江蘇鹽城：擴大加裝電梯提取公積金範圍，別墅也可申請公積金貸款

　　據微信公眾號“鹽城發佈”4月5日消息，江蘇省鹽城市發佈《鹽城市住房公積金管理委員會關於調整住房公積金使用政策的通知》，2024年5月1日起執行。

　　取消別墅限制，住宅房屋均可申請公積金貸款

　　文件顯示，鹽城市將支援老舊小區改造，擴大加裝電梯提取住房公積金範圍。繳存人及其配偶均可提取住房公積金用於支付雙方父母既有住宅加裝電梯費用，所有提取人合計提取金額不超過加裝電梯家庭實際支付費用。

　　滿足多元化住房需求，擴大住房公積金貸款支援房屋範圍。凡購買、建造、翻建、大修自住住房(含別墅)的，均可申請住房公積金貸款。

　　鹽城市公積金中心稱，為滿足繳存人對大戶型住房的消費需求，促進和擴大消費，參考本市周邊城市的規定，取消別墅限制，凡房屋規劃用途為住宅的房屋均可申請住房公積金貸款。

　　完善公積金貸款額度計算辦法

　　鹽城市還將根據繳存人住房公積金貢獻度和還款能力，完善住房公積金貸款額度計算辦法。

　　為防範突擊提高繳存基數套貸行為，將原借款人為正常繳存比例繳存住房公積金的職工貸款可貸額度計算公式，由“借款人住房公積金月繳存基數之和×40%×12(月)×貸款年限(年)”調整為“借款人近12個月月均住房公積金繳存基數之和×40%×12(月)×貸款年限(年)”。同時，若按上述方法計算後的貸款月還款額大於月均住房公積金繳存基數之和的60%時，則按月均住房公積金繳存基數之和的60%作為月還款額確定最高可貸額度。

　　鹽城市公積金中心明確，近12個月月均住房公積金繳存基數是指借款人貸款申請時往前推算12個月的平均繳存基數，繳存不足12個月的，按實際繳存月數計算平均值。

　　例1：

　　問：繳存職工小李，今年30歲，未婚，住房公積金已連續正常繳存2年了，繳存比例為12%，2022年7月至2023年6月期間，月繳存基數為3500元，2023年7月至目前，月繳存基數為5300元，準備5月份在鹽城城東購買首套房，房價預計100萬元,請問小李可以申請多少住房公積金貸款?

　　答：如小李2024年5月份申請住房公積金貸款，貸款年限確定為20年，他申請住房公積金貸款的可貸額度計算公式為：借款人近12個月月均住房公積金繳存基數×40%×12(月)×貸款年限(年)；即2024年5月往前推算12個月(2023年5月至2024年4月期間)的月均住房公積金繳存基數×40%×12(月)×貸款年限(年)。其中，月均住房公積金繳存基數為(3500元×2月+5300元×10月)/12月=5000元，通過上述公式計算得到可貸額度為48萬元。同時，小李48萬元、20年期的公積金貸款，按等額本息還款方式的月還款額為2686.16元(含本金和利息)，不超過月均住房公積金繳存基數5000元的60%=3000元，符合住房公積金貸款政策規定。

　　例2：

　　問：繳存職工小吳，24周歲，妻子小張，22周歲，夫妻倆在同一單位上班，住房公積金已連續繳存3年了，繳存比例為8%，2022年7月至2023年6月期間，月繳存基數均為2800元，2023年7月至目前，月繳存基數均為3400元，準備5月份在鹽城城南購買首套房，房價預計240萬元,請問小吳夫妻可以申請多少住房公積金貸款?

　　答：如小吳夫妻2024年5月份申請住房公積金貸款，貸款年限確定為30年，申請住房公積金貸款的可貸額度計算公式為：借款人近12個月月均住房公積金繳存基數之和×40%×12(月)×貸款年限(年)；即2024年5月往前推算12個月(2023年5月至2024年4月期間)的月均住房公積金繳存基數×40%×12(月)×貸款年限(年)。其中，月均住房公積金繳存基數為(2800元×2月+3400元×10月)/12月=3300元，夫妻倆月均住房公積金繳存基數和為6600元，通過上述公式計算得到可貸額度為95萬元。夫妻倆95萬元、30年期的公積金貸款，按等額本息還款方式的月還款額為4056.66元(含本金和利息)，超過月均住房公積金繳存基數6600元的60%=3960元，不符合住房公積金貸款政策規定。

　　對這種情況，最高可貸額度以月還款額3960元反推測算，確定為92.7萬元、30年，按等額本息還款方式還款，月還款額為3958.44元，既不超過夫妻倆月均住房公積金繳存基數之和的60%，又最接近按照計算公式得到的可貸額度。

　　明確商轉公條件：商貸剩餘本金不得大於公積金可貸額度

　　進一步明確商轉公貸款辦理條件。借款申請人辦理個人住房商業貸款轉住房公積金貸款時，商業貸款剩餘本金不得大於其住房公積金貸款可貸額度。商轉公順位抵押辦理住房公積金貸款後，原商貸須結清，並辦理原抵押權登出手續，確保住房公積金管理中心為該筆商轉公貸款的第一順位抵押權人。

　　鹽城市公積金中心解釋稱，本市自2022年5月起開展以帶押轉貸方式辦理商轉公貸款業務，允許轉貸後剩餘的商業貸款不予結清，最終形成商業銀行、住房公積金管理中心分別為第一、第二順位住房抵押權人的組合貸款。該政策的實施既減輕了購房者的還貸壓力，又解決了購房者籌措過橋資金的困難。但在當前房價下行、住房貸款逾期驟增的大環境下，住房公積金管理中心作為第二順位抵押權人，在借款人發生逾期強制清償時，存在一定的風險。同時，住建部住房公積金監管司《關於進一步加強住房公積金個人住房貸款管理的通知(2023年8月31日徵求意見稿)》提出了“實行抵押擔保方式的，確保住房公積金貸款抵押為第一順位並優先受償”的要求，所以明確商轉公貸款辦理條件為辦理商轉公貸款後，原商業貸款必須結清。