大連萬達商業地産股份有限公司(以下簡稱“萬達商業地産”)昨日宣佈，公司股份將於12月10日起在香港公開發售，並計劃于12月23日在香港聯交所主機板掛牌交易。而在前日招股區間價格曝光之後，萬達商業地産的估值能否如預期般理想成為另一個關注的焦點。儘管昨日萬達方面並沒發佈官方版本，但目前市場聲音大致分為兩類，投資者根據市場規律預測總市值可能超過3000億元，而機構則將估值鎖定在3000億元，但無論如何判斷，萬達商業地産將成為市值最高的房企已是鐵定的事實。

　　市場規律：或超過3000億元

　　萬達集團董事長王健林儼然成為目前最受香港資本市場歡迎的人物，而從路演現場傳出的消息也顯示，萬達商業地産的招股價格介乎41.8-49.6港元/股之間，而另有媒體報道，機構隨後給出的6倍認購也證明了這筆港交所年內最大單的價值。

　　不過，在萬達商業地産還未最終公佈招股價格區間和公眾持股比例時一切都不能成為定論。但也有消息認為，根據香港聯交所對新申請人公眾持股量要求，發行人已發行股本總額至少有25%由公眾持有。如果發行人預期上市時市值超過100億港元，則香港聯交所可酌情迦納一個介乎15%-25%的較低百分比。目前港股地産上市公司市盈率一般為5-7倍，有分析人士預計認為，萬達商業地産由於有別於普通商業地産公司，PE值可能參照商業公司進行計算，其上市後未來總市值可能超過3000億元人民幣。

　　機構預測：鎖定3000億元上下

　　萬達商業地産的估值還未最終揭曉之前，投資機構也已紛紛做出了預判。在高盛看來，萬達商業地産低成本土地及快速的資産週轉有助於開發出租物業産生現金流，高盛預計，在地産開發業務以及新的購物中心以及酒店經常性收入的帶動下，2014-2016年度的基本盈利的年複合增長率達到36%。此外，高盛以中海外、華潤置地以及萬科做比較，將萬達商業地産的估值範圍設定為2014年底資産凈值折現0-40%，最終得出其股權估值範圍介乎2560億-4270億港元之間。

　　瑞信也認為，萬達商業地産的大多數購物中心均擁有合適的規模、合適的商品組合和合適的地點，其租金上漲潛力與收益率要高於同行業，並且在拋出線上線下結合業務的情況下，瑞信估計萬達商業地産的凈資産範圍介乎3060億-3760億元之間，購物中心、開發物業和酒店分別佔資産總值的55%、32%和13%。

　　另外，中金香港證券則根據以貼現現金流量法為基礎的資産凈值及基於市盈率的分類加法總估值法測算出萬達商業地産的資産凈值則為2860億-3170億元之間。除此之外，匯豐、中銀以及花旗等多家機構的估值預測均顯示，萬達商業地産的最終估值將鎖定3000億元上下。

　　排位：估值第一房企穩獲

　　在上海易居執行總裁丁祖昱看來，“畢竟萬達商業地産還是中國商業地産領域的老大，雖然萬達的商業模式在一二線城市基本飽和，但在三四線城市中，再走一輪是沒有太大問題的”。

　　另外，也有分析認為萬達城模式也從去年開始脫穎而出，對一二線城市的萬達廣場模式也是一種很好的補充。不過，即便按最低定價，仍然高於中海外1524億元、萬科A 1355億元的市值，仍不能改變萬達商業地産成為中國房企市值第一高的事實。