首房首付下降至25%或引剛需入市推“銀十”

　　從市場交易來看，在此次央行降低首套房首付比例的政策後，後續能夠在第四季度推進交易規模的上升，尤其是刺激剛需購房者的積極入市。

　　在“金九”結束之後，央行再度放出大招：非限購城市首套房首付比例降至25%。

　　首付降至25%

　　30日，中國人民銀行下發關於住房信貸政策有關問題的通知，改進購房信貸政策

　　一是在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。

　　二是人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。

　　上海易居智庫研究總監嚴躍進對記者分析，對於不限購的城市，通過降低首付款的比例，能夠直接降低購房者的購房壓力。第一、首付款從過去30%的比例下調到25%的比例，對於一套100萬元總價的住房來説，能夠使得購房款節約5萬元的水準。

　　其次，這也使得購房者能夠積極去申請商業銀行貸款，進而降低對公積金貸款的依賴程度。第三、目前商業銀行貸款的利率處於歷史低位，這使得購房者能夠在按揭成本下降、首付成本下降的前提下積極入市。

　　嚴躍進説，此次首付比例調整是一種很典型的差異化的信貸調控政策。對於依然處於限購城市的一線城市來説，依然需要走三成首付的比例，所以影響方面不大。而對於其他城市來説，尤其是二線城市而言，目前房價上漲態勢比較明顯，房産投資價值依然存在，所以這樣一個政策，會鼓勵購房者積極購房。

　　不過，在中原地産首席市場分析師張大偉看來，新政直接影響非常有限，因為目前首付壓力比較大的城市主要集中在一線城市，二三線城市首付壓力相對較小。而且5%的改變，絕對值不高，對於大部分非限購城市來説，只有5-10萬。這部分變化不會影響購房決策。

　　“對於銀行來説，執行意願不強烈，銀行從自身風險考慮，對於一線限購城市相對寬鬆，對於不限購城市特別是三四線城市要求嚴格。”張大偉説。

　　樓市微刺激層出不窮

　　近期以來，從中央到地方，樓市刺激政策不斷出現。9月30日，央行、財政部、住建部聯合發佈通知：2015年8月末住房公積金資金運用率低於85%的設區城市，要綜合考慮當地房價水準、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。全面推行公積金異地貸款業務。有條件城市要推行住房公積金個人住房貸款資産證券化。

　　此前9月14日，國務院發文稱，為進一步解決當前重大民生和公共領域投資項目融資難、融資貴問題，增加公共産品和公共服務供給，國務院決定對固定資産投資項目資本金制度進行調整和完善。其中，房地産開發項目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項目由30%調整為25%。

　　在地方，日前，廣東清遠市印發《清遠市促進房地産平穩健康發展政策措施》(以下簡稱《措施》)，給予購房者補貼，低收入困難家庭最高可補貼房子總價20%，入職5年的公務員最高可補貼4萬！這在廣東省尚屬首次。

　　在遼寧，繼今年4月和6月省政府出臺“遼9條”和“遼5條”之後，9月5日，省政府再次出臺新的7條政策和措施，支援居民自住和改善性住房需求，促進全省房地産市場平穩健康發展。

　　“本輪房地産政策寬鬆主要特點是政策多、但是大部分都是小微刺激，預計對樓市的購房者心理影響較大。整體看，金九銀十市場已經有所起色。”張大偉説。

　　“金九”再現，銀十可期

　　根據易居研究院發佈的9月份住宅成交報告，9月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1905萬平方米，環比增長2.9%，同比增長29.0%。在連續2個月出現環比下跌的態勢下，9月份成交量繼續攀升。

　　嚴躍進分析，9月份市場成交量總體處於高位運作態勢。環比增幅之所以不如預期的大，和此前改善型購房需求的積極釋放、房企推盤節奏沒有預期快等態勢有關。對比近6年9月份的成交水準，今年9月份總體還是偏高。

　　對照近6年9月份的成交數據，可以看出，相比2010年至2014年5年間的同期水準，2015年9月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了14.9%、78.0%、20.9%、7.2%和29.0%。如此對比，今年9月份市場成交是近6年同期最好的水準。

　　嚴躍進分析，從市場交易來看，在此次央行降低首套房首付比例的政策後，後續能夠在第四季度推進交易規模的上升，尤其是刺激剛需購房者的積極入市。“從這個角度看，今年銀十的格局依然會存在。更重要的是，能夠刺激房企去庫存壓力的繼續釋放，進而帶來買賣雙方比較活躍的態勢。”