國慶節前一日，央行宣佈解除限貸，同時河南五部門出臺意見，促進房地産業發展。那麼解除限貸以後，市場會出現井噴嗎?房地産市場會出現進一步分化嗎?後限貸時代，老百姓究竟該不該立刻買房?14日，幾位來自河南省內房地産行業的大咖，圍繞“限貸解除，市場會井噴嗎”發表真知灼見，上演了一場酣暢淋漓的思想碰撞。

　　【議題一】限貸鬆綁 是救市嗎?

　　李曉峰:央行選擇在這個時間點解除限貸，是用心良苦。各位如何評價央行在這個時候宣佈解除限貸?究竟是什麼促使央行下決心支援樓市信貸?這對有關房地産的金融市場有何深遠的影響?

　　李濤:實際上，限購解除後，市場受影響不是很大。十一黃金周之前解除限貸，與當前的經濟有所下滑有關。同時，當前的房地産市場一直沒有真正用市場那只手去調整，這次限貸解除後，可以説目前宏觀調控手段都鬆動了。

　　限貸鬆綁，對剛性需求、改善性需求的釋放肯定會有影響。因為前幾年沒有限購、限貸時，許多人買房都是從小戶型開始，他們正面臨改善居住環境換二套房，因此改善性需求也很大。

　　至於投資性需求，我認為可以用“蠢蠢欲動”四個字來形容，但真正的投資、投機者，應該不會真正進入市場，他們還在觀望是否會真正實施房産稅。

　　王瀝鋒:此次限購、限貸的鬆綁，對房地産金融市場的刺激明顯，政策利好下必將刺激樓市銷量的增長。而長期被限制的首改客戶、投資型客戶及奢侈消費客戶將再次得到釋放，市場活躍度必將加大。開發商方面，資金鏈緊張的局面將有望得到緩解。一線銷售促使庫存壓力趨緩，也將促成土地市場再次活躍。同時，房地産投資在整個固定資産投資中佔據了25%的比重，房地産的回暖也將帶動全國經濟的進一步增長，經濟下行的情況從而有望得到改善。

　　朱洪傑:此次放開限貸，我個人理解不是為了救市。2013年全國的成交量達到了歷史最高點，而通過今年土地的放量，供求不存在矛盾，因此限貸放開後，也不會對市場價格起到決定性影響作用。

　　韓洪濤:我曾經和銀行方面探討過一個問題，就是現在銀行到底壓了多少房款沒有放出來?結果令人吃驚。因此，如果此次取消限貸，還不能夠刺激房地産業的健康發展，我個人推測，不排除下一步開發貸政策逐步放寬的可能性。事實上，解除限貸以後，目前鄭州市各大銀行尚未開始執行，因此市場也沒出現預想的爆發。政策需要消化，銀行也需要消化。

　　另外，外部的購房環境已經發生了變化，購房者的心理也發生了變化，他們越來越理性了。至於對下一步金融市場的影響，我認為是利好的、積極的，上升通道已經打開。

　　唐瑋:過去，我認為限購解除之後，會使市場産生變化，但現在看來沒有什麼太大的變化。而當整個經濟環境、消費者心理以及供需關係發生變化時，一些政策性手段的推出是早晚的事兒。解除限貸後，較能刺激改善性剛需購房人群，因為改善居住環境的成本降低了很多。那麼改善性需求到底有多大量?業內有一個普遍認知，是佔到整個購房需求的15%，實際上這個比例會超過15%。僅從我們的項目來看，限貸取消後，井噴現象並沒有出現，只是看房人數增加了，成交額增加了20%左右。目前這個階段應該是一個窗口期，我們將迎接房地産行業的白銀時代。

　　王鵬:回歸市場是大家的共識，但我想多探討一下，限貸限購取消後，房地産稅收制度改革對房地産業將有怎樣的影響。有專家曾説，中國稅收體制改革一旦實施，地方財政基本不再有缺口，意即可以不再依靠于房地産業。

　　另外，現在中國的房地産業存在一個問題，一線房的市場佔有率僅20%左右，遠遠低於其他傳統行業的龍頭企業市場佔有率，這説明目前的房地産行業品牌參差不齊。

　　【議題二】井噴不會出現 市場將長期穩定

　　李曉峰:限貸鬆綁後，鄭州樓市銷售會出現短時井噴嗎?限貸鬆綁對樓市的銷售究竟有多大影響?

　　朱洪傑:我們在地市有幾個樓盤。尤其在縣城銷售樓盤時，我們從來沒有感覺到首付比例大小是客戶關心的問題，他們能不欠就不欠，能少貸款就少貸。目前的鄭州房地産市場，除了投資性需求之外，其實市場容量很穩定。但為什麼今年下降這麼多?我一直在思考這個問題，我認為是購房成本的攀升抑制了購房慾望。房價沒有變，卻因為貸款的利率上升，造成隱性房價升高。限貸放開了，但銀行利率一直不落地，很多購房者紛紛開始觀望。

　　唐瑋:現在沒有出現井噴，主要因為各銀行還沒出臺實施細則。從我們樓盤的情況來看，看房量比上個月增加了約60%，但大都是只看不買，大家都在詢問銀行政策。預計具體政策落地後，市場會有變化，但井噴不大可能。

　　韓洪濤:從短期情況來看，不會出現井噴，原因很簡單:政策落地需要時間，購房者更加理性。但是接下來幾個月對開發商是利好勢起，一些計劃明年、後年買房的人可能會提前實施。真正的改善性購房者，有可能會提前消費。所以説從短期來看，對房地産的發展銷售起到很好的積極作用。

　　李濤:我認為不會井噴，因為鄭州市場一直都呈現小幅上揚的態勢，目前解除限貸，可能在短期內促成市場小幅上升，但長期看還是會持續穩健發展。鄭州樓市一直相對比較理性，原因是首先河南只有一個中心城市鄭州，鄭州的吸附能力很強，再加上河南人口基數比較大，這就能支撐起整個市場。調控最嚴厲的時候，市場都沒有出現降價或大幅的市場波動，現在可以預見市場即便有上行態勢，也不會波動過大。因此限貸解除後，會有短期井噴，但長期看應該比較平穩。

　　 【議題三】取消限貸後 漲價只是為促銷

　　李曉峰:隨著房貸新政的出臺，不少樓盤對外宣稱“即將漲價”，也有人説這只是樓盤的炒作，那麼房貸新政會影響房價走勢嗎?鄭州未來的房價將呈現什麼趨勢和特點呢?

　　王鵬:前段時間一些樓盤積壓的房源較多，所以要抓緊時間出手，不會真的漲價。現在購房者都很在行，相中就買、相不中説再多也沒用，比置業顧問還精通這裡面究竟有沒有貓膩。

　　唐瑋:所謂的“即將漲價”，實際上是行銷手段。10月8日當天，我們通過電話問了一圈，沒發現有漲價的。其實，我們為應對競爭樓盤漲價也出過方案，結果現在擱置了。

　　李濤:我認為此時漲價是愚蠢的，一些公司或行銷負責人為迎合買漲殺跌的心理，做出錯誤判斷，嘩眾取寵。開發商應當勇於承擔社會責任，主動穩定市場。

　　李曉峰:這也説明一個問題，限購政策和限貸政策，來的時候影響很大，走的時候波瀾不驚，它對於市場幾乎沒有任何影響，對於企業的銷售包括定價，影響也不大，對老百姓影響也不大。

　　朱洪傑:這跟買股票一樣，有人希望跌，有人希望漲。如果供求平衡的話，那麼價格應該隨價值而定，就沒有把價格漲上去或是把價格降下來的説法了。

　　王鵬:其實是把房價看得太高啦。

　　王瀝鋒:供需比直接影響房價波動，此次限購、限貸鬆綁釋放大量購房客群，因此可以預料，銀行政策落地後房價還是會上漲的。

　　【議題四】房企分化 將進一步加快

　　李曉峰:著眼整個房地産市場，後限購時代已經到來，隨著限貸的解除，鄭州房地産市場發展將會出現哪些轉變?房企分化會進一步加快嗎?

　　韓洪濤:出現分化的最根本原因，是行業利潤在下降。隨著行業利潤一再降低，一些項目被整合，最後的結果就是分化。在這個過程中，並不是所有的人都會成功，肯定會有“大魚吃小魚”，那麼最後“小魚”就要退出房地産行業。

　　房企分化會進一步加劇，大量的重組現象會發生。實際上不管是大企業還是小企業，下一步都應重視資源整合。你有資源、我有資金，就可以整合，目前鄭州已經有很多成功的整合案例。這對行業發展是有利的，也是政策層面能夠接受的。

　　李濤:非限購區將不再那麼紅火，學區房在短期內受到市場熱捧。至於房企分化，現在有一種不好的導向，很多週邊話語權持有者，都在誤導這個行業不斷走向急功近利。在這裡，也提醒房企大佬和行銷人士，一分真誠一分人心，千萬不要被誤導。正確的導向應該是:你一定要把用戶放在第一位，做好産品，讓客戶滿意。這樣無論市場出現什麼樣的波動，只要你有客戶的信任，都將贏得市場。

　　王鵬:有些企業只把房地産作為盈利工具，而不是畢生追求的事業，因此，分化是必然的。把專業的事交給專業的人去做，對行業發展是有利的。

　　唐瑋:市場將越來越細分，針對細分産品的領域，會出現一些小公司。任何一個大的行業門類裏面，最終都是往這兩個方向去發展:一類是做大公司，一類是做小特色。做自己擅長做的事，在自己擅長的領域裏去取得合理的利潤。

　　朱洪傑:分化肯定有，可以選擇自己擅長的板塊、擅長的區域，做擅長的産品。

　　王瀝鋒:此次限購、限貸政策的鬆綁，促使房地産市場完全進入市場化經濟時代，市場發展將依賴市場需求點，房企的成長將更依賴購房者的支撐，品牌效應將越發受到市場關注。大房企憑藉較強的抗風險能力和土地儲備量，更能開發出迎合客戶需求的房源，而“打一槍就跑”的房企，將沒有生存空間。

　　 【議題五】購房好時機 或許就在春節前

　　李曉峰:在諸位看來，現在是購房者買房的最佳時機嗎?請大家給購房者一些客觀的指導意見。

　　韓洪濤:通過對比近幾年的數據發現，春節前後是最便宜的時機，購房成本最低。

　　此次限貸解除以後，投機性客戶依舊存在，但是很多投機性客戶已經在觀望樓市，正把目光轉向日益上行的股市。若給大家一個建議的話，我覺得如果是純粹的投機性購房，最好就不要再去買住宅産品了，不妨去涉足寫字樓産品。

　　投資真正的住宅，意義不大。價格每年以不到1000元/平方米的幅度上漲，再加上新房購買後也不能快速流通，還要牽涉近20%的過戶費等，自持出租基本不夠抵銀行月供的。

　　李濤:有購房需求的朋友，一定要根據自己的實際情況來選擇。如果説前段時間受政策影響，改善性需求和剛性需求受到抑制，現在限貸限購政策解除了，我們可以根據自身的條件來釋放自我的需求。但受輿論影響認為房子即將漲價而盲目跟隨，是不理智的。

　　王鵬:急需買住宅的，什麼時候都可以買，但要是現在有房住，僅僅是為了改善一下，倒不妨觀望一段時間。如果是投資的話，那就最好不要碰住宅，投資商業産品還要區分不同項目，不能盲目投資。

　　唐瑋:我覺得春節前這一段時間，應該是很好的出手時機，或者是一個窗口期。投資性的需求，我不主張這個時候買。尤其是短期投資的話，這個市場還是不要進了，沒太大的意義。

　　朱洪傑:房價活動不大的情況下買房目的是什麼?我覺得是以幸福感提升為主。對於剛需客戶來講，從長期來看買房就是娶媳婦生孩子，該買就買。現在庫存偏大，到明年下半年，隨著這些庫存的消化，將會迎來供求關係變化，那時候房價有可能會有所上升。對於投資性需求來講，投資性需求和炒股是一樣的，別人都幹的時候你別幹。

　　王瀝鋒:我認為房價將穩步增長，降價不可能，同時主城區價格穩定，新興區域越來越活躍，其中主城區內的新房源後補不及，遇到現售的好房源要趕早不趕晚。同時，也不妨把目光投向鄭上新區、航空港區等新興區域。