分別為56%和4%，部分區域(如虹口)降價幅度達29%。與上海同一天(3月25日)發佈調控新政的深圳，“量價齊跌”態勢更顯著。新房成交面積連續6周下滑，降至去年以來除春節外的新低，新房均價從年初的每平方米5.1萬降至4.6萬。4月以來，深圳二手住房成交面積環比連續2周下跌，跌幅近50%，七成業主降低放盤價，降幅在5%至10%。

　　衝高後回落，是主要城市樓市“降溫”的主因。今年一季度，可謂樓市二十多年來最火爆的“小陽春”。據中指院監測，一季度50個城市新房月均成交3100萬平方米，同比增長近50%，創歷史紀錄。其中，3月單月成交4400萬平方米，近乎1、2月成交(2503萬平方米)的2倍。一季度監測城市均“放量”上攻，一二三線城市新房成交同比分別增長27.6%、58.2%和60.6%。成交放量帶來價格快速回升，3月百城住宅均價11303元，同比上漲7.41%，又創歷史最高紀錄。

　　春節前後密集的政策“紅利”(降準、首付比2次下調、契稅營業稅減免等)是主要城市一季度樓市火爆的“推手”。此輪樓市回升起始於2014年“9·30”新政，政策激勵(包括貨幣政策)是主要手段，改善型需求是入場主力。到目前為止，主要城市樓市已連續回升18個月。2015年，50個城市樓市成交量增長21%，今年一季度再增長50%，衝高後回落有必然性。

　　政策“紅利”觸及天花板是樓市“降溫”的另一原因。今年1、2月，忌憚於人民幣貶值預期下資本外流，降息空間迅速收窄；3月，人民幣匯率趨穩，外匯儲備轉而回升，降準預期降低。同時，CPI進入“2時代”，豬肉、蔬菜價格創新高，降息空間全面收窄，貨幣環境對樓市的支撐力度也在下降。同時，近期金融監管部門加大了首付款來源的監管力度，仲介、小貸公司及P2P平臺等樓市首付“場外配資”被叫停，投機炒作也開始退場。

　　除貨幣環境外，樓市利好政策也在收窄。一方面，房貸最低首付比已降至20%，進一步下降空間逼仄。同時，借助杠桿炒作頻繁，加上各界對於樓市加杠桿有質疑，3月以來，包括“環京縣”、上海周邊、廣深周邊等二三線城市，已將最低首付比從20%提至30%，滬深降杠桿幅度更大；另一方面，京滬穗深周邊二三線城市，成了樓市新的“風向標”。3月，房價上漲TOP10城市中，東莞、惠州、蘇州、昆山排在前4位。而南京、蘇州、東莞、惠州以及廊坊都在收緊樓市政策。

　　隨著一線城市政策收緊，資金開始向三大都市圈內二三線城市轉移，但投資炒作行為氾濫，東莞和惠州70%的房子被深圳人買走，其中90%是投資客；“環京縣”特別是“北三縣”(三河市、大廠縣、香河縣)房價之所以在一年內翻番，投資客推動是主因。據悉，滬浙蘇投資客已從蘇州、杭州、南京等高房價區域轉向了價格“洼地”的無錫、南通，無錫今年47%的房子被外地人買走。

　　由於樓市回升主要集中在三大都市圈，意味著虹吸效應強烈，而資金從全國各地涌入三大都市圈，與政府“去庫存”戰略不符。據國家統計局的數據，2月全國商品房待售面積、施工面積分別增加3.6億平方米、2000萬平方米，預示著“去庫存”壓力仍較大。預計未來還會有抑制性政策出臺，市場上攻的預期隨之逆轉。

　　對一線城市，如政策趨緊的滬深兩市，成交量“腰斬”式回調，趕政策“末班車”是重要原因，如非戶籍社保“1年改3年”的深圳，“新政”前二手房成交翻了3倍，需求過度釋放，造成新政後需求萎縮。而事實上滬深樓市“新政”力度並不大，以兩市均上調非戶籍人口社保繳納門檻為例，由於2011年以來強制社保繳納，上海和深圳涉及人群分別僅27%和10%。因此，樓市大幅回調，源於前期投資炒作需求爆發、房價上漲過快、換房需求釋放殆盡、剛需退出，導致市場在高位時神經脆弱，政策效應(如打擊首付貸)和回調疊加改變了上漲預期。

　　預計，一線城市樓市此輪迴調期將超過6個月，累計成交量同比跌幅在30%至50%，房價將回調10%至20%；重點二三線城市庫存消耗過快，庫存週期已降至4至6個月，受益於一線城市需求溢出、“去庫存”利好，而短期內補庫存可能性不大，平穩向上是下半年大趨勢；其他二三四線城市，由於庫存龐大，“去庫存”依舊是主基調，加上地方政府對樓市的依賴、扶持力度也大，行情很可能不溫不火。

　　從中長期看，轉型期需要寬鬆的貨幣環境，製造業“去産能、去杠桿”需要居民“加杠桿”，熨平製造業波動導致經濟下滑、系統性金融風險。當貨幣寬鬆疊加居民“加杠桿”，樓市景氣回升是國際慣例。再加上實體經濟不景氣，充裕的社會資金始終在尋找避難所，而重點城市樓市是為數不多的安全資産。因而，中長期內，重點城市樓市依舊看好。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)