房地産市場再一次走到了十字路口，面對房地産市場的下一個十年，房企應該如何應對？對此，金地(集團)股份有限公司總裁黃俊燦的答案是，樓市後面的市場量還很大，地産生意仍會存在，特別是住宅地産生意，而對於國內目前越建越多的商業地産。黃俊燦則表示，商業地産領域的競爭實際上比住宅更為慘烈。

　　黃俊燦告訴記者，在這個被限購的年代，做“精品”住宅的差異化很難議價，因為購房者大多是剛需，因此，房企就必須去做週轉率，目前整個行業基本上都在做週轉率，這是當下市場化環境下房企只能走的唯一一條路。

　　“不再什麼項目都可以賺大錢”

　　黃俊燦是1992年同濟大學畢業後加入的金地公司。他從工地上最基層的技術員幹起，在金地的工程、設計、運營、財務、金融等多個崗位上擔任不同職務。2010年黃俊燦接任金地(集團)股份有限公司總裁一職。

　　對於樓市下一個十年業內有著多種類似“下半場”“白銀時代”等不同的看法，而黃俊燦對於樓市下一個十年趨勢的看法則更為樂觀。“無論是上半場還是下半場，這個市場都足夠大，而且後面十年的量不一定比前面十年少”，黃俊燦表示，這是因為前面十年雖然每年增長很快，但現在僅是增長率慢了，樓市仍處於很穩定的一個狀態，並且會穩定一段時間。

　　“以前進入這個行業，隨便拿塊地都能掙錢。哪怕你暫時拿高了，過兩年也解套了。而以後這種情況就會越來越少，最後分化，不同的城市不一樣，同一個城市不同的地方也不一樣，未來更多的要去看這些細分市場”，黃俊燦提醒。

　　而這種樓市分化的另一面則也意味著房企依然有空間。黃俊燦表示，經濟發展的不平衡存在，而資金、人口都在流動，只要流動就有地産生意，“特別是住宅地産生意，每年有那麼多學生進入到城市裏，這些人需要居住，一個地方的一種産業發展起來了，就會吸引就業人口過去，而這都會産生居住需求。”

　　所以，黃俊燦表示，房企依然可以在住宅上大有可為。“將來限購這些政策可能都會取消，改善的需求又會出現，”他表示，大家對居住的品質、品質有不斷的追求，而隨著經濟發展，這種追求促使舊城改造升級的機會也會不斷出現，“這一塊將來的市場大得很，可以放開手去做，不用擔心，只不過你做的時候要看清楚。以後的樓市不會像以前，什麼樣的項目都可以賺大錢”。

　　“開發業務和資金關聯最緊密”

　　在這樣的市場狀況下，金地則提出了“一體兩翼”的戰略。黃俊燦介紹，一體就是住宅開發，而兩翼就是金融和商業地産。2012年金地收購香港上市的星獅地産主要就是為了商業地産的發展。“商業地産沉澱的資金較多，這就必須要有一個靈活的資本市場來配合，而香港的資本市場是非常市場化的”，黃俊燦告訴記者，金地在收購星獅地産後，就分別做了深圳的工業園、北京的一處辦公樓以及上海的一個項目，金地希望將來通過做商業地産逐步增加集團的穩定的現金流收入，“商業地産的現金流與靠銷售來的現金流不同，它更穩定，對於整個公司的結構也不一樣”。

　　此外，業內評價，在幾大房企中，金地的房地産金融一直做得較好，而這來源於金地及早的佈局和準備。黃俊燦告訴記者，金地本身做開發，而開發業務和資金的關聯是緊密匹配的，像是在國外，房地産就是一個準金融行業，金融是這個行業最重要的資源之一。其次，金地很早在看發達國家的房地産行業發展軌跡時就發現，國外房地産企業的資産管理，像是一些核心基金的資産管理規模非常大，一個核心基金幾百億美元，這些基金對物業進行提升、運營和維修來使物業不斷有比較好的現金流，而這一市場實際是比較大的，金地在房地産行業內想往上游跑，就希望以這樣的模式做更大規模的業務。

　　而擁有了一家在香港的上市公司也讓金地感覺到境外融資的便利。黃俊燦説，比如發一隻新股，從想發新股到發出去錢到賬7天時間就可以了，這在國內是不可想像的。而發債，境外發債成本比國內低，同時它的週期也比國內要長，這些都讓金地覺得境外的資本市場非常發達，而金地希望能夠借助這樣的不同的資金組合來做到讓商業地産能夠更靈活地去應對市場。

　　“金地未來有意涉足傘形基金”

　　此外，金地集團作為國內最早涉足金融業務的房地産企業之一，目前還擁有專注于中國房地産市場投資的私募基金管理公司穩盛投資。據介紹，穩盛投資自2006年開始探索房地産金融業務，目前已成長為中國房地産基金的先導企業，在香港、北京、上海、深圳、天津均設有分支機構，旗下管理著一支美元房地産基金和多支人民幣房地産基金。2012年穩盛投資累計完成投資超過70億元人民幣。接下來，穩盛投資將繼續關注國內優質、投資收益較好，具有一定規模的房地産項目。

　　“目前國內大部分房地産基金是做債權，而金地則是做股權，因為，僅有債權不行，金地還要做股權。股權募集到的錢投資到金地自己的項目上，而金地的開發能力讓大家有信心、感覺有保障，願意將錢投資到這個項目上”，黃俊燦表示，此外，目前很多基金是項目基金，而金地未來想做傘形基金，這種基金不是一隻具體的基金，而是由同一基金髮起人發起、管理的多只基金，出資人想要加入必須有“入場券”，入場後其可以在基金內部作多種選擇，出資人的投資靈活性得以增長，而基金髮起人則要説明傘形基金下面的基金內容。但是，這種基金金地會更多的跟機構投資人做，因為其結構較新，在境內外中還是傾向於在境外做為主。

　　對話

　　改善戶型

　　將成主流

　　南方日報：今年以來，國內房企如萬科、恒大都很強調“快週轉”，加強了資本流動的速度，項目的建設包括預售都非常快，而金地以往開發項目則重精品，不太強調快銷。最近這兩年金地也相應做了一些調整，這一“重塑戰略”目前進展如何？

　　黃俊燦：房企快速週轉也是增加股東回報的一種方式。作為上市房企，股東給我們錢就是追求股東回報，而股東回報等於毛利率乘以週轉速度再乘以負債率。負債率這塊，因為負債基本上企業就視其財務政策，財務政策積極進取一點可能負債率就會高一點，相應風險也會大，所以基本上負債率這部分企業調整的空間是有限的。而金地以前做精品是因為精品毛利率高，那時候精品的房子可以議價，所以相應的其週轉速度就慢一點。而在現在這個被限購的年代，所謂“精品”的這個差異化很難議價，購房者大家都是剛需，所以在這種情況下房企就必須去做週轉率，目前整個行業基本上都在做週轉率，在這種政策的市場化環境下房企只能走這條路。

　　相應地，以前金地更多是做中高端客戶，而現在則是做改善型的購房者偏多，因為一限購中高端房産沒法做，只能去做剛需和首次改善戶型。

　　南方日報：近些年房企集體佈局商業地産，進而導致全行業有些供應過剩了，金地將如何應對商業地産的供應過剩這一狀況？

　　黃俊燦：商業地産領域的競爭實際上比住宅更為慘烈。比如説住宅建了以後做得不好可以便宜點賣出去，而商業地産如果你沒做好，旁邊別人做了個好的你就會死掉，而不是説租金便宜點你就能租掉。所以説，商業地産的運營對選址、前期定位以及後期運營的要求都非常高。萬達做商業，在我理解它還是做銷售模式的商業，靠做量靠滾動，並把商業配套的住宅賣掉，把周邊的街鋪賣掉。而金地做商業不是求數量，不是希望跟住宅一樣追求快速滾動、建完一個又去建另一個，我們希望能夠選一些好的、有潛力的地方，做精做好，不是很快賣掉，而是希望將來通過運營使租金收入增值來逐步達到自己租金收入增加。