包括萬科等標桿房地産企業在內的半年報中,36家房企的合計營業收入達987.216億,而合計凈利潤只有90億,平均凈利潤率只有9.12%,創歷史新低跌至個位數。這意味著,房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

　　樓市雖回暖,房企們卻感受到了不同以往的寒意。

　　“36家上市房企公佈了半年報,平均凈利潤率歷史上首次跌至個位數,僅9.12%。”8月18日,中原地産首席分析師張大偉表示。

　　房地産行業賺錢越來越難了,一些中小房企正在被迫退出這個市場。8月18日,浙江廣廈發佈公告宣佈,其房地産主業將在未來三年內陸續退出市場,此後集中精力整合影視文化産業,發力産業轉型。

　　浙江廣廈不是孤例。萊茵體育、海德股份、華麗家族等房企,也都在籌備轉型或退出,以謀求利潤下行大勢中的新出路。

　　房地産進入中低利潤行業範疇

　　據中原地産研究部統計數據顯示,包括萬科等標桿房地産企業在內的半年報中,36家房企的合計營業收入達987.216億,而合計凈利潤只有90億,平均凈利潤率只有9.12%,創歷史新低跌至個位數。這意味著,房地産行業已經進入中低利潤行業範疇。

　　從利潤總額來看,也是下降態勢。統計數據顯示,36家房企的合計營收雖同比2014年上半年上漲了22%,但其盈利能力卻大幅下調,36家房企的合計凈利潤,相比去年同期的101.86億元,下調幅度達到了11.6%,其中,有17家房企凈利潤出現了下調。

　　分企業來看,上述36家企業中,有25家企業利潤率低於10%,而在2014年,房企的平均凈利潤率為10%,在2013年,平均凈利潤率還曾高達11.97%。

　　以龍頭萬科為例,萬科上半年實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為48.5億元,同比增長0.77%。不過,由於合作項目較多,導致結算凈利率出現了較大下滑,跌至9.6%。

　　對此萬科董秘譚華傑表示,這符合萬科小股操盤的趨勢,並坦言全年的凈利潤率肯定還是會高於上半年。

　　萬科總裁鬱亮補充,從全行業來看,房地産已進入白銀時代,房價單邊上漲時期已經結束,行業進入社會平均利潤水準是必然;而要解決凈利潤率下降的問題,還是要提高管理水準和效率。

　　中原地産首席分析師張大偉認為,房企的利潤率之所以會齊齊走低,首先與今年項目銷售難度加大有關。雖然全國一二線市場回暖,但三四線依然處於調整過程中,以價換量還在持續。

　　而在銷售進入困境的同時,房企的融資成本卻持續增加。對於企業來説,對內對外融資的成本都吞噬了利潤。

　　張大偉還指出,房企間土地競爭激烈,一二線拿地又艱難,過去依賴土地升值以獲得利潤的發展模式難以維持。

　　對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,房企在積極去庫存的過程中,行銷費用的上升,也是促使房企經營的盈利空間在收窄的原因之一。

　　中原地産上海研究諮詢部總監宋會雍分析,整個房地産行業短期內向下壓力有增無減,一方面是中國的城市化進程已經大大減緩;另一方面,城市居民家庭成員結構和住房保有情況較之以前大大改變,對市場而言,緩慢的新增需求已經無力支援行業繼續快速向上發展。

　　中原地産指出,長期來看,隨著競爭的加劇,未來房地産行業集中度將進一步提升,中小型房企生存壓力加劇;短期內,受高庫存、投資性需求減少、落實不動産登記制度及房産稅推出預期等因素影響,去化壓力仍舊較大,行業利潤率可能進一步下滑。

　　“凜冬”已至中小房企謀求退出

　　“廣廈不會忘本,建築和房産永遠是廣廈的主業。”浙江廣廈集團董事局主席樓明在去年接受媒體採訪時還如是説,而如今這家上市房企卻已準備退出房地産市場,以便更好地在行業利潤走低大勢中謀求新的出路。

　　8月18日,浙江廣廈對外發佈公告稱,其旗下從事房地産開發業務的子公司,將陸續在三年內實現先後退出。

　　除了浙江廣廈,萊茵置業(已改名“萊茵體育”)、華麗家族等中小房企,也都在謀求轉型或直接退出市場。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為,四類房企最容易在2015年下半年及未來三年退出房地産。

　　第一類,是産品類型偏高端週轉率較慢的企業;第二類是前期拿地過於激進,導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業,或盲目多元化擴張,導致房地産主營業務受到影響的企業;第三類,由於金融機構“風險控制”,一部分資信不太好、貸款受限的中小企業,或陷入“政治風波”的企業,由於難以獲得銀行貸款,會面臨資金面斷鏈的市場風險;第四類,跨界進入房地産的企業,因為在産品標準化、融資渠道構建、購房者C端客戶的把控能力等方面無法實現開發成本的降低,也無法實現較快的銷售,將可能加快退出。嚴躍進表示,這些退出市場的房企是有兩方面考慮的,一是在目前房價上漲的時候,退出市場的資産評估值較高;二是止損策略使然,否則耗下去可能會導致企業的營運成本更高。

　　目前房地産行業已經成為了典型的紅海,市場容量縮減,即便一部分人退出,也改變不了這種競爭局面,易居中國分析師薛建雄也如是表示,“未來房地産企業數量還會減少90%。”

　　多數房地産業內人士認同,後續房地産市場的格局將是一個寡頭競爭的態勢。從目前行業競爭格局來看,千億房企的競爭暗潮洶湧,萬科、萬達、恒大、綠地都在構建自己的生態鏈和公司群,中海、招商、保利等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體,爭奪未來行業(經營業績或市值)老大的地位,競爭異常激烈。而對於目前行業內的收購機會也不會錯過,比如恒大55億收購中渝置地旗下物業、恒大31億收購武漢三江航太地産67.08%股權等近期行業內的“大魚吃小魚”的並購現象。

　　張宏偉認為,在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下,樓市已經進入下半場。房地産行業增速下滑趨勢已成必然,此時,房地産行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特徵,“大魚吃小魚”的並購現象與合縱連橫的“強強聯合”成為“新常態”,最終推動市場集中度越來越高。

　　嚴躍進表示,但這不代表中小房企就沒有機會,可以通過在中小城市的物業開發,在房地産各産業鏈(比如智慧家居)的深耕,以及傳統地産開發中的小地塊開發來謀得屬於自己的市場。