3月的北京，春意已濃，建國路與西大望路交叉處——這個京城最繁華的十字路口，車流滾滾、人潮聚散，揚起的灰塵在陽光中輕慢地飛舞。一派忙碌的生機中，唯有東南角的兩棟大樓靜默地矗立著，似乎是熱鬧繁華背後的布景。

　　這兩棟樓座現在叫“佳兆業廣場”，很多人還是習慣於用“長安8號”這個名字稱呼它，而“京城第一爛尾樓”這個綽號則比它的任何一個案名都更加廣為人知。11年間，這棟位於北京CBD核心地段的爛尾樓頻繁易主，雖然身價飆漲，但卻始終難以入市。

　　在2013年被“爛尾專家”佳兆業接管之後，業界多半認為這場京城爛尾大戲終將圓滿收場。就在2014年10月，還有媒體將佳兆業稱為長安8號“終結者”，報道京城第一爛尾樓即將完工。

　　然而不出數月，佳兆業的“猝死”卻讓長安8號的未來再一次陷入未知。年初，甚至有傳聞稱“白騎士”融創也不願接手該項目。對此，佳兆業集團品牌經理周婷回應中國房地産報記者稱：“我個人並不知道這樣的消息，但收購還在進行中，具體情況還是以最後公告為準。目前還是佳兆業原先的團隊在管理，項目按原計劃將於今年下半年開盤。”

　　另一佳兆業內部人士向中國房地産報記者透露，“兩會”之後，佳兆業廣場已經申請復工，即將進行外立面和內部裝修的收尾工作。對於項目預售許可證早已到期的問題，他表示可能不會申請延期，而是會以現房形式銷售。

　　有人將長安8號詭譎難料的命運歸因于不可捉摸的“風水”，然而回溯它11年來的曲折身世，折射出的其實是房地産市場的起伏乃至中國社會變遷的時代洪流。

　　從政策窗口期的機會型進入、到地産全盛期妄圖以小博大的失敗運作，到首次開盤遭遇嚴厲調控，到地産最後癲狂期的炒作式轉手，再到反腐大潮之中“被流彈命中”，這棟矗立在北京東西中軸線上的鋼鐵巨獸已經成為中國房地産行業一個充滿諷刺的寓言，在瘋狂的資本和扭曲的市場反覆拉扯之下，長安8號的故事被一次次續寫。

　　隨著市場回歸理性，經濟進入“新常態”，長安8號的故事能否迎來“大團圓”？或許，真的只有時間能給我們答案。

　　“以小博大”的貪念

　　長安8號的故事始於2004年，這是中國房地産行業歷史上一個關鍵的轉折之年。

　　彼時，為了整治日益嚴重的土地尋租問題，也出於控制房地産過熱的初衷，中央政府出臺了嚴格控制土地供給的政策。2004年的8月31日，正是之前延續21年的土地協議出讓制度全面被“招拍挂”取代之時，業界稱之為“8·31大限”。

　　搶在“大限”來臨之前，王府世紀董事長王志才頗具遠見地以協議出讓方式艱難拿下了長安街沿線最後一塊70年産權的地塊，並定名為“耀輝國際城”。該地塊所在的朝陽區，還在當年被定位為北京市功能拓展區，區域面貌、涉外環境以及商務氛圍愈發成熟，國貿區塊CBD的雛形已經顯現。

　　資金並不雄厚的王府世紀能夠拿下這一地塊，無異於撿著了一張彩票。

　　實際上，2004年後，土地招拍挂並沒能如預想般遏制房地産市場過熱，反而不斷推高地價，資金實力成為開發商獲取土地最大的決定因素。許多資金實力偏弱的開發商都因無力拿地而折戟地産江湖，一些熱門地塊在多家搶奪之下成為創造新高價的“地王”。

　　然而，與後來的地産大鱷相比，王志才的王府世紀實在太弱小了，雖然勉強吃下了這一黃金地塊，但卻並不具備後期開發的資金實力。而這種機會型進入也為該項目的爛尾埋下了隱患。

　　在拿地數月之後，早已意識到自己無力進行後期開發的王府世紀立刻引入了第一個投資者——天鴻寶業。以3100萬元收購耀輝國際城62%的股份之後，天鴻寶業啟動了對該項目為期3年的艱難運作。

　　從2005年到2007年，中國房地産市場進入了爆炸性發展的黃金時代。當有的地方還在把“排隊買房”當新聞報道時，北京已經出現了睡在售樓處搶房的現象。

　　同樣在這三年間，北京萬達廣場和金地中心相繼落成，北京CBD商圈的核心不斷東移。隨著大望路的改造和北京頂級購物中心新光天地在2007年開業，耀輝國際城所在的板塊價值急速攀升。

　　在美好到幾近瘋狂的市場前景誘惑下，天鴻寶業曾拼盡全力想以一己之力推動耀輝國際城入市。然而，這種賭徒式的貪念卻遭到了現實的無情打擊。對於欠缺運作經驗和融資準備的天鴻寶業而言，這樣大體量的項目簡直就是一個無底洞，3年間，項目因資金問題建建停停，天鴻寶業的資金池也被一點點榨幹。

　　年報顯示，接手耀輝國際城之後，天鴻寶業的現金流狀況日趨惡化，負債率年年攀升。2006年其資産負債率為80%，到了2007年年底上升至83%。

　　調控中頻繁易手

　　2007年8月，再難支撐的天鴻寶業終於帶著耀輝國際城“改嫁”首開，以此獲得16億元注資，重組為首開股份。然而，這部分資金僅能令這個龐大的項目勉強開工而已。

　　半年多後，2008年金融危機席捲全球，中國房地産市場受到波及，預期一下降到冰點。“拐點論”頻現、交易量大幅萎縮、加息、上調存款準備金率，多重因素作用下，此前瘋狂追求規模的房地産開發商們紛紛感到資金鏈吃緊。

　　降價套現已經成為現實。萬科在北京的新盤中打出6.3折的低價，引領降價潮；其他開發商無奈跟進。隨後，珠三角出現“退房潮”並波及全國，還有開發商打出“無理由退房”的口號。

　　在這樣的市場態勢之下，首開擔心耀輝國際城前期的燒錢速度會比今後的銷售速度還快，於是，在2008年4月即將上市之際，首開迅速以“一直致力於開發中檔住宅，並不擅長也無興趣開發豪宅”為由，將這個“拖油瓶”扔給了香港世紀協潤。

　　有趣的是，香港世紀協潤的母公司是泓達投資，而該公司的控股股東正是王志才。易主後，項目改名為“擎峰閣”。“説到底，王志才還是看好當時的豪宅市場和北京市場。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為。

　　他的眼光再一次被市場所印證。在熬過了奧運期間的“愁雲慘霧”後，政府對房地産的態度開始由“控制”向“拯救”轉變。降低置業門檻、降低貸款利率、降低存款準備金率的“三降”動作，給樓市注入了一劑強心針。2008年底的4萬億投資，更是讓樓市走向了迴光返照式的新一輪瘋狂。

　　同樣再一次被印證的，是王志才明知力不從心還要勉力而為的機會主義性格。首開轉讓耀輝國際城62%股份的條件不僅包括4.587億元的股權轉讓金，還有項目向首開股份借款的本息共計約11.41億元的債務，到期日為2009年7月31日。

　　對於這筆16億元鉅款的窟窿，王志才根本沒有能力填補。但這個“聰明人”並沒有讓自己陷入疲於償債的窘境，而是找來此前深耕南方、對北方市場渴望已久的中國奧園做金主。

　　2009年9月，中國奧園以認購可轉換票據、控股等一系列資本運作方式，用3.7億元收購了世紀協潤41.33%的股份，並向世紀協潤提供了4.6億元的短期貸款助其還債。而世紀協潤持有長安8號項目公司北京耀輝置業有限公司96.8%的股權。此時，項目名也由文縐縐的“擎峰閣”改成了更直白的“長安8號”。

　　開盤受挫倒賣獲利

　　2009年，中國房地産行業正醞釀4萬億驅動下的一把虛火。中國奧園躊躇滿志，認為長安8號這樣的明星項目正是自己豐富高端産品線、撬開北方市場的絕佳支點。

　　2010年，長安8號尚未建成就聲動京城——“北京CBD東擴核心區高舒適度的低碳豪宅”概念、“全球頂級設計集團首席設計師”團隊、“史上最美售樓小姐”行銷事件。甚至還請來風水大師做出所謂“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長安8號”的風水定性。尤其是8萬元/平方米的高昂預售價，當時放眼全北京也沒有幾個項目可與之比肩。

　　遺憾的是，聲勢如此浩大，真到了向市場“開火”時，長安8號卻啞了。2010年3月，項目首次開盤只獲得了10億元的銷售收入，與奧園地産董事局主席郭梓文預期的120億元相差甚遠。一位曾經有銷售長安8號經驗的市場人士告訴記者，當時北京豪宅市場均價過4萬元/平方米的本來就很少，8萬元/平方米的定價顯得偏高。

　　緊接著，2010年5月，史上最嚴厲調控落刀，限購政策大大擠壓了住宅市場，豪宅項目凋敝程度更甚。2011年，中國奧園的合同銷售額僅50.16億元。有業內人士評價：“如果當年不接手長安8號，奧園的規模應該比現在大得多。”

　　事實上，據知情人士透露，中國奧園運作失敗的主要原因是項目經過層層轉手之後，股權關係極為複雜，而奧園一直沒能掌握項目的主導權。據悉，光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，中國奧園就耗資30余億元。

　　而在項目的一些關鍵問題上，中國奧園與世紀協潤始終未能達成一致。比如在2011年，郭梓文對項目定位有所反思，認為一方面應將住宅轉為長期持有的商業出租項目，一方面應隨行就市降價促銷，但王志才卻堅守高端住宅定位不讓步。

　　及至2012年3月，中國奧園終於決定放棄長安8號這塊“雞肋”，以14.8億元將其持有的長安8號51%的股權盡數出清，轉而回歸當初起家的剛需産品。

　　接盤的公司叫做金利豐。“如果説之前的首開、奧園等還是想把這個項目做成，金利豐則完全是想通過抄底資産、短期持有，待市場好時打包轉手，從中獲取投資溢價。”中原地産首席分析師張大偉對記者表示。

　　2012年，樓市調控“外緊內松”，市場走出了一波復蘇的暖冬行情，似曾相識的“日光碟”再現江湖。

　　作為一家金融投資公司，金利豐看準了這一波市場行情，在接手後，金利豐未對項目做任何開發，停工擱置了一年多。

　　2013年8月，佳兆業股東繞過上市公司佳兆業，從世紀王府和金利豐集團手中收購100%的股權，耗資60億元拿下了長安8號，並由佳兆業以“代建代管”的形式介入開發。

　　這也意味著，十年間，這個長安街沿線的爛尾項目的股權價值飆升了120倍。

　　反腐大潮下的炮灰

　　長于舊改且善於處理政府關係的佳兆業，曾經是最接近圓滿結局的接盤者。

　　佳兆業接手時，中國樓市已經開始由癲狂回復理性。大型開發商都清楚，要想存活，做好産品是基本。這一次，開發商的確是希望通過自己産品導向的思維，重新運作該項目，令其價值得到提升。

　　“這是佳兆業集團落子北京的開篇之作，十分慎重，接手後就一直在做定位規劃和協助王府世紀處理歷史遺留問題等事項。”2014年10月，佳兆業相關人士曾對媒體表示，“對於業內顧慮最大的項目前期遺留的股權、施工單位糾紛等問題，公司非常重視。去年年底，佳兆業和王府世紀已集中簽署了上百份和解協議，至目前基本已全部完成履約，前期糾紛均已妥善處理。”

　　如果一切順利，佳兆業計劃在2015年下半年開始正式推盤。

　　然而，一個“意外”卻導致了佳兆業的猝死。

　　實際上，由於中國土地制度的特殊性，房地産一直是與地方政府關係最曖昧的行業。在新一屆政府重拳出擊的反腐大潮中，牽出個把地産商也不算是太大的“意外”。

　　只是這一次，厄運又偏偏降臨在長安8號的頭上。

　　循著長安8號的浮沉軌跡可以發現，它每次轉手的時間節點，都貼合著政策的風吹草動和市場的風雲變幻。嚴躍進總結道：“長安8號的數次‘倒騰’有的源於主動，有的出於被動，但總體來説，它是中國樓市投機心態的典型産物，是一面多棱鏡，反映出政治、經濟、社會等多方面的規律性和無常性。”

　　伴隨著融創收購細節的塵埃落定，長安8號或將迎來第七任主人，這場摻雜了太多慾望、賭性、執念和無奈的悲喜大戲，仍然未完待續。