幾乎每個人都清晰地知道，以“二套房”為重要內容的房地産調控已在各地風生水起、或緊或松地實施了十多年；但你卻可能至今不知道，到底什麼才是“二套房”？

　　從“認貸不認房”，到“認房又認貸”，再到“認房不認貸”……近年來人們發現，二套房的認定標準幾經變動，一些地方甚至一年兩易，前後標準又截然相反。二套房，儼然成了“任人裝扮的小姑娘”。

　　業內人士指出，每一次關於二套房的標準和政策變動，背後都是“利益”的身影，並直接催生出一系列市場反應乃至“假離婚”等怪相。在當前樓市低迷、絕大多數城市退出限購的背景下，二套房認定標準的任意變動尤為值得關注。

　　政策很權威，標準“很不嚴肅”

　　2009年，全國樓市漲聲一片。2010年4月，國務院出臺“新國十條”，一些房價過高的城市相繼頒布了“限購令”。如北京市提出，對貸款購買第二套房的家庭，貸款首付款比例不得低於50％，金融機構通過房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。

　　作為“新國十條”的配套政策，住建部、央行、銀監會等部門于2010年6月聯合發佈《關於規範商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》，要求二套房認定遵循“以家庭為單位、認房又認貸”原則。而此前執行的“無論購房者名下有多少房産，只要沒有未償還完的貸款，到銀行申請房貸都視為首套房”的方法行不通了。

　　2011年2月，樓市限購升級，“新國八條”出臺，北京等地對本地戶籍家庭限購1套房。這意味著，無論原有房屋是否貸款，二套房都不可以買。此舉一齣，投資投機性購房和恐慌性購房迅速降溫，一些地方也倣照北京政策予以跟進，樓市開啟降價模式。

　　2013年3月30日，被稱為“史上最嚴厲調控”的房地産市場稅收政策出臺，非唯一住房交易要徵收20％個人所得稅。這被業內視為對二套房交易的致命性打擊。

　　當前，在樓市持續低迷、限購相繼放鬆之下，關於“二套房認定改為‘認房不認貸’”的傳言也愈演愈烈。部分地區已當急先鋒，直接或變相鬆動了認定標準。福州市日前宣佈，購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房的，按首貸認定。而南京、杭州等地首套房認定標準已按照“只要房貸餘額還清，就算首套房”執行了。

　　標準隨意變動，樓市和公信“很受傷”

　　頻繁變動的“二套房標準”多是地方政府為調控樓市而出的臨時性措施。

　　專家表示，當房地産市場過熱時，二套房認定不僅“認房也認貸”，甚至限購限貸，而當樓市出現降溫時，地方政府又迅速放寬二套房認定標準，希望以此給市場注入更多購買力。“這種標準的急速變化不僅有失公平，也對市場秩序造成不利影響。”

　　另一方面，這種脫離實際的行政性措施也帶來一些社會問題。去年初，20％的二手房個稅政策出臺後，一些急於換房，又不是唯一住房的夫妻，只有選擇假離婚來避免出售房屋要繳納的20％稅費。據報道，北京市去年前三季度離婚登記數量達39075對，同比增長40％。

　　記者近日走訪武漢多個樓盤銷售現場了解到，“認房又認貸”的二套房政策，壓抑了大批改善性購房者。若近期出臺二套房新政，已還清貸款的二套房將可以享受首套房信貸政策，二套房將會迎來新一輪“購買潮”。中國指數研究院華中市場總監李國政説，在“金九”失色、購買力疲軟的當下，出臺“認房不認貸”政策，將是“換房族”出手的好時機，必將助推樓市“止跌回升”。

　　先統一認定標準，再談讓市場決定

　　專家表示，“二套房”認定標準是一個嚴肅的技術性措施，有其內在的科學性，不應隨意改變。

　　經濟學者馬光遠認為，“二套房”的定義經過了幾個階段。最初，二套房的認定是“認貸不認房”，只要以前有過貸款，不管是否還清，再購房都認定為第二套；其後演變為“認房不認貸”，不管有沒有貸款，只要手頭有房産，再購房就認定為第二套；現在又執行的是“認房又認貸”。“這顯然違背了住房信貸政策差異化的初衷。”

　　中原地産首席分析師張大偉亦表示，預計未來二套房認定標準的調整方向是名下無房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。這樣的口徑符合目前政府對購房自住的調控思維，也可釋放、刺激一些自住和改善型需求。

　　所謂“第二套房”，指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的其他住房，其界定標準的寬緊關係著貸款買房人的切身利益，也關係銀行房貸優質資産的增長。專家表示，二套房認定標準仍需細化，有關部門應儘快制定詳細的、可操作性強的認定標準。

　　李國政説，住房信貸政策的出發點是支援自住、抑制投資投機，具體執行時應從實際出發，考慮合理需求，建議應將完善差別化住房政策提上日程，進一步明確和規範首套房、二套房支援的範圍、條件和標準。

　　很多專家表示，嚴格執行第二套住房的認定標準，不因地方政府的土地財政衝動，或者長官個人意志而隨意改動，有利於將差別化住房信貸政策落實到位，更有助於維護政府的公信力，避免朝令夕改影響市場穩定。