孫河、東壩、西局，2015年，這些熱點板塊內的項目將紛紛登場。相同的區域環境、類似的産品類型，比品牌、拼産品、搞創新……同一區域內的項目間競爭必將如火如荼。不過另一方面，項目之間不僅是對手，也是互相抬轎的“好鄰居”，他們共同享受區域發展利好，承擔區域市場的波動起伏。對於意在新年出手的購房者而言，2015北京樓市熱點板塊中的熱點“戰役”值得關注！

　　孫河組團是中央別墅區22年發展外溢過程中唯一一塊先規劃後建設的土地，其整體的容積率為1.1-1.4，是近年北京難得一見的集中的低密生活區。

　　孫河組團位於中央別墅區的位置，是北京高端居住區的代表之一，是溫榆河綠色生態走廊內的重要組成部分。規劃顯示，孫河組團規劃總建築規模約140萬平方米，整體建築高度30米左右。規劃安排1所九年一貫制學校、1處社區衛生服務站等其他公共服務設施；設置規劃地鐵M15號線車站1座。

　　“孫河組團整體的規劃是西邊和北邊是低密度高端住宅，東邊南邊是商業、地鐵，包括酒店及文化用地，整體佈局非常合理。3到5年的時間將建成北京非常適宜居住的高端住宅集中區。”

　　孫河區域已經形成了“一軌二橫三縱”的立體化交通網路；另外，孫河處於中央別墅區，可以享受後沙峪板塊的購物，也可以享受來廣營板塊的休閒；且這個區域擁有優良的國際教育資源。

　　根據北京市規劃委網站公佈的孫河組團規劃圖，可以看到，孫河組團共有11塊住宅用地。已經成交5塊，孫河組團靠近中央位置是一景觀水系，6塊未入市成交地塊中，有3塊環繞這一景觀水系，此外，水系旁還有3塊商業用地尚未入市。無論是從位置、環境、景觀來説，水系旁的這些地塊均好於此前成交的地塊。可以預計，將有位置更好的孫河地塊推向市場。

　　戰事前瞻

　　2015年，將有龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子、首開·瑯樾和中糧·瑞府4個項目在孫河展開競爭，這四個項目均為各家開發商産品係中的最高端産品。多家房企競爭激烈，産品類型相似，可謂展開貼身肉搏。

　　龍湖是率先在孫河拿地的企業，早在2010年，龍湖就開始接觸這一地塊，也參與到孫河的整體規劃建議中。同時，龍湖·雙瓏原著也是孫河首個入市的項目。緊隨其後，泰禾·北京院子也以“高端項目也要高週轉”的速度，亮相市場。一個是別墅專家，風格以細膩見長；一個是新中式別墅領導者，創建“院子係”産品。2014年，龍湖和泰禾在孫河的競爭已難分伯仲。根據北京住建委網站數據及多家數據機構來源顯示，2014年，龍湖·雙瓏原著以135套位列北京別墅項目銷售套數第三位。泰禾·北京院子則以17.6億元的銷售額佔據2014年北京別墅銷售金額榜首。

　　2015年，首開·瑯樾和中糧·瑞府兩個項目的加入，將令這場“戰爭”更加激烈。

　　首開·瑯樾是首開地産高端産品係的首個項目，對於別墅市場來説，首開已經在全國範圍內積累了不少經驗，包括北京在內，也不乏經典作品。不過，像孫河板塊這樣的土地規格，對於首開地産是前所未有的。據介紹，此次進軍北京高端市場，整合了首開集團各項核心資源，在規劃、設計、材料、新工藝等方面都有著新的突破，在各個環節都傾注了相當的時間和情感。而且，從約2.6萬/平方米的樓面價來看，這一成交價格在區域內處於較低水準，使得首開·瑯樾在性價比上具有更大的優勢，也為企業後續開發堅定了信心，贏得了更多的利潤空間。

　　而中糧·瑞府所在的地塊為當年的北京“地王”，其接近5萬元/平方米的樓面價，一度刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。而操盤“地王”一直被認為是一件不易的事，中糧這塊地的樓面價明顯高於區域內其他地塊，也曾遭到“購地成本超合理水準，盈利前景欠佳”的質疑。

　　不過，中糧·瑞府的優勢就在於，其所在位置在孫河組團10萬平方米中央景觀水系旁邊，緊鄰北側3.8萬平城市公園，是目前已經成交的地塊中，位置最好、品質最優的地塊。此外，其純商品房部分0.68的超低容積率也是區域內其他地塊無人能及，也是孫河組團內乃至北京近年來容積率最低的地塊。

　　位於東五環的東壩已成為北京樓市板塊中的黑馬。根據規劃，未來東壩將匯聚國際商品交易中心、國際會展中心、世界文化交流中心和高品質國際社區等高端産業，同時，將包括一條專門吸引國際奢侈品牌設立地區總部的街區，該街區緊鄰規劃中的第四使館區。這些政策規劃利好，帶動了東壩樓市的迅猛上揚。

　　目前已有保利、恒大等多家知名房企在此拿地。經過眾多房企的拼搶，東壩區域樓面價也因此水漲船高。

　　引人關注的是，東壩區域內的住宅種類眾多，不但有自住房，還有限價房，普通商品房等，參差不齊的産品種類，對開發商進行區域打造形成不小挑戰。預計東壩未來區域內産品，將出現兩級分化的現象。

　　戰事前瞻

　　在操盤了保利·海德公園之後，在北京以剛需、剛改住宅開發為主的保利地産，積累了頂級豪宅的開發經驗以及良好的市場口碑。這將為其東壩項目的開發，帶來寶貴經驗。據介紹，由保利、首開聯合開發的東壩項目，預計在2015年6月開放售樓處，下半年入市。該項目為純低密度別墅産品，打造116套法式宮廷別墅。

　　保利在這一東壩區域的對手恒大，也以開發普通住宅見長。不過恒大華府作為恒大産品線中的高端系列，定位於城市中的高品質住宅，在其他城市也取得不俗業績。位於東壩的恒大華府項目，依然是高層板樓産品。大戶型面積，約200-300平方米左右。

　　東壩地塊也是恒大進京以後拿到的第一宗純商品住宅地塊，也刷新了北京當年住宅用地總價紀錄。業內人士測算，剔除限價商品房和自住商品房後，該地塊樓面價已超5萬元/平方米。而保利在東壩的地塊項目，單價預期也將達到10萬元/平方米以上。但目前東壩在售新房均價在4萬元/平方米左右，這將為開發商之間的比拼增加又一難度。

　　西局由於距離麗澤橋、六里橋兩大長途站以及北京西站較近，車流集中、人流複雜，一度被認為是北京的“城鄉結合部”。近年來，隨著北京西南部地區的快速發展，西局附近有多條地鐵線路開通。而且，在北京內城區新增供地愈發減少的情況下，緊鄰西南三環的西局地塊入市，其稀缺價值凸顯，受到多家房企爭搶。

　　西局毗鄰麗澤商務區、金融街商圈，被地鐵14號線、9號線、10號線三軌環繞，處於三環與京西高速交口處。緊鄰玉璞公園，周邊配套有著名的解放軍307醫院。西局板塊目前的二手房價格多數集中在4萬元/平方米左右，龍湖與泰禾均將在此打造定位高端的住宅産品，這將給西局樓市帶來更高的預期。可以預計，西局已正式進入北京豪宅板塊。

　　戰事前瞻

　　龍湖與泰禾的“戰火”從朝陽孫河一直燒到了豐台西局。2014年初，兩家企業時隔一週，先後在西局拿地，成為繼孫河後，首批進駐西局的房企。

　　2015年元旦當天，龍湖發佈西局項目案名——西宸原著，一個定位於內城別墅的低密産品。2015年，在頂級産品西宸原著的高位引領下，龍湖産重心將重回高量級別墅主場。據了解，龍湖·西宸原著包括109套別墅，春節後將開放樣板間體驗區，預計年中項目首期開盤。

　　泰禾在西局的地塊項目目前正在規劃中，並未有更多的市場資訊透露。但根據業內測算，龍湖和泰禾在西局的地塊，扣除配建限價商品房以及還建部分外，樓面價均突破了6萬元/平方米。以此來看，並不缺乏高端産品開發經驗的泰禾， 還將在此打造高端係産品。自2013年，泰禾在房地産市場中便已呈現“黑馬”之勢。可以預見的是，佔據西南三環的地段優勢，泰禾西局項目對市場的衝擊力，也不容小覷。本報記者 陳靜思