寶能停工風波發酵

　　八成項目在二三線城市 風險敞口引關注

　　■本報記者 劉力圖 趙士勇

　　廣東、合肥報道

　　近日，寶能地産陷入全國多地項目疑出現停工的漩渦，其開發能力遭受質疑的聲音此起彼伏。

　　記者從寶能集團位於肇慶市的環球金融中心以及上海奉賢申隆生態園的項目了解到，寶能地産在多個地方的項目開發進程受到多方因素的影響。

　　“寶能地産願意到各地揮金囤地，是地方政府招商引資的坐上賓，其在地方項目的進程受阻一方面與中斷資金投入有關，一方面與地方政府有關係。”肇慶新區一位知情人士稱。

　　開發商撤資？

　　“寶能環球金融中心在2015年中旬就出現了停工，當時售樓行銷中心都已經更改名字了，在肇慶市當地更是找不到以往出現比較多的‘寶能係’廣告。”廣東肇慶市某小型房地産開發商指出。

　　事實上，目前該金融中心現處於停工狀態，據該項目的一位內部人士透露，“老闆換了，現在還在等待開工消息。”

　　從工商登記資訊來看，寶能地産已將該項目的股權轉讓。目前，肇慶新區寶能環球金融中心一期項目的開發建設單位是肇慶市寶能投資有限公司，該公司在2015年12月22日進行了法人股東的變更，公司法人股東由寶能地産股份有限公司變更為深圳解新投資有限公司。

　　當地市場紛紛傳出寶能地産的項目因資金斷裂而停工，對此，肇慶新區網路問政辦發言人在肇慶市網路問政平臺上回應稱，寶能環球金融中心項目停工不是因為資金斷裂，而是受房地産市場下行壓力較大等方面因素影響，項目投資者寶能集團調整了項目建設思路，項目暫時處於停工狀態。

　　該發言人表示，寶能集團正優化開發的産品以及加強後續招商等方面的工作，肇慶新區管委會已與寶能集團磋商項目推進的有關事宜，爭取項目早日復工。

　　肇慶新區管委會知情人士指出，寶能集團是肇慶新區招商引資的重要客戶，寶能環球金融中心也是肇慶市約在3年前為新區建設推動的重點引進項目，經過多番勸導開工後無果，最後該項目只能轉讓收場。

　　據該人士了解，寶能地産進入肇慶新區開發後，多次向政府提出該區的發展進程遠低於預期，且經過多輪銷售開拓，市場的消化能力也低於預期，因此項目的進度也受到影響。

　　停工隱情

　　根據寶能集團官方宣傳資料，肇慶寶能環球金融中心項目體量頗大，該項目擬規劃建設用地560畝，總建築面積170萬平方米，項目預計分為三期建設，其中包括商業街、住宅、寫字樓和公寓。

　　一位曾與寶能該項目有接觸的廣東肇慶市某小型房地産開發商表示，寶能集團在考慮進軍肇慶地區時，獲得當地政府不少的支援，包括大力支援寶能集團的相關産業發展，如前海人壽等相關金融産業。

　　“當時的投資進駐，寶能置換了一些政策支援和關係網，但市場的確不怎麼理想，地方政府很多與新區發展所需的配套工作、計劃也擱淺，這低於寶能的預期，因此，肇慶政府與寶能的關係也受到影響。”上述開發商表示。

　　此外，寶能集團在上海市奉賢區申隆生態園也已停工。官方資料顯示，該項目佔地10.1萬平方米，建築面積25萬平方米，將建成一座以金融業為龍頭，聚合多種現代服務業的産業綜合體。除寶能集團旗下的前海人壽全國後援中心入駐該項目外，項目共打造包括高端酒店在內的6大業態及産品系統，該項目于2013年12月入駐申隆生態園，當時預定兩年內完成建設。

　　據上海區域一位曾為該項目提供諮詢服務的房地産策劃公司負責人介紹：“該項目的規劃發展與高端酒店業關係密切，早年也是希望乘著該行業發展的東風，佔領服務業的鰲頭位置，但因為高端酒店業並不景氣，寶能認為市場並不能滿足其投資回報的預期，打算撤資，收縮戰線。”

　　不過，對於媒體報道的即將停工的合肥寶能城項目，1月21日下午，本報記者來到合肥寶能城二期工地，採訪到的工每人平均否認有停工，只是表示冬天溫度低，施工進度稍慢，而且臨近過年，一些工人放假回家。目前還沒有拖欠工資的情況，資金狀況也正常。

　　隨後，在合肥寶能城濱湖項目銷售中心，記者了解到，合肥寶能城目前有兩期住宅樓盤，一期已經全部售完，二期有20多棟，已經售完7棟，1月底再開兩棟小戶型。對於合肥寶能的七星攬月項目開工情況，他説已經奠基了，全部開發完畢可能要10年。

　　經營調整受挑戰

　　有媒體統計數據顯示，目前寶能地産所停工項目的總面積已達832.5萬平方米，佔在建項目總面積的22.8%。由此可見，寶能地産戰線收縮戰略略見一斑。

　　“寶能地産前幾年過多地在二三線城市擴張佈局，經過市場的深度調整後，這些城市的元氣受損嚴重且並未恢復，因此出現收縮項目投資也是符合優化結構的大趨勢。”深圳某服務寶能地産的諮詢機構項目經理向記者表示。

　　資料顯示，目前寶能地産在全國的項目規劃建築面積配比為：一線城市18%，二線城市50%，三線城市32%。由此可見，二三線城市的佈局佔比高達82%，存在明顯的風險敞口。

　　有曾在寶能地産任職的一位中層人士透露，寶能地産在投資決策、規劃調整、項目管理、人員安排等方面都出現過不少決策草率、規劃不週全、管理混亂的現象。“有時候總部資金劃撥不下來就斷流了，地方項目馬上陷入停滯狀態。”他表示。

　　他強調，市場景氣的時候，公司很多投資決策都很快，風險把控不足，當市場不景氣的時候，也沒有做好風險規避的動作，所以地方項目的負責人往往比較被動。

　　據上述房地産策劃公司負責人了解，寶能地産往往熱衷於大體量建設城市綜合體，因此地方政府一直青睞這樣的資金巨鱷，但當關係受到挑戰後，寶能也不願意繼續投入資金維護原計劃的項目，要麼擱置要麼轉賣。

　　此外，有業界指出寶能地産的狀況的確不容樂觀。

　　數據顯示，自2012年至今，公司的經營性現金流和投資性現金流全部為負，2012年、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的經營活動現金流量凈額分別為：-244091.88萬元、-387411.77萬元、-1048015.07萬元和-74293.05萬元，報告期內經營活動産生的現金流量凈額波動較大且為負。截至2015年6月，公司負債金額達到397.4億元。為了補足資金缺口，寶能持續地大量融資，2012年至2015年上半年融資金額達220億元。