凈利持續走低 協信入主獅頭股份離不開綠地的支援

　　入主獅頭股份(600539，SH)令重慶商人吳旭所控制的協信係再次被市場關注。

　　不過，據《每日經濟新聞》記者多日調查發現，在經歷2012年前後高調擴張后，這兩年協信地産的業績增速卻不盡人意，其凈利潤率在短短幾年間經歷了過山車般的體驗：從遠高於全國平均水準到遠低於全國平均水準。

　　此外，重金佈局的産業地産領域在2015年曾提出2020年前銷售額破千億。但相關財報顯示，截至2016年底的銷售額為49.67億元，目標任務任重道遠。

　　凈利潤持續下滑

　　在各大房企排行榜中排名持續下滑的背後，是協信放緩的業績增速。

　　協信遠創(協信係旗下的地産業務平臺)發佈的財務數據顯示，2014年、2015年、2016年、2017年上半年，公司的營業收入分別為79.26億元、74.67億元、119.24億元和39.75億元，分別同比增長了1.99%、-5.80%、59.68%、-34.81%；凈利潤為12.28億元、7.54億元、7.37億元、1.11億元，分別同比增長了108.07%、-39.47%、-2.25%、-74.42%；凈利潤率分別為15.49%、10.09%、6.18%、2.79%。

　　僅以平均凈利潤率為例，同期全國上市房企的平均數據分別為10%、8.3%、8.2%和10.8%。這也意味著最近幾年協信地産的盈利能力經歷了遠高於行業平均水準到遠低於行業平均水準的反轉。

　　值得一提的是，這並非渝派地産的共性。據金科股份發佈的財報，2014年、2015年、2016年營業收入分別為173.23億元、193.98億元、322.35億元，同比增7.80%、11.97%、66.17%；凈利潤分別為9.07億元、11.23億元、12.32億元，同比增長-7.74%、23.81%、9.69%。

　　此外，《每日經濟新聞》記者調查發現，除了銷售規模提振乏力外，協信地産近年來的産品競爭力也有所下滑。據協信遠創發佈的財務數據顯示，2012年公司房産銷售毛利率為47.27%，遠高於金科股份同年度的35.15%銷售毛利率；2016年，協信遠創的這一毛利率降至19.91%。

　　同時，協信在全國的部分項目盈利能力也值得關注。據聯合信用發佈的協信遠創債券2017年跟蹤評級報告顯示，截至2016年底的26個在售項目中，僅有協信嘉行中心、成都協信中心、重慶協信阿卡迪亞、蘇州協信阿卡迪亞、永川協信中心、嘉州協信中心獲得的回籠資金已超過總投資成本。包括協信春山臺、協信星都會、學府協信天地、無錫光電園等銷售面積均已超過70%的項目，均尚未收回投資。

　　“房地産是國家經濟發展的重要産業，支柱地位一定時期內不會發生重大變化，未來整個行業有較大的發展空間，但行業集中越來越高且在快速提升，房企必須要快速做大規模、增強實力，才能獲得更好的發展。”重慶一大型房企高管在接受記者採訪時表示。

　　但對協信而言，規模化道路過去顯然不好走，其面臨的融資難題成為首要掣肘。

　　“協信這幾年發展速度跟不上和它遲遲未能登陸資本市場有一定關聯。”上述高管認為，房地産行業屬於重資産，對資金流轉、規模等有著較高要求，協信的融資渠道僅有銀行授信和到債券市場發債，資本利用率有限，“但它已經控制了獅頭股份，以後融資也許會容易一些”。

　　産業地産預定目標面臨挑戰

　　協信入主獅頭股份離不開綠地控股(600606，SH)的支援。在規模化的道路上，它還有另外一位合作夥伴。

　　2015年6月10日，清華控股旗下的啟迪控股與協信宣佈成立啟迪協信科技城集團(下稱啟迪協信)，進軍科技城投資開發與産業運營服務領域，全力拓展産業地産。

　　12月4日，啟迪協信所投建的重慶總部城一招商經理告訴《每日經濟新聞》記者，啟迪協信目前已佈局重慶、北京、蘇州、青島等20余個城市，在建項目達40多個。

　　記者搜索的公開資料顯示，目前啟迪協信已分別在上海、重慶、青島、深圳、鎮江、無錫等地簽約投資開發科技城項目，投資金額分別為115億元、超100億元、11.45億元、108億元、48億元、16.74億元；今年6月，啟迪協信決定投資17億元打造重慶特鋼文創科技園；上述項目合計總投資高達354.45億元。

　　“和傳統地産相比，産業地産的盈利模式除了賣樓，還包括後期的招商、運營等。”重慶地産界分析人士榮騰洪表示，招商階段的稅收分成等都是産業地産可發力的盈利方向。

　　吳旭也曾公開表示，啟迪協信將進行輕重資産的交替推動，前5年通過地産開發支援科技園發展，後5年則由産業運營服務的業務和收入來推動拿地和新的空間營造，通過産業、創業、商業和社區四位一體發展，為企業提供園區空間和産業服務。

　　“這種開發模式首先要求前期的地産銷售要做起來，銷售回款快，現金流有了保障才能足以支撐整個車輪快速轉起來，做到千億市值。”上述分析人士表示。

　　而據規劃，啟迪協信2020年前銷售額要達到1000億元，如今啟迪協信科技城項目進展銷售如何？

　　據上述債券評級報告顯示，截至2016年底，啟迪協信青島科技城已售面積5.34萬平方米，在可售面積中佔比12.42%，已回籠資金4.29億元；位於深圳的啟迪協信科技園可售面積為85.14萬平方米，已售面積和已回籠資金均為0；無錫協信中心的已售面積在可售面積中佔比僅14.08%，回籠資金2.85億元；于2016年9月開盤銷售的啟迪協信太古城已售面積3.97萬平方米，在可售面積中佔比6.75%，已回籠資金3.17億元；重慶總部城、無錫光電園、長沙協信中心截至2016年底的回籠資金分別為26.3億元、2.98億元、10.08億元。上述項目中，僅有深圳科技園、重慶總部城、青島科技城為産業地産，其餘項目為商業地産，不過開發主體為啟迪協信。

　　按照上述數據統計，截至2016年底，啟迪協信相關項目總共回籠資金為49.67億元，剩下的時間裏要完成950.33億元銷售目標顯然並不輕鬆。

　　此外，記者發現，協信所打造的産業地産目標定位與現實似乎也有一定脫節。據百度百科介紹，重慶總部城是由協信與政府聯合打造的總部經濟園區，為世界500強、中國100強打造的專屬總部基地。12月4日，上述招商經理介紹，該樓盤于2011年開發銷售，截至目前已入住及已購買尚未入住的企業尚不到20家，其中僅有平安銀行和中國電信屬於世界500強和中國100強企業。對此，該招商經理表示，“世界500強等總部基地的説法只是宣傳上的説法。”

　　11月24日，《每日經濟新聞》記者就其上述財務狀況等問題向協信遠創信披負責人發送了採訪函至其郵箱，不過截至發稿一直未收到回復。