武漢“逆市”拿地　遠洋地産擴張隱憂

　　負債460億再舉債百億,高速擴張之下或存資金鏈斷裂風險

　　在港上市房企遠洋地産(03377.HK)再次踏上了高速擴張之路,而支撐其擴張的是大幅舉債。

　　10月19日,遠洋地産發佈公告,宣佈第二期規模為50億元的公司債將於近期發行,用於償還現有債務及補足一般營運資金。至此,遠洋地産今年百億公司債發行完畢。

　　公開資訊顯示,去年以來,蟄伏兩年棲身北京的遠洋地産突然突圍奮起,斥資超200億元瘋狂在北京、廣州、武漢等全國一二線城市逆市拿地,且迅速進行開發。

　　然而,遠洋地産瘋狂擴張的背後是其鉅額負債。遠洋地産2015年半年報顯示,集團有息負債總額達460億元。

　　鉅額負債的同時,銷售並未達到目標。按照遠洋地産今年420億元的銷售目標,截至三季度,銷售收入為221億元,想在第四季度達到200億元的銷售業績,難度不小。

　　10月21日,業內關注過遠洋地産的人士向長江商報記者表示,遠洋地産試圖以快開發、快回收的高速週轉方式解決資金問題。目前,包括在北京、武漢的項目,並未達到其預想“10個月”的高速。

　　上週日,遠洋地産相關人士回應長江商報記者稱,公司每年的商業租賃收入高達40億元,足夠支付負債利息。

　　香頌資本執行董事沈萌10月23日接受長江商報記者採訪時表示,一般而言,企業經營現金流壓力大才考慮發債,一旦企業經營無法好轉或通過融資改善經營,這些債務最終有可能壓垮企業。

　　再舉債百億

　　僅過兩個月,遠洋地産再次宣佈舉債。

　　10月19日,遠洋地産發佈公告,宣佈發行第二期公司債券,總規模為50億元。

　　而兩個月前的8月17日,遠洋地産曾宣佈獲得證監會批准,在國內發行100億元公司債。次日,遠洋地産就急不可耐地發行了首期規模為50億元的公司債。

　　這是遠洋地産首次發行　人民幣　公司債,創下了當時地産行業國內公司債發行歷史上最低利率紀錄,且年期最長。發債所得款項凈額將用於償還現有債務及補足一般營運資金。

　　遠洋地産相關人士曾公開稱,公司債發行取得較低利率,有利於遠洋地産降低融資成本,優化債務結構,保持穩健的財務狀況,進一步支援公司業務調整與創新發展。

　　長江商報記者查詢發現,去年以來,遠洋地産融資頻繁,公司債務不斷攀高。

　　去年7月,遠洋地産發行12億美元高級債券。時隔半年的今年1月29日,再次發行12億美元雙年期高級債券,成為2015年亞洲投資級債券中收窄幅度最大的交易。

　　翻開遠洋地産2014年年報發現,公司財務可謂是承受重壓。年報顯示,截至2014年底,凈負債比率約為66%,貸款總額達到456億元,同比增長近三成,當年為此支付的利息支出達到4.7億元,較2013年增加金額超過1億元。

　　到今年上半年,遠洋地産的財務狀況並沒有明顯改善。今年的半年報顯示,集團營業額151.07億元,較去年同期下降15%,毛利率維持在20%,與去年同期持平,其中核心凈利率較去年底上升2%。集團有息負債總額達460億元,現金資源總額為174.36億元,凈借貸比率為63%,比去年底下降了3個百分點,但仍為2009年以來的較高水準。

　　可以想見,遠洋地産的資金並不寬裕,負債高達460億元仍頻繁動輒舉債高達百億,資金之渴可見一斑。

　　瘋狂擴張之路

　　遠洋地産擔負鉅額債務所支援的是其瘋狂擴張,這種擴張仍呈飛速之勢。

　　今年8月15日開始,遠洋地産在武漢市中心的兩個項目陸續亮相。10月24日,長江商報記者在其位於漢口姑嫂樹路的一個樓盤售樓部看到,宣傳展牌顯示,遠洋地産的觸角已經從北京延伸至重慶、天津、上海、杭州、武漢、廣州、深圳、香港、青島等全國一二線主要城市。

　　數據顯示,2014年,在全國樓市進入低谷時,遠洋地産突然邁出逆市擴張步伐,一口氣斥資187億元拿下13塊地,共計145.5萬平方米。

　　長江商報記者注意到,遠洋地産進軍武漢市中心大約也是去年,目前已經開盤位於漢口賀家墩的兩個樓盤地塊,是去年從福星惠譽手中收購所得。去年8月的一份環評公告表明,該計劃需投資90億元開發。

　　其實,早在2010年,遠洋地産就已進軍武漢。當年,遠洋地産通過收購武漢弘福置業55%股權,利用弘福置業旗下兩宗地塊順利挺進武漢市場,將宜家湯臣改名為遠洋莊園,宜家金磐改名為遠洋世界,均不在武漢市區。不過,雖然遠洋地産在武漢市場上耕耘了5年,但籍籍無名,今年突然攜兩項目亮相,似乎昭示其擴張意圖。

　　今年以來,遠洋地産繼續大局擴張,先後進入廣州、深圳、南京以及香港這些熱門城市,僅一季度,就在這些地方新增土地儲備114萬平方米。

　　此外,遠洋地産還積極推動地産金融,旗下掌管的基金規模達50億元。

　　不僅如此,遠洋地産還加緊了資本投資步伐。前不久,中國規模最大的資産管理公司華融資産赴港上市,遠洋地産攜53億　港元　捧場,成為華融港股IPO最大的基石投資者。

　　或存資金鏈斷裂風險

　　蟄伏了兩年多的遠洋地産開始大肆擴張,其資金鏈斷裂風險也已悄然暗藏。

　　今年3月30日,在遠洋舉行的海鷗IV戰略發佈會上,遠洋地産總裁李明曾明確表示,遠洋未來的願景是成為以房地産實業為基礎,具有領先産業投資能力的投融資集團。遠洋地産試圖在未來幾年內構建包括“住宅開發、商業物業、客戶服務、地産金融”四輪驅動的業務結構。

　　公開資訊顯示,今年以來,遠洋地産已經開始深耕寫字樓、商業零售、養老養生,涉足電子商務和智慧社區、健康醫療、公寓運營、金融創新等業務,包括對外資本投資等。毫無疑問,這些大動作需要大量資金給予支撐。

　　10月24日,武漢業內一名關注過遠洋地産擴張模式的人士向長江商報記者表示,遠洋地産試圖以快開發、快回收的高速週轉方式解決資金問題。不過,目前,包括在北京、武漢的項目,並未達到其預想“10個月”的高速。

　　長江商報記者調查發現,在武漢的兩地塊,遠洋地産至少是在去年8月前左右拿到手,到今年8月開盤,已超10個月的“高速”。樓盤售價方面,地段稍差的福星惠譽樓盤開盤價1.1萬元,如今價格有所下跌,而遠洋地産位於姑嫂樹路的開盤價為1萬元,希望快速回籠資金意圖明顯。

　　在北京,遠洋地産快速週轉的計劃也部分落空。遠洋地産曾要求,正常招拍挂的項目,從拿地到開盤要控制在10個月內,開盤去化率須完成60%以上。但北京遠洋新天地和春天著項目,去年1月拿地,今年8月份開盤,週期長達19個月。事實上,北京春天著並未在8月份如期開盤。

　　與快速週轉相隨的是,截至目前,遠洋地産的地産銷售也是差強人意。

　　按照李明的計劃,今年遠洋房産銷售目標是增長5%達到420億元。前三季度,遠洋地産銷售221億元,而上半年月均銷售僅為20億元,儘管9月份銷售達到32.5億元,但要想在第四季度完成200億元的銷售業績,無疑是一次嚴峻挑戰。與此同時,為加速週轉協議銷售均價下滑,如9月環比下降9%,也一定程度上減少了銷售利潤。

　　鉅額債務高懸、多項大動作急需資金與房産銷售不理想導致的資金回籠慢、利潤壓縮等,無疑是罩在遠洋地産瘋狂擴張頭上的霧霾,其緊繃的資金鏈或存斷裂風險。

　　10月23日,香頌資本執行董事沈萌表示,一般而言,企業經營現金流壓力大才考慮發債,一旦企業經營無法好轉或通過融資改善經營,這些債務最終有可能壓垮企業。

　　遠洋地産一人士相關人士回應長江商報記者稱,雖然公司負債較多,但公司今年租賃收入高達40億元,且呈上漲趨勢,足以承擔負債利息。此外,公司融資渠道多,擴張步伐雖然較快,實則穩健。

　　沈萌認為,2010年左右的瘋狂擴張,曾令遠洋地産陷入困境。如今,遠洋地産在謀劃業務模式創新和盈利模式轉型時需要慎重,舉債是要還的,在宏觀經濟尚未出現明顯轉機的大環境下,資金鏈繃得太緊風險太大。