日前，因套現82億元的朱氏家族現《2015胡潤套現富豪榜》榜首，再次將其掌控的各家企業推到了輿論的風口浪尖。其中，旗下百強房企合生創展就被曝出因精裝“瘦身”而頻繁遭到維權。與此同時，眾多項目頻頻被曝“品質門”“安全門”，業績不佳，這個曾經被王石稱作“地産航母”的地産界巨頭正在沒落。

　　精裝修“瘦身變臉”

　　本該于2015年12月15日迎來第一批住戶的太原禦龍城，卻因地板材質完全不符，裂縫，邊角水泥不成形、精裝使用品牌與樣板間差異較大等原因，遭到了130戶業主的維權。

　　作為合生創展在太原首個高端住宅項目，合生·禦龍城位於太原市二營盤街。2015年12月底，記者看到，項目售樓處並沒有正常營業，不僅緊鎖著大門，其項目廣場也被圍擋圍起不允許任何人進入。圍擋外也多處可見保安站崗。售樓處保安告訴記者，目前項目部內除了保安外沒有任何工作人員，也沒有業主在內，整個項目已經停滯近兩個月。

　　禦龍城的一位業主告訴《經濟參考報》記者，買這套房子花了近半生的積蓄，所以他在買房後有空就過來轉轉，並設想著搬家後的情景。直到10月底，覺得距交房僅差月余左右，內部裝修應該已有模樣，所以就打算上樓看看。但卻發現，情況和想像中的完全不一樣。

　　“我一下就蒙了。地磚從刨釉磚換成了完全沒有光亮可言的石材。衛浴、空調品牌也全部更換為低一級別的。”該業主説。“甚至正在施工鋪設的地板石材屬於多用於房間的立面墻、酒店的廁所等地方，和樣板間採用的石材相差甚遠，價格更是相差一倍以上。”

　　該業主表示，在向開發商反映問題後，雖然開發商承認存在差距，但其更正表現並不積極，甚至拖延推諉。“沒有反映問題前，項目僅白天施工，但在反映後就變成了連夜施工，懷疑開發商是想‘生米煮成熟飯’。”

　　另外，樣板間方面，合生方面也做了變動。“原來在樣板房內的地磚石材、空調、衛浴等角落裏卻被貼上了‘非交樓標準’的標簽。而購房時這些標簽並不存在。”業主説。

　　“瘦身”的精裝修讓本滿心歡喜迎接新居的一期業主們失望。2015年11月上旬，禦龍城業主因對即將交付的精裝房不滿而發生打砸衝突。

　　對此，《經濟參考報》記者致電合生創展華北區品牌策劃總監孟祥熙了解具體情況，在説明來意後，孟祥熙安排山西區域一負責人對記者進行回答。值得注意的是，該負責人表示“拒絕書面回復(採訪)，僅可以電話交談。”

　　該項目負責人表示，自從上次的事件發生，因證據保全等原因，項目不得不停工。交房時間也延期至2016年1月30日。對於購房者對樣板間提出的質疑，上述負責人説：“我們也很冤，精裝標準是業主自身誤解，並不是公司的問題。購房合同中已註明是同品牌産品或同等級産品，但因供應商惡意漲價、商品需求達不到供應量等原因，材料、電器品牌才不得不換。”

　　“樣板間只是作為展示，並不是交房標準。”上述負責人表示。

　　如果樣板間展示不是交房標準，那麼樣板間意義又是什麼？根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定，房地産開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當説明實際交付的商品房品質、設備及裝修與樣板房是否一致，未作説明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

　　對此，上述項目負責人説，公司打算按照樣板間進行恢復。之前也和業主商量過多次，要求先收房，然後公司會在2016年四月前按照樣板間裝修進行恢復，但沒有談妥。

　　蹊蹺的“降價險”

　　據合生業主維權公開書顯示，業主訴求為，按照合生當初銷售時承諾的樣板間裝修標準如期交房。而若不能達成第一項訴求，開發商合生需以加收20%收益返還購房款。若以此計算，禦龍城平均每套房200平方米，共計130戶業主，除購房款外，合生在賠付業主方面，還需多支付近3億元。

　　對這一訴求，上述合生負責人表示，業主提出20%收益返還的主要原因是之前項目的推廣政策“降價險”。

　　2015年初，太原街頭各大廣告牌、報紙宣傳單上都有這樣一則廣告，“抗跌不坑爹，三年無理由回購，加送20%收益”——而這個促銷政策正是太原合生·禦龍城項目所推出的。

　　業主表示，當初購房的原因便是因該“降價險”所吸引。當時購房時，置業顧問反覆表示，“此次‘三年無理由回購，加送20%收益’的促銷政策，等於免費住3年，3年後如果房産降價了，可以在原有購房款基礎上加價20%把房子賣給開發商，既可以自住，還可以升值。”

　　對此，上述負責人表示，“降價險”是公司推出的階段性政策，但這一政策並不適用於現階段矛盾雙方。“‘降價險’啟動的前提是，對於簽署‘降價險’協議的購房者，在三年後同一地段、同單元、同樓層、同等産品若發生降價情況，根據購房者個人意願，公司將進行回購，並給予20%收益作為補償，且該政策的最終解釋權歸開發商。”上述負責人同時表示，活動執行期間，並未有任何購房者簽署了此項“降價險”協議，因此，即便三年後房價有所下降，企業也不會進行返還。

　　對此，中國房地産研究會房地産法規政策委員會秘書長康俊亮認為，降價險是否確定適用是以3年後的房價比購房時的房價低為適用條件的。因此，在精裝修違約事件中，降價險政策並不適用。

　　但康俊亮同時指出，目前國內保險公司在房地産銷售方面沒有“降價險”這個險種，這是開發企業在行銷時的一種宣傳手段，而且這足以對購房人選擇購房産生重大影響，因此對於開發商方指出的因為未簽署相關協議所以不進行回購是不合理的。“即使沒有簽單獨的降價險協議，該承諾也應當對開發企業有約束力。”

　　“地産航母”沉淪

　　2015年對於合生來説，可謂是多事之秋。從年初的大範圍裁員，到年末的工人圍堵北京公司集體討薪，從太原到北京，眾多項目頻頻被曝“品質門”“安全門”。這個曾經被王石稱作“地産航母”的地産界巨頭正在沒落。

　　2004年的合生便成為中國首個年銷售破百億的房企，是王石眼中“中國房地産航空母艦”。但10年後的今天，王石所帶領的萬科，2015年銷售額達到2610億元排名第一，合生卻僅以106億元銷售額恰好擠進房企百強，排在100位。同屬“華南五虎”的恒大地産、碧桂園、富力、雅居樂2015年分別以2300億元、1357億元、522億元、451億元的銷售額將合生遠遠甩開。

　　究其原因，有業內人士認為，合生高溢價、多囤地、慢週轉的開發模式早已不適應如今的市場，而多年積累的高存貨也拖累著合生的去庫存計劃，地産或早已成為合生創展創始人朱孟依的“棄子”。

　　囤地升值，是其“生財之道”，合生創展高層曾多次在公開場合這樣解釋他們的“多囤地”策略，未來地價的漲幅將超過房價。但中國房地産市場供求在短時間內就發生了巨大的變化。資料顯示，2009年至今，合生土地儲備高達3000萬平方米以上，去化週期高達5-7年。

　　以廣東中山項目地塊為例，彼時的南區地王在8年後已成為菜園。據報道，合生2007年以近203萬元/畝的價格水準，拿到了南區地王。但由於多年未開發，該地塊已經被村民用於種地。中山土地市場冷清，2015年國慶期間，土地市場中挂出了兩宗相鄰的商住用地，出讓地價分別為160萬元/畝、150萬元/畝。而其上半年，中山更是沒有任何一宗商住土地的成交。一些以前被視為優質位置的地塊，同樣都面臨了流拍的命運。

　　對此，債券評級機構穆迪指出，合生創展未來兩年內將在改善銷售執行方面繼續面臨挑戰。儘管該公司擁有大量的土地儲備以及充足的待售項目，但其業務重點放在一線城市的高端項目以及過去幾年執行情況疲弱，這都令其無法出現穩步復蘇。此外，因庫存水準較高，合生創展的債務水準預計很難改善。

　　數據顯示，2010年至2014年，合生創展年年將銷售目標定為150億元，但分別只完成銷售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2009年，合生創展銷售業績超過150億元。以2015年106億元銷售額計算，合生創展再也沒有邁過150億大坎。