海淀永豐産業基地地塊位置示意圖

海淀永豐産業基地地塊位置示意圖

　　編者按：北京城市核心區土地資源日臻稀缺，熱點地塊往往成為開發商爭搶的香餑餑，催生出一個又一個“地王”項目。從曾經的萬柳地王、夏家衚同地王，農展館及近期的海淀高價地，備受矚目的背後是“麵粉貴過麵包”的現實，拉動房價上漲。為此，中新網房産頻道將通過實地探訪，逐一揭開昔日“地王”項目的神秘面紗，解讀眾多高價地的“前世今生”。

　　中新網5月18日電 (房産頻道 陸肖肖)隨著北京土地供應的日漸減少，地價也一直在攀升。4月27日，首創置業以56.4億元摘得海淀永豐産業基地的一宗地塊，由於其“麵粉”貴過“麵包”的價格，在業內引起了不小的轟動。地價抬升帶動房價上漲，似乎是地産界的定律，在拿地半個月後，首創方面還未有動靜時，周邊已有多個項目伺機而動，率先開始漲價或計劃漲價，有的項目漲幅達3000元/平。

　　首創置業高價拿下永豐産業基地地塊 欲建高端精品項目

　　4月27日，經過139輪的廝殺，北京市海澱區永豐産業基地HD-0402-0030地塊，被首創置業以56.4億元的高價摘得，溢價率接近49%，項目還需配建6.05萬平米自住房及0.75萬平米的公租房。當時有業內人士算出，該地的樓面價高達5.1萬元/平，接近甚至超過該區域在售産品的價格(距離該地塊最近的冠城大通百旺府項目，目前均價為3.7萬/平米)，也被一些業內人士及媒體認為是新晉“地王”。

　　如此大的代價拿下的地塊，首創方面有著怎樣的考量呢？首創置業相關負責人在接受中新網房産頻道採訪時表示，現在國家鼓勵萬眾創業、萬眾創新，該地塊處於中關村産業園區，我們看中的是這塊地在海澱區的獨特性的，看好區域的發展前景。

　　首創方面還澄清，實際樓面價並沒有達到一些業內人士認為的那麼高，該地塊包含商業、辦公、自住房和商品房部分，建築規模約為20萬平方米，自住房和寫字樓部分也將消化一部分地價，算下來商品住宅部分的樓面價約為3.2萬元/平米。

　　對於項目未來的規劃，首創方面表示，現在規劃方面正在招標還沒成型，“項目位於土地稀缺的海澱區，還位於海淀比較稀缺的位置，我們不會輕易的把一個産品複製，將來要請一個建築大師來打造，肯定會把項目做成精品。”

　　永豐高價地周邊房價“躁動” 有項目欲漲價3000元/平

　　自永豐高價地塊拍出半個月之際，首創方面還未有動靜，該區域周邊項目則已經開始“躁動”。中新網房産頻道調研後發現，區域周邊多個項目房價已經出現上漲，漲幅在3000元/平左右，還有一些項目的調價已在計劃中。雖然各項目漲價不僅僅是因為高地價的拉動，還有産品差異、項目推盤節奏、周邊配套升級等原因，但該區域房價將要普遍上漲已成為事實。

　　華潤 萬橡府搶先一步，目前新推産品的均價已調至6.5萬元/平，置業顧問告訴中新網房産頻道，“項目一共八棟樓，目前已售罄3棟，預計銷售到2018年，最後入市的樓王將賣到10萬以上，以後肯定還會漲價。”

　　冠城大通百旺府項目的置業顧問表示，在售産品均價為3.7萬/平米，暫時不會變動，但下期六月中旬入市的産品可能要漲價，預計單價將會達到4萬元/平。

　　同樣，距離永豐産業基地不遠的五礦萬科如園項目，也計劃對下批入市的産品進行調價，北京萬科方面告訴中新網房産頻道，今年5月1日曾推出35套平層大宅，當天全部售罄，均價在61000-62000元左右，近期將推出觀山樓王産品，預計均價在65000左右。綠地中央廣場項目的銷售也告訴中新網房産頻道，目前價格比之前略有上漲，以後隨著永豐産業基地高價地的入市及周邊地鐵的開通，價格肯定會持續往上走。

　　海澱區土地供應萎縮 商品房供需失衡致房價走高

　　該區域房價上漲的背後，不僅是高價地的推動，還有海澱區近幾年土地和商品房的供需失衡的因素。中原地産市場研究部的數據顯示，在過去5年中，海澱區僅供應了9宗住宅用地，建築面積為121萬平米。截至目前，2015年海澱區新增供應量385套，成交513套，均價高達5.35萬元/平方米，存量僅剩1719套。

　　“海澱區純商品房佔市場比例越來越低，背後其實是庫存與供應的絕對萎縮”，中原地産首席分析師張大偉分析，從海澱區過去5年的住宅土地供應看，未來海澱區可售的商品房住宅未來的庫存還會繼續減少，但成交均價卻呈現跳漲的趨勢。

　　郭毅也認為，由於商品住宅的長期供不應求，目前海澱區已經面臨著“賣一套少一套”的境地。與此對應的是海澱區優質的教育資源以及上地、中關村産業集群的吸引，住宅需求量持續旺盛，因此海澱區純商品住宅價格將會連年上漲。張大偉則預測，按照海澱區商品房過去十年的平均漲幅10-15%計算，海淀永豐産業基地地塊入市銷售時，海澱區可售房屋已經不足千套，成交均價也達6-7萬元/平。