曾經的“地産航母”合生創展集團有限公司(以下簡稱合生創展),已經被請出了地産界的“華南五虎榜”。

　　不久前,中國指數研究院發佈的一份榜單稱,在分析總結研究經驗和房地産企業發展現狀的基礎上,“2015新華南五虎”應運而生——恒大、碧桂園、雅居樂、富力、合景泰富。

　　“恒大、碧桂園、雅居樂、合生創展、富力,之前是粵派房企的代表,這五家房企均在香港上市,同時也是最先向全國市場邁進的南派房企。然而,隨著時間的流逝,五家企業的發展也出現了分化。”中國指數研究院在相關報告中寫道。

　　在2015年的新榜單中,合生創展的位置被合景泰富所代替。

　　而在2014年,中國指數研究院評出的“華南五虎”則是恒大、碧桂園、雅居樂、富力和佳兆業。

　　“新的榜單是根據華南上市房企的業績作出的。”中國指數研究院相關負責人告訴法治週末記者。

　　合生創展方面目前並未對此榜單公開發表任何意見。

　　“近年樓市持續調整,作為南派代表的新華南五虎亦不斷變換戰略,在不斷強化市場佈局的同時,也在不斷調整企業的發展戰略,‘高增長’和‘多元化’成為這五個企業的關鍵詞。”中國指數研究院在關於“2015新華南五虎”的報告中提到。

　　合生創展也曾是華南房企高業績的代表。2004年,合生創展成為首家銷售額破百億元的房地産企業。但自此以後,合生創展的銷售額就一直在100億元上下徘徊,最高只有151億元。

　　當下的合生創展與“高增長”一詞離得越來越遠。而當年將合生創展譽為“航空母艦”的王石所創辦的萬科,銷售額早已破千億元,甚至提出了市值破萬億元的計劃。

　　銷售額十餘年增長乏力

　　創辦于1992年的合生創展,迄今已在房地産市場上打拼了24年。

　　在老的華南五虎時代,合生創展曾經獲得過很高的美譽度。十多年前,萬科還不是房産業的老大,王石曾如此評價那時的合生創展——“合生創展才是中國房地産界真正的航空母艦”。

　　有文章分析稱,王石在彼時做如此論斷是有理由的,因為早在1998年、1999年兩年,合生創展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國5個城市的利潤總和。

　　的確,從銷售業績上來看,合生創展在截至2004年的前12年是輝煌的,是不斷走上坡路的;但後12年的合生創展的銷售額卻增長乏力,甚至一度跌到50多億元。

　　在香港上市的合生創展的年報顯示,2004年銷售額突破百億元人民幣後,直至2008年都仍在100億元上下徘徊。

　　2009年,隨著中央推出積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策,房地産市場快速反彈,合生創展的年銷售額近151億元。這個數字是迄今為止,合生創展實現的最高銷售額。

　　年報顯示,2010年至2014年,合生創展的銷售額分別為110.4億元、99.44億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。

　　2014年的銷售額是合生創展十年來銷售額的最低點。

　　2015年,合生創展前11個月的銷售額為97.05億元,其至今尚未公佈全年銷售數據。

　　“從目前房地産企業的排行和品牌效益看,規模是一個很重要的參考指標。而合生創展本身的企業規模擴張並不好,這可能和其過去的成長模式是有關係的。過去華南市場房地産發展的起步比較早,此類房企發展的態勢總體不錯。但當時此類房企缺乏到其他市場進行拓展的勇氣和嘗試,所以企業規模並沒有做大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,從合生創展目前項目銷售的模式看,部分項目的週轉速度很低,導致資金回籠比較慢企業戰略擴張已經非常乏力,跌出新的華南五虎的名單,其實也在市場預期之中。

　　合生創展方面對落榜“華南五虎榜”怎麼看?對此,記者亦試圖聯繫合生創展,但截至發稿前,並未得到回復。

　　“高溢價、多囤地、慢週轉”模式不再靈驗

　　合生創展為何從一艘“航空母艦”到了如此地步?

　　資料顯示,合生創展一直以來的發展模式都是“高溢價、多囤地、慢週轉”。

　　“其實合生創展的土地儲備很多,有3000多萬方,甚至與綠城、龍湖相當。但是在運作方面,未能緊跟市場形勢,加快項目開發銷售節奏,從而錯過了時機。”克而瑞研究中心研究員沈曉玲對法治週末記者分析道。

　　關於囤地多的問題,合生創展的公告顯示,2000年公司土地儲備為442.20萬平方米,這一數字在2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今,合生創展的土地儲備量一直在3000萬平方米之上,2014年的土地儲備量為3269萬平方米。

　　關於週轉慢,合生創展在北京的高端項目霄雲路8號即是例證。該項目自2008年開盤後,至今仍未售完。

　　“以前的房地産行業大家基本靠土地升值來盈利,但是,現在更加考驗企業對市場的應變能力,企業的能動性要強。”沈曉玲認為。

　　“2011年之前,土地漲幅比較快,大家都坐享土地升值紅利,每年地價能漲30%至40%。相比之下,當時如果一個項目開發需要幾年的話,開發商的凈利潤才10%左右。但2011年以後,可能是限購以後,市場發生了比較大的變化,土地溢價越來越低,資金成本卻是越來越高。當土地溢價低於資金成本的時候,土地是虧的。”蘭德諮詢總裁宋延慶曾在接受媒體採訪時表示。

　　據法治週末記者了解,土地資源市場化以後,拿地價格越來越高,很多房企都向高週轉、輕資産的運營模式轉變。

　　嚴躍進也認為,對於合生創展來説,企業經營目標的思路是追求盈利水準的提高,而不是簡單的企業項目規模擴大。從這個角度看,這確實可能會在一定程度上放棄各類戰略擴張機會。但這樣一種模式相對理想化,容易錯失在土地市場上持續滾動開發的節奏和機遇。

　　對於前述分析,合生創展是否認同?對此,法治週末記者聯繫合生創展方面進行採訪,但截至發稿前亦未得到回復。

　　不過,嚴躍進認為,基於如此龐大的土地儲備,合生創展還有可能打個翻身仗。

　　“土地儲備的獲取和開發,應該是後續發力的一個重要基礎。更為重要的是,在目前土地價格持續攀升的過程中,此類土地資源可以轉換為規模較大、價值過高的可售房源資産。從這幾個角度看,確實有利於合生創展銷售業績的提升。”嚴躍進説。

　　高管頻繁動蕩

　　沈曉玲認為,造成合生創展當前局面的另外一個原因是職業經理人的變動。

　　合生創展多次因高層人事動蕩被媒體關注。

　　2003年至今,合生創展已有4名總裁離職。合生創展的業績在2004以後開始增長緩慢,甚至有些年份在走下坡路。

　　1997年,謝世東任合生創展行政總裁,2003年,謝世東辭職;2005年,武捷思加盟合生創展出任行政總裁,2008年,武捷思請辭;2008年陳長纓走馬上任,2009年,陳長纓辭任;2010年,薛虎接任出任行政總裁,2012年3月辭職。

　　其中,謝世東曾經歷了合生創展的上市、業務從　廣州發展　到顴骨歐登重要時刻;武捷思曾為合生創展引進了淡馬錫、老虎兩大基金作為戰略投資者。

　　資料顯示,薛虎、陳長纓以及已經辭職的曾經的財務總監趙明豐之前被稱為合生創展的“鐵三角”,而薛虎辭職時已在合生創展服務12年。

　　此外,合生創展的前董事局副主席趙海、前執行董事、副主席張懿等人也先後離職。

　　“個人覺得職業經理人,尤其是高層的穩定,在戰略執行、延續和提升方面更有積極意義。”沈曉玲説。

　　合生創展內部是否對管理層變動與業績的關係進行分析?記者試圖就此問題採訪合生創展,但截至發稿前未得到回復。

　　維權事件頻出

　　在業績不景氣的情況下,2015年初,合生創展出現了裁員門。

　　當時有媒體報道稱,合生創展廣東東部區域公司以公司業績整體下滑為由進行裁減人員,比例高達20%。然而,不少被裁職工認為,公司作出的N+1賠償方案不符合勞動合同法,拒絕簽署協議。還有媒體報道稱,合生創展在北京通州開發的某樓盤也在大規模裁員。

　　合生創展方面回應稱,裁員的初衷是為了實施另類“事業合夥人制”,優化員工工作效率進而提升公司業績。

　　除此之外,維權事件也成為近年來持續困擾合生創展的因素。

　　2015年年末,合生創展在太原的高端項目合生·禦龍城的項目130戶業主的維權,業主維權的原因包括地板裂縫,邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等。

　　2014年起,合生創展在北京的項目合生濱江帝景的業主也多次維權,先是有數百位業主因項目以假名校資源忽悠業主進行維權,業主表示當時合生濱江帝景的宣傳手冊上清晰寫著“史家小學學區房”字樣,但事實並非如此,還有業主因贈送花園面積大幅“縮水”且與同期樓盤的花園面積相差過大而維權。

　　此前的2010年,合生創展曾宣佈,高端物業、高檔住宅、高級商業將成為合生創展未來發展的三大支柱。

　　然而,品質和服務是保證住宅高端的重要前提,多地業主的維權值得合生創展深思,因為這對開發商的品牌影響不言而喻,而合生創展未來在地産板塊能否翻身,很大程度上要依賴於市場的口碑和産品的品質。