“從目前土地市場情況和未來區域定位等方面看，未來北京東壩區域內房價在十萬塊錢應該並不離譜。”在4月17日舉行的2015東壩區域發展論壇上北京市房地産業協會秘書長陳志如此“預告”東壩區域的樓市走向。

　　但相比臺湖、孫河、天宮院等高端住宅聚集地，東壩區域市場情況更為特殊，豪宅、自住房兩極分化態勢，加之政府規劃配套尚未全面落地，東壩樓市的走向似乎充滿了懸念。

　　從鮮有問津到高價地扎堆

　　在2015年北京五環外預計新上市的項目中，位於東壩區域的樓盤數量幾乎快要佔到“半邊天”——保利首開聯合體、首創置業、恒大，這些在2013年先後落子東壩區域的品牌開發商們，均預計在今年將項目推盤入市。

　　“兩年前你可能不會認為東壩將成為2015年的樓市焦點。”在中原地産首席分析師張大偉看來，隨著這些項目推出，此前區域內僅有奧林匹克花園、首開常青藤等少量商品房項目供應的局面將很快被打破。

　　從鮮有問津到品牌房企扎堆入駐，東壩區域的“華麗轉身”僅僅用了兩年。參與2015東壩區域發展論壇的首開同信分公司副總經理岳洋介紹，早在2009年政府便把東壩定位為繼國貿、望京之後的第三個全功能新型商務區，但大量供地卻是在2013年之後。“很快東壩便受到關注，目前區域一線品牌開發商數量已經達到有五六家。”

　　隨著首開、恒大、保利、龍湖等多個品牌開發商的扎堆入駐，東壩地價也水漲船高。從北京市國土資源局公佈的土地交易資訊來看，近兩年區域內地塊成交樓面價幾乎均在3萬元以上，而2013年年底恒大在南區拿下的地塊已接近五萬元，更以51.35億元刷新了當年總價地王記錄。

　　目前，在這一區域樓市“麵粉”貴過“麵包”的趨勢已然凸顯。據張大偉統計，目前東壩為數不多的入市商品房成交均價在4萬元左右，而近兩年出讓地塊在剔除自住房等之後，地價已接近或超過當下區域內的房價水準。

　　豪宅、自住房現“兩極分化”

　　在東壩高價地涌現的同時，也為區域帶來了大量的配建自住房。一邊是開發商高價拿地後項目高端化的需求，一邊是自住房引入的不少剛需人群，很多人認為，區域並不明確的定位，成了困擾東壩樓市發展的一大難題。

　　“自住房和豪宅混搭，總感覺不是那麼舒服。”一位東壩區域自住房購房網友如此評論。另有業內分析，豪宅一般都講究“純粹圈層”的概念，與不同消費層的自住房剛需群體混合居住，可能會讓各方業主生活受到干擾，進而影響銷售。

　　據分析人士推算，依照此前恒大、龍湖等房企在東壩的拿地價格，區域內高端商品房售價可能幾乎都在八萬以上，這與自住房兩萬多的均價相比，確實存在較大差距。

　　“希望未來東壩區域的頂級豪宅和剛需産品售價的間距，能夠是合理化的。”談及區域內兩種截然不同的産品定位，東壩板塊唯一一個剛需、首改項目首開香溪郡銷售總監范珅也在論壇上表示，區域內頂豪的售價一定會影響剛需産品，很期待兩者的價格能夠多樣化，分得很清晰。

　　不過，也有觀點認為，不同産品類型的出現，正是東壩産品未來供應多元化、多層次化、有豐富度的體現。“有一些自住房、剛需房是沒有關係的，東壩區域多元化會吸引大量人群，産業也會導入不同人群，這些都會給這個區域帶來人口增多的趨勢。” 龍湖東壩項目行銷負責人張智晴説。

　　東壩房價進入十萬元時代？

　　高地價幾乎決定了未來的高房價，品牌房企扎堆下的東壩，是否將重演孫河板塊式的房價高漲？

　　北京市房地産業協會秘書長陳志“預告”稱，按照目前的土地市場、區域規劃、開發房企品質來看，“未來東壩房價在十萬塊錢應該並不離譜” 。陳志分析，東壩現在已經成為離北京發達城區很近的區域，而五環邊上土地供應已經在大量縮減，加上政府對區域的支援，在品牌開發商的開發下，將對房價形成支撐。

　　“隨著環五環住宅用地成交溢價率的提高，預計未來東壩板塊的住宅售價將攀升到7-10萬/平米。”張大偉也在論壇上發表了類似觀點。

　　“從供需結構推導，的確能得出這個結論。”張大偉分析，北京高端市場大多以組團形式出現，除了孫河、門頭溝、亦莊，東北邊就是東壩。“從産品結構上看，這些高端住宅平層類産品已經到了六萬左右，未來東壩的高端住宅肯定奔十萬。”

　　張大偉補充強調，東壩房價的上漲，並不是傳統意義上的從四萬漲到十萬，而是産品不同所致，“産品的容積率、品質等方面不一樣，具備了議價空間”。另外，張大偉認為，東壩住宅售價十萬並不會一步達成，“隨著産品開發，在明年、後年高端項目、高端品質形成後，這個價格會比較快實現。”