並購成癮的孫宏斌又看上了一塊難啃的骨頭。就在接連收購了成都中渝、西安天朗的部分項目後,融創中國9月8日晚間公告稱,已與雨潤集團簽訂戰略合作協議,將與雨潤集團債權人共同商討相關債務問題的解決方案。隨後,雨潤集團旗下港股公司雨潤食品以及A股公司　中央商場　分別公告,回應了融創介入集團資産重組事宜,雨潤食品公告中更是透露了融創或將通過股權收購介入雨潤資産重組的可能性。

　　自實際控制人祝義才今年3月曝出已被監視居住後,雨潤集團危機升級,不僅多名高管出走、債務重重,旗下眾多地産項目也在四處兜售。此時,孫宏斌“又”出現了。然而讓人頗感意外的是,孫宏斌此次出手,看上的並不僅是雨潤旗下的住宅項目。就在昨日,融創管理層與投資者的電話交流會明確勾勒出此番收購的投資邏輯——希望聯合若干家金融機構整體拿下雨潤集團,並將此次投資看作一個孵化器,為融創培育新的成長點。事實上,雨潤旗下的農貿物流、商業運營以及保險板塊才是孫宏斌眼中的價值所在。

　　在折戟綠城、佳兆業後,這一回,孫宏斌能成功扮演雨潤集團的“白武士”嗎?

　　或以股權收購介入重組

　　9月8日晚間,融創中國發佈公告稱,公司與雨潤控股集團訂立戰略合作協議,公司及其指派的合作夥伴擬與雨潤集團就一系列戰略合夥事宜相互合作。根據戰略合作協議,協議雙方約定融創與雨潤集團彼此進行戰略合作,憑藉各自優勢,提升雙方價值;雙方與債權人共同商討雨潤集團相關債務問題的解決方案;雙方努力確保雨潤集團各項業務正常運轉,並在滿足相應條件的前提下,融創向雨潤集團提供全面支援。同時,融創也在與雨潤集團控制人的代表就其他投資進行商討,擬達成與以上戰略合作協議內容相類似的合作協議。

　　這意味著,不同於此前對中渝、天朗等僅基於項目層面的並購,融創中國此次與雨潤集團將是集團層面的整體合作,並且不局限于地産業務。

　　經過對佳兆業與綠城的兩次收購失敗,孫宏斌已然鍛鍊成“並購老手”,不忘在公告上加上一句排他性限制條款:“雨潤集團及其關聯方不得與其他第三方就戰略合作協議範圍內的任何事宜進行洽談和接觸,且不與任何第三方訂立任何協議。”

　　而雨潤集團旗下港股公司雨潤食品的公告中更進一步透露了融創可能採取的收購方式。公告稱:獨立第三方(應指融創中國)還可能購買主要股東Willie(祝義才旗下公司)所持公司股權。這句話很清晰地表明,如果事項進展順利,孫宏斌或許將會以股權收購的方式介入雨潤的資産重組。

　　救人水火還是趁火打劫

　　這一幕似乎非常眼熟。因計劃收購綠城和佳兆業而收穫“白武士”這一稱號的孫宏斌,此次再度化身,而拯救的對象雨潤集團所處的現狀與彼時的佳兆業如出一轍——實際控制人深陷危機,並且同時擁有豐富的土地儲備。

　　綜合各方資訊,記者了解到,雨潤集團董事長、實際控制人祝義財自今年3月23日起已被檢察機關執行指定居所監視居住的強制措施。在此之後雨潤集團危機升級,旗下中央商場一批高管相繼離職,包括獨立董事徐康寧、董事張化橋、董事會秘書陳新生等。

　　人事動蕩之際,祝義財又因為江蘇雨潤　農産品　集團有限公司與華潤深國投信託有限公司借款合同糾紛一案,被華潤信託申請訴前財産保全。隨之而來的是祝義財持有中央商場約4.77億股份自今年8月31日起被凍結,凍結股份佔中央商場總股本的41.51%,凍結期限為三年。按照中央商場停牌前價格13.1元每股計算,祝義財此番被凍結的股票市值達62.45億元。

　　已經在佳兆業並購案上白忙一場的孫宏斌,為何又找了一塊同樣難啃的骨頭?一向對轉型嗤之以鼻的孫宏斌,興趣似乎並不在雨潤的食品資産上,始終專注于地産開發的融創,理應看上的是雨潤旗下的土地和項目。那麼,雨潤的土地儲備規模到底有多大?

　　根據媒體此前的報道,2010年雨潤集團曾在全國佈局所謂的“三三三”發展戰略:在全國30個省會城市建設雨潤農副産品全球採購中心、在300個地級市建設雨潤農副産品物流配送中心、在3000個縣域建設雨潤農副産品種養生産基地。這些所謂的中心基地中包含大量商住配套土地。僅僅被曝出的西安農副産品全球採購中心3000畝土地中,就包括9萬平方米的星級酒店和28萬平方米的配套商業。2013年末,雨潤地産的土地儲備可開發建築面積就已經達到6000萬平方米以上。

　　從土地儲備規模看,雨潤確實是一塊肥肉,然而這些土地儲備的資質並不理想。根據雨潤官網上的項目資訊,雨潤一共有36個房地産項目,主要分佈在東三省、長三角的二線以下城市,尤其是三四線城市項目有28個之多。這與融創一貫的投資風格並不相符。

　　越來越精的孫氏“並購經”

　　融創到底看上雨潤什麼?

　　9月9日下午,一份關於投資者與融創中國董事會主席孫宏斌及行政總裁汪孟德就本次交易事項進行交流的電話會議紀要流傳開來,似乎可以解開業內對此次收購的所有疑惑。融創管理層在電話交流會上強調,這僅是一次投資行為,並不代表融創將採用多元化戰略,原有聚焦一二線城市的戰略方向沒有任何改變。這次投資類似于孵化器,未來融創將聯合一家或若干家金融機構整體拿下雨潤集團,為融創培育新的成長點。但未來這部分業績將不會併入融創上市公司表內,而是完全獨立的。

　　在孫宏斌看來,雨潤的品牌和産品有巨大的機會也有較大困難,最難的就是其土地大多分佈于三四線城市,但好處是持有成本很低。克而瑞房地産研究中心提供的數據顯示,剔除物流地産後,雨潤在招拍挂市場的拿地平均成本僅710元/平方米,通過其他方式如協議出讓獲得的地塊價格更低,部分農貿用地周邊的甚至“零地價”。同時,産品定位清晰,以剛需為主,且即便採用極低的定價依然能獲取利潤。由於和融創原有佈局和定位完全不符,未來可能以採取低價去庫存的方式迅速變現,甚至打包轉讓等。

　　事實上,住宅及商業綜合體開發部分並不是融創關注重點,雨潤旗下農貿物流、商業運營以及保險板塊才是孫宏斌眼中的價值所在。融創管理層表示,雨潤集團下屬的A股上市平台中央商場擁有商業運營的經驗,持有成本很低且能提供穩定收入。而農産品物流本身也是商業,收入由佣金和管理費組成,類似商用物業,同時進入門檻較高,有巨大價值。同時,雨潤旗下利安人壽的保險業務經過幾年的運營,賬面已開始盈利,未來發展前景非常看好,對融創房地産主業也有協同支援。

　　另外,融創方面也透露,從整體來看,雨潤集團的債務成本和期限還是相對比較健康。融創將聯合其他金融機構一起解決雨潤目前的流動性問題,如果流動性得到解決,再調整各板塊發展戰略,雨潤旗下資産價值將逐漸體現。

　　不過,在經歷了多次收購失敗後,融創對於結果亦有兩手準備。融創管理層表示,若在後續進展中覺得價值與預期不符或者雨潤創始人發生變化,交易都有可能終止。然而在很多業內人士看來,不管此番收購最終能夠成功,在並購之路上命運多舛的孫宏斌,投資算盤已經越打越精了。