“環北京”區域樓市正享受著北京樓市價值外溢帶來的紅利。

　　日前，記者調查了解到，自通州執行嚴格的區域限購以來，通州周邊的燕郊房價已開啟了新一輪上漲，個別項目與今年5月份相比已經上漲近一倍。同時，受二套房信貸、公積金等多項政策調整所帶來的利好影響，香河、固安、涿州等北京周邊區縣的房價在近期也出現了較大幅度的上漲。

　　據記者最新獲得的一家房企在京開發策略的研判報告顯示，預計2015年隨著樓市成交的回暖，北京市場將會呈現主打去庫存以及新增供應不足的局面，全年北京房價漲幅將在13%-15%之間，而成交量則將在2015年下半年有一個較高的增長。

　　“一天一個價”

　　這份預計房價將上漲的研判報告來自旭輝地産，按照旭輝在京調研團隊的分析，2015年下半年，隨著市場回暖、企業資金回籠、信貸環境放寬，房企競爭會更加激烈，到今年四季度，北京房價的環比漲幅將達到高點。

　　這一判斷對於以北京為標桿、房價漲跌跟隨北京市場起伏的“環北京”區域樓市似乎同樣適用。今年9月份以來，“環北京”區域房價不斷探索著新高點。

　　“我在燕郊買房的定金都是追著銷售交的，現在燕郊不少項目都在做國慶期間的銷售預熱，價格比現在又要上調，這才不到兩個月的時間，我看中的樓盤每平米已經漲了3000元。”在北京工作的方先生在9月中旬剛剛購買了位於燕郊的一處商品房。

　　“自從通州開始限購以來，燕郊的房價基本就是一天一個價，9月初剛開盤的商品房項目，不到一週就售罄了。”本打算在通州購房的王女士，在通州執行限購後失去購房資格，只得在燕郊看房，但燕郊房價的快速上漲已經讓她“有點失去信心了”。

　　與去年相比，燕郊的個別項目價格漲幅已經翻倍。以燕郊理想新城為例，這一項目曾經一度以價格相對較低獲得購房者青睞，直到去年，該樓盤均價仍為7000元/平米-8000元/平米，但目前的最新價格已經達到17000元/平米左右。

　　“現在整個燕郊的市場價格都是水漲船高，現在這個價格的房源已經很少了，在國慶節前後開盤的房源價格還要上調5%-10%。”理想新城的銷售人員對記者表示。

　　不過，燕郊並非“環北京”區域樓市的特例，據記者調查了解，隨著近期樓市各類政策的寬鬆化調整，北京周邊的香河、固安、涿州等地的樓市也進入亢奮狀態。

　　“最近我們的項目價格已經調過兩次了，第一次上調了5%，第二次上調了10%，調價後的銷售情況都還不錯。”位於涿州玫瑰大街的一在售項目開發商對記者表示，今年京津冀一體化規劃方案獲批後，涿州的房價就進入上升通道，加上信貸及公積金政策調整，不少北京客戶選擇到涿州買房。

　　“環北京”樓市的價格快速上漲也引起了政府管理層的關注。為此，近期，河北省住建廳、國土廳聯合發出通知，“維護北京周邊地區房地産市場平穩健康發展”被列為河北房地産管理部門工作的重要問題，要求在規劃、土地、建設等各個方面嚴格把關，嚴厲查處房地産企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。

　　業內稱開發商過度炒作

　　“北京房價居高不下，中低端商品房市場逐步萎縮，這使得北京的部分購房需求迅速外溢，這給‘環北京’樓市帶來了機會。尤其是去年市場低迷時，‘環北京’樓市受衝擊明顯，項目去化困難、庫存積壓嚴重，因此當銷售窗口期到來時，開發商都會不遺餘力去庫存。”易居研究院研究員嚴躍進指出。

　　從近期北京土地市場的成交情況來看，截至9月21日，北京成交土地額已經高達167.6億元，出讓的地塊基本都為區域地王，樓面地價均超過5萬元/平米。

　　“北京土地市場幾幅地塊的高價成交，一方面，‘麵粉貴過麵包’的市場環境將帶來房價將繼續上漲的預期，另一方面，高價地頻現也意味著未來北京的商品房市場將以高端住宅為主，中低價位的商品房將越來越少。”北京房地産協會秘書長陳志指出。

　　上述來自旭輝地産的分析報告認為，根據逆週期法則，2014年下半年至2015年上半年是最佳拿地時期，2015 年下半年，北京土地市場價格已經相對過高。同時，旭輝地産也將戰略深耕區聚焦在通州、大興、房山和順義等週邊京郊區域。

　　“目前通州、大興、房山等區域的土地價格已經較高，比如大興最近成交的地塊價格單價都超過2萬元，因此依靠價格優勢，與通州、大興、房山臨近的燕郊、固安、涿州等地仍然有市場空間。”嚴躍進稱。

　　不過，業內分析人士仍然擔憂“環北京”區域由於缺乏産業支援，房價過高則更易積聚泡沫。

　　“‘環北京’區域樓市的最大弱點在於這些區域與北京之間是聯動的，而與當地的産業發展並不吻合，如果沒有産業支撐，那麼這些地區仍然難以擺脫睡城的發展模式。”陳志表示。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，燕郊房價過快上漲，更主要的原因是開發商過度炒作，無論燕郊距離通州有多近，仍然繞不開人口過度集中的短板。而與人口過度集中難以匹配的是燕郊教育配套、醫療配套的匱乏以及難以解決的交通瓶頸。“從目前來看，北京樓市的部分産品類型也存在需求透支的情況，預計明年北京樓市或將迎來調整，而在這樣的聯動作用下，‘環北京’區域的調整也在所難免。”