金地集團“中年危機”：債務攀升融資不斷 多項目陷“誠信”風波

　　6月24日，金地集團旗下子公司以40.24億元總價拿下了位於上海嘉定新城菊園社區的JDC1-0402單元05-02地塊，溢價率高達35.48%。早前6月16日，金地也曾以總價24.73億元將上海嘉定區嘉定新城(馬陸鎮)戩浜社區16-06地塊收入囊中，成交樓面價2.25萬元/平米，溢價率約27.9%。

　　進入6月以來，金地集團持續”加倉”華東區域。更早前的6月11日，金地總價29.02億元摘得了上海市青浦區西虹橋聯淶路北側09-15地塊，成交樓板價36123元/平方米，溢價率達22.04%。除上海外，6月9日，金地集團曾以25.2億元總價包攬南京4宗地，成為當日南京土拍市場最大的贏家。

　　華東區域銷售承壓

　　除上海、南京外，金地也在積極佈局蘇州區域，但並不順利。6月11日，蘇州市自然資源和規劃局通報了區域8家違規拿地房企，金地集團赫然在列。通報稱，今年4月9日，杭州天霖投資諮詢有限公司和紹興金漢企業管理諮詢有限公司同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”國有土地使用權，這兩家企業的實際控制每人平均為金地集團。

　　根據蘇州市“由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買”的相關規定，金地集團上述兩家子公司的拿地行為係違規參與競買行為。因此，蘇州市相關單位決定對其予以懲罰，違規拿地房企將被列入國有建設用地使用權掛牌競價出讓失信行為人名單，且3年內不得參與蘇州市區國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動。

　　資料顯示，自2015年陽侃上任金地華東董事長之後，蘇州便成為了華東區域的“重點栽培對象”。在此前後，金地華東以蘇州為大本營成立了蘇南區域，與南京、上海公司並駕齊驅。當年6月，金地成功競得何山路地塊，實現了在蘇零的突破。隨著土地儲備的進一步提升，金地在蘇州的銷售業績也有所增長。

　　然而，今年前5月，金地在蘇州卻表現平平。在業內人士看來，不惜違規拿地，顯露出金地急於在蘇州加大市場話語權的迫切性，此外，金地也急需在蘇州擁有自己獨立操盤的項目。根據金地財報，去年，金地蘇州的簽約銷售額達到69.4億元，但規模增長更多依賴合作的方式獲取。當期，金地在蘇州的10個在售項目中，其權益佔比超過50%的僅有2個。

　　合作項目很容易出現産權不明晰等爭議，堅持合作拿地且權益佔比偏少，也將影響到金地的實際銷售業績，未來或將面臨後勁不足的局面，上述業內人士稱。進入2020年，金地華東區域在土地市場及銷售市場均需要有新的跨越，這也是金地加倉該區域的原因之一，但這是否會帶來營收上的突破，仍有待觀察。

　　業績的高增長並不意味著口碑的爆棚。資料顯示，目前，金地在蘇州既有四季春曉、平江風華等爆款，也不乏金地名悅、淺山風華等口碑“撲街”的産品。在加速佈局的同時，金地也有必要提升品牌形象。

　　官網資訊披露，自1999年開啟全國化佈局至今，金地集團旗下已經形成了華南、華中、東南、華東、西部、東北、華北等7大區域。其中，華東區域係公司發展的重點區域，在該區域內部，又以上海、南京、蘇州及合肥為核心城市重點佈局。

　　金地集團大力拿地的背後，或與華東區域的業績壓力有關。根據金地財報，2019年，在集團各區域營收紛紛大幅增長的背景下，華東區域卻由於房地産項目結算面積減少等原因，營收僅有67.23億元，佔集團總營收中的比重也跌至10.68%，同比大幅下降66.72個百分點。

　　青財經梳理髮現，自2017年至2019年，金地華東區域的營收分別為56.14億元、202億元、67.23億元，同比增幅為-62.36%、259.86 %和-66.72%。若從營收增速來看，該區域僅在2018年實現了業績的大爆發，排名各區域第一，隨後在2019年卻跌落至第四的位置。

　　多地項目陷“維權”風波

　　在快速的規模擴張下，近幾年，金地集團不斷被爆出樓盤品質問題，在不少城市，金地正逐漸成為“欺詐”的代名詞。比如，在浙江金華，金地參與開發的千萬豪宅“金地中梁西江雅苑”就于近期遭遇業主投訴，業主表示，該項目多幢在建新房不同樓層存在“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”的情況，並且，天花板、墻壁、露臺、飄窗等也有不同程度的開裂。

　　在浙江杭州，金地旗下金地江山風華項目也因虛假宣傳問題曾被業主投訴。業主稱，該項目北區在售樓盤早期宣傳是洋房，現在卻變成了小高層，開發商對洋房與小高層的定義不明確，存在任意更改商品房性質的做法。不僅如此，金地在杭州的金地玖峯匯項目，也被業主投訴“偷工減料”。業主表示，該項目在室內施工中，地面防水高度未能達到基本標準，廁所衛生間等隔墻使用材料也不達標。

　　在山東青島，金地自在城小區也曾被業主投訴。業主稱，該小區在售賣時以“地鐵房”自居，但在交房時卻發現，地鐵規劃中並不存在項目售樓時宣傳的6號線“海西路”地鐵站。因此，業主認為該項目存在虛假宣傳，以”地鐵房“價格購買該樓盤的業主應獲得賠償。上述維權事件引發了青島市黃島區市場監管執法局的關注，在經過調查了解後，金地自在城項目收到了相關部門下發的處罰告知書。

　　在山東濟南，金地旗下金地湖城風華及金地華著等項目均曾陷入“誠信”風波。其中，金地華著屢次被媒體質疑存在誤導宣傳、銷售數據造假、學區風險等問題；金地湖城風華則因容積率問題，被業內質疑將存在樓座密集、鄰里噪音、電梯擁擠等困擾。

　　在河南鄭州，自2013年進入鄭州以來，金地旗下不少項目都曾遭遇業主維權。其中，金地名悅軒項目曾被投訴存在人車不分流、延期交付、裝修價款不一、違規銷售、金融放貸等諸多問題。金地格林小城項目曾被投訴小學配套落空以及物業問題，有業主表示，項目品質屢出問題的金地集團，在鄭州的口碑“已經碎了一地”。

　　在河北，今年5月，金地集糰子公司河北金地宏遠房地産開發有限公司因存在未辦理施工許可證、擅自開工建設等違法行為被廊坊市住房和城鄉建設局給予處罰，其中，金地·華璟項目被牽連在內。

　　在北京，金地集團也曾多次登上北京市住建委“違法違規開發企業”的黑榜。去年9月，金地參與開發的悅華錦以及金地華宸等項目，由於涉及不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為，被北京市住建委責令立即整改，並給予相應曝光。

　　除了被監管部門點名，金地集團旗下項目還發生了多起安全事故。據青財經梳理，去年3月，金地位於湖北武漢的城中村改造項目”金地悅江時代K3“二期曾發生高處墜落事故，死亡1人；2月，江蘇省蘇州市金閶區蘇地2017-WG-29號地塊工程發生高處墜落事故，死亡1人，該項目的建設單位蘇州金安悅房地産開發有限公司是金地集團旗下子公司。

　　在業內人士看來，金地集團品質問題頻發，多半是由於銷售業績壓力大，盲目加快工期以及在品質監管方面鬆懈所導致的。一直以來，金地都十分強調高週轉的概念，這些維權現象説明，金地在高週轉過程中也面臨很多壓力。若未來管理不到位，金地的項目安全品質問題會繼續發生，這會極大損傷公司的品牌及形象。

　　超300億非流動負債年內到期

　　成立於1988年的金地集團，2001年登陸上交所上市，如今正值“中年”。2006年時，金地曾與萬科、保利、招商地産並稱四大龍頭房企，即”招保萬金“。十餘年過去，金地集團逐漸“掉隊”。時間回溯至2017年，招商地産、保利和萬科的營收分別為755.38億元、1463.06億元和2429億元，但金地僅有376.62億元。

　　不甘落後的金地集團也在近年努力追趕。2017年，金地集團提出了“三年內衝擊2000億元銷售目標”的口號，合約銷售額在2019年達到2106億元，成功躋身2000億房企俱樂部。不過，在行業排名中，金地集團依然墊底”招保萬金“。據克而瑞統計，去年，排名行業第14位的金地集團，相比第12名招商蛇口仍有近百億的銷售額差距。

　　由於合作項目較多，金地2019年的權益銷售比僅為62%，係TOP20陣營裏的較低水準。有分析指出，項目投資中，合作開發可以帶來業績成長規模擴張，但是資本市場更加會考慮權益的土地儲備和權益的項目銷售規模。于金地管理層而言，加強權益佔有比例是當務之急。

　　事實上，“合作開發”是金地集團近幾年拉動規模擴張的戰略之一。據財報，在金地2019年1200億元的土地總投資額中，其權益投資額僅為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。受“合作開發”影響，金地集團的歸母凈利潤同比增速並不快，2017年至2019年間，其凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。

　　儘管如期進入兩千億陣營，金地集團的銷售規模增速並不快。自2015年-2019年，金地集團的簽約銷售額增速分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，規模增長速度在2016年達到一定高度後，出現回落態勢。

　　在營收方面，財報顯示，自2017年至2019年，金地集團的營業收入分別為376.62億元、506.99億元及634億元，一直在650億元以下。去年，相比招商蛇口2204.74億元合約銷售額以及976.72億元的營收規模，金地集團2106億元的銷售額及634億元的營業收入仍有較大增長空間。

　　規模追趕之下，金地集團的債務壓力反而隨之而來。財報顯示，自2017年到2019年，金地集團的債務規模從1005億元飆升至2524億元，增長1.5倍；有息負債則從553.54 億元飆升至947.58億元，幾乎翻倍。

　　對於金地集團而言，2020年所面臨的最大壓力，或是債務集中到期的壓力。據統計，2020年，金地將有328.10億元非流動債務到期，而其2019年末的營收僅有634億元。這意味著，金地集團去年營收的一半都將用於償還到期債務。

　　不僅是2020年，2021年金地依舊處於償債高峰期。據有關機構統計，2021年金地到期債務為262.03億元，雖然比2020年有所降低，但依舊在高位。

　　正是由於債務上的壓力，金地集團2020年以來頻繁發債，先後用上了短融、中期票據、小公募債券等多種融資手段，且融資金額都是用以償還到期的公司債券。今年一季度末，由於債券融資增多，金地集團籌資活動産生的現金流量凈額達到77.67億元，同比增長63.22%。

　　值得注意的是，今年2月，金地集團還曾因發行的一筆110億元公司債被上交所“追問”。2月11日，金地集團公佈110億元公司債融資計劃，期限最長20年。在此之前，內地上市房企超過10年期的公司債券基本為零。目前，這項債券已獲得上交所通過，募集的110億元資金也用於償還公司到期債務或到期/回售的多支公司債券。

　　大力發債下，金地集團的償債能力不升反降。截至今年3月底，金地集團的短期借款微升至33.22億元，一年內到期的非流動負債則增長17.06%至384.09億元。當期，其現金及現金等價物餘額為434.48億元，同比僅增5.39%，以此粗略估算，金地的現金覆蓋債務能力較2019年底繼續減弱。

　　因“下調利率”遭上交所問詢

　　從融資動作方面，也可以窺見金地集團的資金壓力。今年4月20日，金地集團公告稱，旗下債券“18金地03”的利率自5月28日起，由5.29%變更為至1.50%。該債券發行總額為10億元，上市日為2018年6月15日，到期日為2021年5月28日。

　　然而，在利率調整公告發佈的第二天，金地便收到了上交所的問詢函，問詢函就利率下調的合規性提出質疑。根據當時的《募集説明書》，金地本期債券“在存續期第2年末，公司可選擇調整票面利率”，“存續期後1年票面利率為本期債券存續期內前2年票面利率加公司提升的基點”，金地的做法與此規定相違背。

　　僵持幾天后，迫於各方壓力的金地集團在4月28日發佈了“維持利率不變”的公告，其表示，將撤回此前調降“18金地03”公司債利率至1.50%的決定，維持5.29%的利率，並對此前引發的利率下調爭議致歉。

　　金地集團上述利率下調的做法引發了業內的廣泛討論，有投資者測算，利率下降後，金地至少可以少支付約3790萬利息。近期1年期國債收益率報1.182%，收益率跌至10年新低，照此計算，金地的公司債將“接近”國債水準。金地集團如此冒進的利率調整方式，是想間接迫使投資人全部回售債券，而金地則可以借此在當前融資成本較低的檔口再度大舉發債，從而降低融資成本。

　　青財經查詢財報獲悉，目前，金地集團仍在存續期、附帶回售選擇權的公司債還有7筆，總額約127億元，包括“15金地01”、“16金地02”、“17金地02”、“18金地01”、“18金地04”、“18金地06”、“18金地07”。其中，有5筆公司債的發行利率超過5%。

　　有評論指出，對於利率調整，金地集團在所發公司債的《募集説明書》中都有較為類似的規定。按照目前的形勢，這7筆公司債很有可能也會維持原有的票面利率。也就是説，金地集團將失去調節這127億元債務成本的主動權，損失的可能是數以億計的利潤。

　　若銷售表現良好，金地集團的債務壓力或可有所緩解。據其最新銷售簡報，前5月，金地的簽約銷售金額為678億元，排名行業第13位，落後招商蛇口100億元。有業內人士稱，近幾年，金地在三四線城市囤積了不少項目。隨著三四線城市棚改紅利的消失，金地在這些城市的項目能否如期去化也是未知數。